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“以租代售”、“坐擁農(nóng)場”等變種小產(chǎn)權(quán)房曲線入市

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 1173 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時發(fā)現(xiàn),在14部委一片“清理整頓”聲中,小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)“會員制農(nóng)莊”等,通過“以租代售“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市,其形式設(shè)計精巧,旨在逃避政策法規(guī)的約束。專家指出,應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來新一輪農(nóng)地入市潮,建議有關(guān)部門盡早出臺清理整頓方案,明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。

  “以租代售”:宅基地上興建會員制養(yǎng)老

  “緊鄰小湯山,40平方米四合院,售價18萬。”這是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老的廣告記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),這里正在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房,價格從十幾萬到幾十萬不等。“養(yǎng)老”只是個幌子,入住者不乏年輕人,已形成一個居民小區(qū)。

  走在“養(yǎng)老”里,隨處可見“出租、出售”廣告。負(fù)責(zé)房屋銷售的養(yǎng)老劉經(jīng)理說,目前正在出售的為第3期,養(yǎng)老占地是租南莊村的,與村委會簽訂了租賃合同到2052年。養(yǎng)老分3期建有平房約400間,1、2期已經(jīng)全部賣出,三期也剩得不多了。

  記者在現(xiàn)場看到,三期建設(shè)的“四合院”每套建筑面積70多平方米,包括三間北房、兩間南房,使用年限40年,售價60萬元。

  購購這里的房屋后,與養(yǎng)老簽訂“入住協(xié)議”,類似長期租賃協(xié)議。記者注意到,協(xié)議中對入住人有這樣一條約定:男60歲以上、女55歲以上,不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。這里的住戶孫某說“這純粹是規(guī)避政策風(fēng)險,購房后誰住根本沒有人管。”

  “協(xié)議規(guī)定了入住年限和價格,還有大家較關(guān)心的拆遷問題。協(xié)議規(guī)定遇到拆遷,一是住戶可以參與拆遷,拆遷給多少錢你拿多少錢;二是養(yǎng)老按入住年頭扣除房錢后,將剩余的錢退還給住戶。”劉經(jīng)理說。

  在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”,打著“舊村改造”的旗號,這里建設(shè)的養(yǎng)老公寓已經(jīng)售罄。

  銷售人員告訴記者,“伊舍小鎮(zhèn)”項目是北京市批13個舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉,給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房,另外建設(shè)幾十棟樓房,以“入會”形式對外銷售,號稱屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì),采用會員制運(yùn)作,只需一次繳納所選戶型的會員費(fèi)就可入住。如果發(fā)生拆遷,拆遷補(bǔ)償歸購房者。

  “伊舍小鎮(zhèn)”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示,這里的二手房均價已高達(dá)6500元/平方米。銷售人員稱,該項目一期已售完,約有1000多套養(yǎng)老房屋“如果你需要,可以留下電話號碼,待二期開盤時我們會通知你。”

  會員協(xié)議有兩種方式:一種是無期限有效,子女可以繼承;另外一種就是五年制,五年之后可以選擇退會,會員費(fèi)全額退還,實際上也就是居住五年。

  一位會籍顧問表示,房子是在村集體土地上開發(fā)建設(shè)的,產(chǎn)權(quán)歸屬村里。購房者經(jīng)認(rèn)購后可享受當(dāng)?shù)貥s譽(yù)村民待遇,給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書及由村委會核發(fā)的房屋使用權(quán)證,大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)。

  據(jù)知情者透露,目前“養(yǎng)老公寓”項目之所以興起,除了項目本身銷售收入外,一旦通過民政部門驗收,還可以套取補(bǔ)貼。

  “坐擁農(nóng)場”:農(nóng)地里長出生態(tài)大棚“50年不變”

  如果說“養(yǎng)老公寓”主要占用的是農(nóng)村集體建設(shè)用地,那么一些農(nóng)村打著“生態(tài)大棚”的名義變相對外出售小產(chǎn)權(quán)房,則已經(jīng)侵占了農(nóng)用地,目前這種銷售給城里人的“私人家庭農(nóng)場”在北京、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開花。

  “旅順北路生態(tài)莊園,占地600平方米至1200平方米,封閉小區(qū)依山傍水,45萬元至60萬元,大棚非小產(chǎn)權(quán)房。”順著《大連晚報》上廣告的指引,記者來到遼寧省大連市旅順口區(qū)沙包村,只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起,每個大棚旁都有一座獨(dú)棟住房,屋內(nèi)面積大約70平方米,還帶一個半地下室。

  負(fù)責(zé)銷售的村民王經(jīng)理說,這不是小產(chǎn)權(quán)房,我們不銷售產(chǎn)權(quán),只對外出租50年的使用權(quán),1畝地的大棚45萬元,兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地,補(bǔ)償款全部都給購房的業(yè)戶。

  王經(jīng)理說,這里原來是沙包村的一片果林,約200多畝,現(xiàn)在建了70多套大棚,是村里開發(fā)的項目。有兩種戶型,一種是1畝地的,主要是給老年人準(zhǔn)備的,只有8套;一種是2畝地的,共有60多套,賣得較火“城里人購這里的房子圖的不是房,而是田地,地越大越受歡迎,一半多大棚房都已經(jīng)賣光了”。

  王經(jīng)理指著旁邊的另一片山坡說,那邊馬上要建設(shè)二期,100套。“這個項目叫大連綠色田園生態(tài)園,是經(jīng)過審批的,以設(shè)施農(nóng)業(yè)立項,等通過農(nóng)業(yè)部門驗收后,您就可以把地下室(農(nóng)具房)打通采光,就是一間很不錯的影音棋牌室。”

  在旅順北路沿途,這樣的“生態(tài)農(nóng)莊”隨處可見。有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)帖稱,長城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院的獨(dú)樓出售,地點(diǎn)在旅順北路大黑石南,面積200平方米,出售價格85萬元,合4250元每平方米,產(chǎn)權(quán)為使用權(quán)。

  早在2009年4月,北京市國土資源局已下達(dá)封殺令,要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園,停止占用耕地,對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人將追究刑責(zé),當(dāng)年一些項目被拆除。然而,時至今天,北京郊區(qū)的“生態(tài)農(nóng)莊”有增無減,甚至掀起了新一輪銷售高潮。在密云縣云佛山黃坨子村、平谷區(qū)馬房鎮(zhèn)等地,記者發(fā)現(xiàn)了多家在售的“私人農(nóng)場”,價格從13萬元至30萬元不等。

  “旅游地產(chǎn)”:景區(qū)生態(tài)林地遭到別墅蠶食

  記者發(fā)現(xiàn),隨著相關(guān)部門禁止對別墅項目審批供地,大量別墅項目轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)村。當(dāng)前農(nóng)村對耕地管理嚴(yán)格,但是對“三荒地”、水庫周邊生態(tài)地、承包林地、景區(qū)周邊等建設(shè)開發(fā)并沒有嚴(yán)格禁止,一些開發(fā)商通過打擦邊球的方式開發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”,建設(shè)“分時度假村”,對林地和具有生態(tài)保護(hù)功能的山坡地形成威脅。

  江蘇省溧陽市橫澗鎮(zhèn)“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區(qū)和南山竹海景區(qū),處于丘陵地帶,周邊生態(tài)環(huán)境良好。茶場不僅生產(chǎn)茶葉,也是鄉(xiāng)村旅游項目,游客可以采摘茶葉。董事長盧建平告訴記者,茶場承包土地千余畝。近日,記者再次來到黃崗嶺茶廠,發(fā)現(xiàn)在茶場一邊坡地上,出現(xiàn)了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群,屋頂高大,場面鋪排。

  當(dāng)?shù)芈糜尾块T知情者介紹,這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目,是作為旅游業(yè)配套的賓館項目報的,老板一直想對外銷售。“溧陽市的農(nóng)村旅游項目近年來出現(xiàn)了不少這類商業(yè)地產(chǎn),我們都叫它‘田園地產(chǎn)’!究竟是開賓館還是當(dāng)別墅賣,老板不說。”

  在北京市昌平區(qū)棋盤山景區(qū),流村鎮(zhèn)瓦窯村的小產(chǎn)權(quán)別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨(dú)棟小產(chǎn)權(quán)別墅,銷售人員周濤稱“這個項目是棋盤山風(fēng)景區(qū)配套功能設(shè)施,地是瓦窯村的山坡地,位于景區(qū)內(nèi),不會搞新的建設(shè),拆遷的概率非常小。”

  密云云佛山黃坨子村小產(chǎn)權(quán)項目銷售人員相小姐告訴記者:“項目占地是村里改造的山坡荒地,一期只剩下3套了,可選余地不多;二期建設(shè)的是小木屋,96套,已經(jīng)售出20多套,占地600平方米至1000平方米,25.8萬元/套起,五十年使用權(quán)。”記者在遼寧省大連市大黑石村,也看見了成片的小產(chǎn)權(quán)別墅,當(dāng)?shù)卮迕穹Q別墅占地均為村里的“山坡地”。

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