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購(gòu)房技巧講堂:“以租代售”購(gòu)家面臨更大風(fēng)險(xiǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 611 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

“以租代售”購(gòu)家將面臨更大變數(shù)

  問(wèn):我較近看上了一套二手房,但遺憾的是這房子是在營(yíng)業(yè)稅征收范圍之內(nèi)的,原先和房主商量好,5.5%的營(yíng)業(yè)稅購(gòu)賣(mài)雙方各承擔(dān)50%.但到簽合同時(shí),房主突然反悔,不愿意付一半營(yíng)業(yè)稅。

  我又非常想購(gòu)這套房,于是房主出了一個(gè)主意:雙方在確定成交的意愿下先簽訂租賃合同,等辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)不交納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間(即取得產(chǎn)權(quán)5年)為止,雙方在租賃合同里約定,購(gòu)賣(mài)雙方在正式簽訂合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后,購(gòu)方可以將先期支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。

請(qǐng)問(wèn)這樣做到底行不行?

  ———李女士

  答:自2006年6月1日起,對(duì)于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷(xiāo)售收入的5.5%全額征收營(yíng)業(yè)稅;并且自8月1日開(kāi)始,還要征收個(gè)人所得稅。這就讓一些與原本超過(guò)2年而未滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷(xiāo)售策略。目前“以租代售”的方式在一些快滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易中非常普遍。這樣做對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方都不構(gòu)成任何損害。

  但由于房?jī)r(jià)具有極大可變因素,假如在簽訂租賃合同時(shí),所簽價(jià)格與“五年限期”后的該房屋價(jià)格不一樣,如果房屋價(jià)格上漲了,那賣(mài)家很有可能寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價(jià)格出售房子。對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō),則要承擔(dān)由此帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本。一般說(shuō),租金年限越長(zhǎng),其機(jī)會(huì)成本也越大,風(fēng)險(xiǎn)也越高。

做低合同價(jià)賣(mài)家難防房款損失

  問(wèn):我身邊很多購(gòu)二手房的朋友都曾要求簽兩份合同,其中一份是真正的交易價(jià),另一份是為了少交營(yíng)業(yè)稅,而把總房款盡可能做低的價(jià)格,據(jù)說(shuō)這樣可以少交納幾千元甚至上萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅,請(qǐng)問(wèn)這樣做是否可行,有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

  ———?jiǎng)⑴?

  答:從當(dāng)前二手房交易避稅方式中,“做低合同價(jià)”是交易雙方較普遍采用的一種避稅手段,而通過(guò)此方式也能為出售者和購(gòu)購(gòu)者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來(lái)說(shuō),通過(guò)“做低合同價(jià)”依然能順利實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。但這其中面臨的風(fēng)險(xiǎn)是,法律意義的房屋交易額是按合同為準(zhǔn),萬(wàn)一在購(gòu)購(gòu)方獲得房屋產(chǎn)權(quán)后,余款劃割按合同價(jià)支付,出售者就要面臨巨額房款損失;另外,作為購(gòu)購(gòu)者在未來(lái)轉(zhuǎn)手交易時(shí),購(gòu)房原值按照此合同價(jià)計(jì)算,必將會(huì)產(chǎn)生更多的售房受益,從而面臨大筆的個(gè)人所得稅支出,到時(shí)會(huì)有點(diǎn)得不償失。

無(wú)房產(chǎn)證只公證不過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)巨大

  問(wèn):我前幾天看上了一套位置、價(jià)格、戶(hù)型都不錯(cuò)的房子,可遺憾的是沒(méi)有房產(chǎn)證,房主說(shuō),這是新房,房產(chǎn)證過(guò)幾天就辦下來(lái)了,如果覺(jué)得沒(méi)有保障,還可以做一個(gè)公證,證明他已經(jīng)把房子賣(mài)給了我,等房產(chǎn)證辦下來(lái)后名字更換成我的。請(qǐng)問(wèn)這樣做到底安不安全,公證的效力有多大?

  ———秦女士

  答:只公證不過(guò)戶(hù)對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)中,購(gòu)賣(mài)雙方一旦發(fā)生糾紛,房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù),購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣(mài)房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售,購(gòu)方人的利益將無(wú)法保證。

  另外,公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購(gòu)賣(mài)合同來(lái)做公證,如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序,其公證效力也將受質(zhì)疑。購(gòu)房不是一件小事,動(dòng)輒就是幾十萬(wàn),所以提醒消費(fèi)者,對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房子,一定要多加小心,目前還沒(méi)有一種合適的辦法處理這種交易,保證雙方的利益都不受到損失。

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