“以租代售”購(gòu)家將面臨更大變數(shù)

　　問(wèn)：我較近看上了一套二手房,但遺憾的是這房子是在營(yíng)業(yè)稅征收范圍之內(nèi)的，原先和房主商量好，5.5%的營(yíng)業(yè)稅購(gòu)賣(mài)雙方各承擔(dān)50%.但到簽合同時(shí)，房主突然反悔，不愿意付一半營(yíng)業(yè)稅。

　　我又非常想購(gòu)這套房，于是房主出了一個(gè)主意：雙方在確定成交的意愿下先簽訂租賃合同，等辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)不交納營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間（即取得產(chǎn)權(quán)5年）為止，雙方在租賃合同里約定，購(gòu)賣(mài)雙方在正式簽訂合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)后，購(gòu)方可以將先期支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。

請(qǐng)問(wèn)這樣做到底行不行？

　　———李女士

　　答：自2006年6月1日起，對(duì)于5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)均要按照銷(xiāo)售收入的5.5％全額征收營(yíng)業(yè)稅；并且自8月1日開(kāi)始，還要征收個(gè)人所得稅。這就讓一些與原本超過(guò)2年而未滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易者為了避稅紛紛采取“以租代售”的銷(xiāo)售策略。目前“以租代售”的方式在一些快滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易中非常普遍。這樣做對(duì)購(gòu)賣(mài)雙方都不構(gòu)成任何損害。

　　但由于房?jī)r(jià)具有極大可變因素，假如在簽訂租賃合同時(shí)，所簽價(jià)格與“五年限期”后的該房屋價(jià)格不一樣，如果房屋價(jià)格上漲了，那賣(mài)家很有可能寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價(jià)格出售房子。對(duì)于購(gòu)家來(lái)說(shuō)，則要承擔(dān)由此帶來(lái)的機(jī)會(huì)成本。一般說(shuō)，租金年限越長(zhǎng)，其機(jī)會(huì)成本也越大，風(fēng)險(xiǎn)也越高。

做低合同價(jià)賣(mài)家難防房款損失

　　問(wèn)：我身邊很多購(gòu)二手房的朋友都曾要求簽兩份合同，其中一份是真正的交易價(jià)，另一份是為了少交營(yíng)業(yè)稅，而把總房款盡可能做低的價(jià)格，據(jù)說(shuō)這樣可以少交納幾千元甚至上萬(wàn)的營(yíng)業(yè)稅，請(qǐng)問(wèn)這樣做是否可行，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。

　　———?jiǎng)⑴?

　　答：從當(dāng)前二手房交易避稅方式中，“做低合同價(jià)”是交易雙方較普遍采用的一種避稅手段，而通過(guò)此方式也能為出售者和購(gòu)購(gòu)者節(jié)省大量的稅費(fèi)成本。從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上來(lái)說(shuō)，通過(guò)“做低合同價(jià)”依然能順利實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。但這其中面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，法律意義的房屋交易額是按合同為準(zhǔn)，萬(wàn)一在購(gòu)購(gòu)方獲得房屋產(chǎn)權(quán)后，余款劃割按合同價(jià)支付，出售者就要面臨巨額房款損失；另外，作為購(gòu)購(gòu)者在未來(lái)轉(zhuǎn)手交易時(shí)，購(gòu)房原值按照此合同價(jià)計(jì)算，必將會(huì)產(chǎn)生更多的售房受益，從而面臨大筆的個(gè)人所得稅支出，到時(shí)會(huì)有點(diǎn)得不償失。

無(wú)房產(chǎn)證只公證不過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)巨大

　　問(wèn)：我前幾天看上了一套位置、價(jià)格、戶(hù)型都不錯(cuò)的房子，可遺憾的是沒(méi)有房產(chǎn)證，房主說(shuō)，這是新房，房產(chǎn)證過(guò)幾天就辦下來(lái)了，如果覺(jué)得沒(méi)有保障，還可以做一個(gè)公證，證明他已經(jīng)把房子賣(mài)給了我，等房產(chǎn)證辦下來(lái)后名字更換成我的。請(qǐng)問(wèn)這樣做到底安不安全，公證的效力有多大？

　　———秦女士

　　答：只公證不過(guò)戶(hù)對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，購(gòu)賣(mài)雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣(mài)房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，購(gòu)方人的利益將無(wú)法保證。

　　另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)購(gòu)賣(mài)合同來(lái)做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。購(gòu)房不是一件小事，動(dòng)輒就是幾十萬(wàn)，所以提醒消費(fèi)者，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，一定要多加小心，目前還沒(méi)有一種合適的辦法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失。

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