全國>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 孟祥遠(yuǎn)博士:超好的購房時機(jī)正在來臨

孟祥遠(yuǎn)博士:超好的購房時機(jī)正在來臨

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:新浪博客  閱讀 1079 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  這次要討論的話題是針對購房人的,個人認(rèn)為“較好的購房時機(jī)可能正在來臨。”

  我打算從三個方面論述,一是政策見底明顯,二是市場接近底部,三是購房人如何選擇?考慮篇幅因素,這篇文章分成三塊,今天先完成塊。和第三部分不日也將補(bǔ)上,以饗讀者。

  一 、政策見底明顯

  關(guān)于宏觀調(diào)控政策的較新表態(tài)是溫總理10月21日在廣西南寧的談話。他說“目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期,各級政府要切實采取措施,進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè),另一方面也要增加普通商品房的用地供給,促進(jìn)普通商品房市場健康發(fā)展。”

  這個表態(tài)有一定的風(fēng)向標(biāo)意義,值得解讀。跟以往的提法相比,沒有再提房價過高、供應(yīng)過緊、漲幅過快的問題,說明已經(jīng)意識到調(diào)控已經(jīng)取得了不小的成效;沒有再提對于不合理需求和投資性需求的抑制問題,而是從加大供應(yīng)角度著手。應(yīng)該說市場的投資性需求已經(jīng)相對萎靡,改善性需求也受到限購等政策抑制,再提抑制需求已無多大意義。

  但是要注意的是,保障性住房建設(shè)難以一步到位,普通商品房用地供應(yīng)增加固然有意義,但是開發(fā)商普遍缺錢購地,地方政府把土地財政作為命根子也不會低價賣地,而且土地上市到商品房上市還有不小的時間差。所以,這兩方面難以奏效,而放松對需求的抑制則可以看成從嚴(yán)調(diào)控政策見底的一個證據(jù)。

  關(guān)于調(diào)控政策地方執(zhí)行的事件當(dāng)屬佛山限購令松綁被叫停事件。佛山市松綁限購的做法雖然被叫停,但是對樓市的支撐意義有二:一是探明的底線,給其他城市提供一個借鑒:“不碰底線即可嘗試”。二是佛山的做法為個吃螃蟹的,但是有此想法的地方政府不在少數(shù),也有此看到了地方政府的心理和壓力,并會有一定程度的理解,地方政府層面的“民意”也要考慮。

  在不違背底線的情況下,一些地方政府出臺了有利于市場的政策和文件,南京在2008年作為略有超前,此類也沒有落后。比如南京市10月14日出臺了疑似救市的《意見》,第13條提出“對合理的市場需求予以引導(dǎo)服務(wù)和支持,積極幫助活躍購銷”,有明確的救市意圖。然后又對公積金貸款進(jìn)行了松綁。公積金作為地方的 “合法小金庫”,使用起來要尊重職工的需要和現(xiàn)實情況,此次公積金松綁應(yīng)是貫徹文件精神的做法,包括近期加大推出成熟地塊也是如此。當(dāng)然,從緊的公積金政策執(zhí)行下來,繳存的余糧豐富也是重要原因(南京9月份當(dāng)月公積金貸款額僅占?xì)w集額的35%)。

  公積金貸款松綁一方面為市場注入資金,對房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)有支撐;更重要的是在心理層面,傳達(dá)某種“救市”的信息,對觀望心理沖擊大。公積金放松、土地市場支持等做法都有某種給開發(fā)商鼓勁的意思,換句合適的話說“地方政府認(rèn)為自己有義務(wù)讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,這也是的一貫要求。”會有更多的地方政府出臺一些有利于市場穩(wěn)定發(fā)展的政策。

  所以,總的來說,政策面陸續(xù)見底。{$page$}

  二、市場正在接近底部

  從去年的4.17到9.29再到1.26,多輪調(diào)控下來,形勢已經(jīng)逐漸清晰。

  頭先看全國的數(shù)據(jù)。今年以來,在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下,在我國房價整體還有將近10%的增長(依照國家統(tǒng)計局的全國銷售數(shù)據(jù))。國際知名投行或謝國忠之類的專家多年來屢次強(qiáng)調(diào)中國房價會大跌,“一直在強(qiáng)調(diào),從未被證實”。在中國,也難以被證實。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和保障房建設(shè)未完成之前,商品房市場不可能傷筋動骨!當(dāng)然這是分化的結(jié)果,受限購影響的一二線城市,房價上漲不明顯,甚至負(fù)增長(但是購房人感受也不明顯);而廣大的三四線城市,房價持續(xù)上漲,屢創(chuàng)新高。這也是普通百姓抗通脹,資產(chǎn)保值增值不多的選擇之一。

  其次看博弈,大家都知道現(xiàn)在是一個深度博弈的階段,購房人博弈的對象是開發(fā)商和二手房出售者。今年庫存增長大,銷售回籠速度慢,開發(fā)商就變得缺錢起來,購房市場特征顯現(xiàn)。但開發(fā)商的缺錢是有底線的,至少不會賠本賣房。當(dāng)商品房市場過于清淡,則可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn),較不濟(jì)是打包轉(zhuǎn)讓給有實力的品牌開發(fā)商。品牌開發(fā)商進(jìn)行大降價的畢竟是少數(shù)(大降價只是少數(shù)一二線城市部分項目,且媒體的議題設(shè)置可能偏離市場實際。)09年左右拿地的開發(fā)商土地成本和各種材料、人工都在漲價,成本居高不下,降價空間其實并沒有那么大。

  二手房出手者會不計成本拋盤嗎?顯然不會,因為一旦拋盤,往往很難享受到那么優(yōu)惠的利率,購到那么如意的樓盤。衡量房價高的國際通用標(biāo)準(zhǔn)是租售比(租金和售價的比例在1:200-300之間較合理)。我們看到一個什么現(xiàn)象呢?就是城市住房需求還是比較旺盛的,從較近一兩年房租一直猛漲可見一斑。這種租金猛漲在某種意義上賦予了高房價的合理性。所以二手房市場不會崩盤!

  三是看如何抄底?這個是大家較感興趣的話題。不少人認(rèn)為“調(diào)控正當(dāng)其時,絕大多數(shù)民眾也選擇了觀望,開發(fā)商在資金壓力下降價促銷是先進(jìn)選擇,這樣,假以時日,民眾必將能夠以合適、合理的價位購房住房。” 報這種心理的也多是持有抄底的意愿,應(yīng)該說這是一種相對理想的結(jié)果,因為底部是否存在和能否抄到都是有疑問的。

  真正的底部如若存在,則是市場跌無可跌或者樓市受救市等因素的影響已經(jīng)開始反彈之際。但是我們知道從來沒有哪一個或地方政府說會讓房價猛跌,目前政府也不愿承受這個結(jié)果。而且房地產(chǎn)是一個區(qū)域性很強(qiáng)的特定市場,就算這個底到來之時,客戶需要的某些特定樓盤或特定房源則也未必存在。就拿較近兩天走訪的南京兩個近期有少許加推的樓盤——中海鳳凰熙岸和朗詩綠色街區(qū)來說,朗詩綠色街區(qū)雖然受大勢影響,迫于壓力推出了自由版等豐富產(chǎn)品,相當(dāng)于變相的促銷措施,但是20多萬平米的項目已基本售罄,留給購房人的機(jī)會并不多,板橋區(qū)域科技住宅還有何選擇?中海鳳凰熙岸亦是如此,雖然有很多客戶在觀望,但今年單盤銷售額直沖30億,二期170平米及以下戶型所剩并不多,而后期房源據(jù)說只有190和240兩種,城中大盤置業(yè)機(jī)會還有很多嗎?

  就算底部存在,對于普通購房人來說,這個點并不容易把握,尤其是對于一些置業(yè)經(jīng)驗不豐富的剛需客群來說。他們掌握的資金實力、信息渠道、關(guān)系資源都不足以支撐他們抄到底。08年底和09年初抄底成功的人又有多少是剛需呢?

  所以,在當(dāng)下,市場正在接近底部!開發(fā)商缺錢,庫存增加,選擇面廣,客戶議價能力強(qiáng),年底前到明年春天應(yīng)該都是購房的好時機(jī)。{$page$}

  三、購房者如何選擇?

  1、客戶分化:去投資化,僅剩剛需和改善。

  如何選擇?這是較后留給這篇大文章的結(jié)尾問題,也是對政策和市場判斷后必然要解決的問題。當(dāng)然,應(yīng)該說明的是,選擇更多取決于購房人自身。而作為一個觀察者,更多的精力是做政策和市場分析。

  我們知道購房人可以分成三種:投資客、改善性客戶與剛性需求客戶。在政策重壓之下,去投資化和去資金杠桿化成為趨勢,也是體現(xiàn)房地產(chǎn)民生屬性與社會公平屬性的要求,所以投資客的美好時代可能已經(jīng)一去不復(fù)返了。未來的市場主體就是改善性客戶與剛需客戶,有此也形成了改善盤與剛需盤兩類樓盤。

  2、市場的分化更明顯

  如今的市場我們不能一概而論,各種分化都在加劇。我以為“調(diào)控即分化,分化有得失”。品牌的分化是展現(xiàn)給人們的后果,背后還有銷勢的分化、板塊的分化,更是限購下居住價值回歸帶來產(chǎn)品和服務(wù)的分化。

  勢的分化是口碑與銷售態(tài)勢的分化。有些項目已經(jīng)形成比較好的銷售勢頭,獲得了比較好的市場認(rèn)同,口碑傳播比較到位,持銷期間并無太大壓力。比如板橋的朗詩綠色街區(qū)八戰(zhàn)八捷,性價比高的科技住宅從頭熱銷到尾;而位于清涼門的中海鳳凰熙岸較近一個月有不到8億入賬,推盤已經(jīng)漸入佳境;與之相對應(yīng)的是更多的項目門庭冷落,嚴(yán)重缺乏人氣,想要重新啟動,集聚人氣,難度很大。只有出位營銷或價格跳水才能引起較大關(guān)注。

  板塊的分化主要體現(xiàn)在板塊競爭加劇,各板塊表現(xiàn)差異大。就拿南京來說,仙林湖因為很不成熟,面臨一級市場和二級市場的雙重壓力;而有些板塊已經(jīng)有些概念透支,比如江寧某些偏遠(yuǎn)板塊,空間距離和時間距離過遠(yuǎn),而地價已經(jīng)處于高位,開發(fā)的成本壓力很大,難降價但也難跑量。河西相對成熟,江浦這樣的大河西板塊人居環(huán)境為佳,青奧基地、**、過江通道等重大設(shè)施的傾斜也顯示出是未來發(fā)展,表現(xiàn)不錯。比如融僑世家作為江浦品牌樓盤開盤表現(xiàn)不錯,成功站住萬元大關(guān)。而近期江佑鉑庭、群盛江北豪庭諸項目都有推盤計劃,說明蓄水不錯,好于其他競爭板塊,而靠近**10號線城西路站的中海萬錦熙岸的上市也在緊鑼密鼓中。

  較本質(zhì)的分化是居住價值的回歸。以往房價過快上漲使得樓市較為浮躁,注重追求短期的投資盈利,不關(guān)心居住價值本身。目前調(diào)控尤其是限購對投資性購房進(jìn)行嚴(yán)厲打壓,購房機(jī)會顯得更為稀缺,人們更關(guān)注居住價值本身。一些相對成熟的板塊和地塊吸引了自住人群更多的目光,而擁有較好的產(chǎn)品和服務(wù)則可以做好增加值,贏得市場認(rèn)同。

  3、剛需和改善客戶如何選擇?

  對于剛需人群來說,貨比三家,挑挑選選,價格是重要的參照因素,但不應(yīng)是先進(jìn)因素,答案就在價格本身。因為價格過低的樓盤,往往不外乎幾個原因:以價換量、資金鏈故障、質(zhì)量問題、產(chǎn)品定位失誤、成本不高。理性定價跑量還好,要是其他原因則不妙。項目的品質(zhì)、發(fā)展前景等要素綜合考慮,以滿足自己基本的居住需求為主。

  至于改善性客群,要珍惜相對難得的購房資格,畢竟限購政策尤其長期

掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長按識別二維碼

免費看房熱線(0898-66691855

QQ號:點擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點或?qū)ζ鋬?nèi)容真實性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時會標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請及時和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號

  • 天來泉二期

    天來泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道

  • 中國海南·?;◢u

    中國海南·海花島

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛華東路部隊車庫旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號  

  • 商務(wù)通
  • 網(wǎng)站客服熱線
  • 關(guān)注網(wǎng)站微信公眾號