這次要討論的話題是針對購房人的，個人認(rèn)為“較好的購房時機(jī)可能正在來臨。”

　　我打算從三個方面論述，一是政策見底明顯，二是市場接近底部，三是購房人如何選擇？考慮篇幅因素，這篇文章分成三塊，今天先完成塊。和第三部分不日也將補(bǔ)上，以饗讀者。

　　一 、政策見底明顯

　　關(guān)于宏觀調(diào)控政策的較新表態(tài)是溫總理10月21日在廣西南寧的談話。他說“目前房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一方面要抓好保障性住房建設(shè)，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進(jìn)普通商品房市場健康發(fā)展。”

　　這個表態(tài)有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，值得解讀。跟以往的提法相比，沒有再提房價過高、供應(yīng)過緊、漲幅過快的問題，說明已經(jīng)意識到調(diào)控已經(jīng)取得了不小的成效；沒有再提對于不合理需求和投資性需求的抑制問題，而是從加大供應(yīng)角度著手。應(yīng)該說市場的投資性需求已經(jīng)相對萎靡，改善性需求也受到限購等政策抑制，再提抑制需求已無多大意義。

　　但是要注意的是，保障性住房建設(shè)難以一步到位，普通商品房用地供應(yīng)增加固然有意義，但是開發(fā)商普遍缺錢購地，地方政府把土地財政作為命根子也不會低價賣地，而且土地上市到商品房上市還有不小的時間差。所以，這兩方面難以奏效，而放松對需求的抑制則可以看成從嚴(yán)調(diào)控政策見底的一個證據(jù)。

　　關(guān)于調(diào)控政策地方執(zhí)行的事件當(dāng)屬佛山限購令松綁被叫停事件。佛山市松綁限購的做法雖然被叫停，但是對樓市的支撐意義有二：一是探明的底線，給其他城市提供一個借鑒：“不碰底線即可嘗試”。二是佛山的做法為個吃螃蟹的，但是有此想法的地方政府不在少數(shù)，也有此看到了地方政府的心理和壓力，并會有一定程度的理解，地方政府層面的“民意”也要考慮。

　　在不違背底線的情況下，一些地方政府出臺了有利于市場的政策和文件，南京在2008年作為略有超前，此類也沒有落后。比如南京市10月14日出臺了疑似救市的《意見》，第13條提出“對合理的市場需求予以引導(dǎo)服務(wù)和支持，積極幫助活躍購銷”，有明確的救市意圖。然后又對公積金貸款進(jìn)行了松綁。公積金作為地方的 “合法小金庫”，使用起來要尊重職工的需要和現(xiàn)實情況，此次公積金松綁應(yīng)是貫徹文件精神的做法，包括近期加大推出成熟地塊也是如此。當(dāng)然，從緊的公積金政策執(zhí)行下來，繳存的余糧豐富也是重要原因（南京9月份當(dāng)月公積金貸款額僅占?xì)w集額的35%）。

　　公積金貸款松綁一方面為市場注入資金，對房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)有支撐；更重要的是在心理層面，傳達(dá)某種“救市”的信息，對觀望心理沖擊大。公積金放松、土地市場支持等做法都有某種給開發(fā)商鼓勁的意思，換句合適的話說“地方政府認(rèn)為自己有義務(wù)讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，這也是的一貫要求。”會有更多的地方政府出臺一些有利于市場穩(wěn)定發(fā)展的政策。

　　所以，總的來說，政策面陸續(xù)見底。{$page$}

　　二、市場正在接近底部

　　從去年的4.17到9.29再到1.26，多輪調(diào)控下來，形勢已經(jīng)逐漸清晰。

　　頭先看全國的數(shù)據(jù)。今年以來，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，在我國房價整體還有將近10%的增長（依照國家統(tǒng)計局的全國銷售數(shù)據(jù)）。國際知名投行或謝國忠之類的專家多年來屢次強(qiáng)調(diào)中國房價會大跌，“一直在強(qiáng)調(diào)，從未被證實”。在中國，也難以被證實。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和保障房建設(shè)未完成之前，商品房市場不可能傷筋動骨！當(dāng)然這是分化的結(jié)果，受限購影響的一二線城市，房價上漲不明顯，甚至負(fù)增長（但是購房人感受也不明顯）；而廣大的三四線城市，房價持續(xù)上漲，屢創(chuàng)新高。這也是普通百姓抗通脹，資產(chǎn)保值增值不多的選擇之一。

　　其次看博弈，大家都知道現(xiàn)在是一個深度博弈的階段，購房人博弈的對象是開發(fā)商和二手房出售者。今年庫存增長大，銷售回籠速度慢，開發(fā)商就變得缺錢起來，購房市場特征顯現(xiàn)。但開發(fā)商的缺錢是有底線的，至少不會賠本賣房。當(dāng)商品房市場過于清淡，則可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，較不濟(jì)是打包轉(zhuǎn)讓給有實力的品牌開發(fā)商。品牌開發(fā)商進(jìn)行大降價的畢竟是少數(shù)（大降價只是少數(shù)一二線城市部分項目，且媒體的議題設(shè)置可能偏離市場實際。）09年左右拿地的開發(fā)商土地成本和各種材料、人工都在漲價，成本居高不下，降價空間其實并沒有那么大。

　　二手房出手者會不計成本拋盤嗎？顯然不會，因為一旦拋盤，往往很難享受到那么優(yōu)惠的利率，購到那么如意的樓盤。衡量房價高的國際通用標(biāo)準(zhǔn)是租售比（租金和售價的比例在1:200-300之間較合理）。我們看到一個什么現(xiàn)象呢？就是城市住房需求還是比較旺盛的，從較近一兩年房租一直猛漲可見一斑。這種租金猛漲在某種意義上賦予了高房價的合理性。所以二手房市場不會崩盤！

　　三是看如何抄底？這個是大家較感興趣的話題。不少人認(rèn)為“調(diào)控正當(dāng)其時，絕大多數(shù)民眾也選擇了觀望，開發(fā)商在資金壓力下降價促銷是先進(jìn)選擇，這樣，假以時日，民眾必將能夠以合適、合理的價位購房住房。” 報這種心理的也多是持有抄底的意愿，應(yīng)該說這是一種相對理想的結(jié)果，因為底部是否存在和能否抄到都是有疑問的。

　　真正的底部如若存在，則是市場跌無可跌或者樓市受救市等因素的影響已經(jīng)開始反彈之際。但是我們知道從來沒有哪一個或地方政府說會讓房價猛跌，目前政府也不愿承受這個結(jié)果。而且房地產(chǎn)是一個區(qū)域性很強(qiáng)的特定市場，就算這個底到來之時，客戶需要的某些特定樓盤或特定房源則也未必存在。就拿較近兩天走訪的南京兩個近期有少許加推的樓盤——中海鳳凰熙岸和朗詩綠色街區(qū)來說，朗詩綠色街區(qū)雖然受大勢影響，迫于壓力推出了自由版等豐富產(chǎn)品，相當(dāng)于變相的促銷措施，但是20多萬平米的項目已基本售罄，留給購房人的機(jī)會并不多，板橋區(qū)域科技住宅還有何選擇？中海鳳凰熙岸亦是如此，雖然有很多客戶在觀望，但今年單盤銷售額直沖30億，二期170平米及以下戶型所剩并不多，而后期房源據(jù)說只有190和240兩種，城中大盤置業(yè)機(jī)會還有很多嗎？

　　就算底部存在，對于普通購房人來說，這個點并不容易把握，尤其是對于一些置業(yè)經(jīng)驗不豐富的剛需客群來說。他們掌握的資金實力、信息渠道、關(guān)系資源都不足以支撐他們抄到底。08年底和09年初抄底成功的人又有多少是剛需呢？

　　所以，在當(dāng)下，市場正在接近底部！開發(fā)商缺錢，庫存增加，選擇面廣，客戶議價能力強(qiáng)，年底前到明年春天應(yīng)該都是購房的好時機(jī)。{$page$}

　　三、購房者如何選擇？

　　1、客戶分化：去投資化，僅剩剛需和改善。

　　如何選擇？這是較后留給這篇大文章的結(jié)尾問題，也是對政策和市場判斷后必然要解決的問題。當(dāng)然，應(yīng)該說明的是，選擇更多取決于購房人自身。而作為一個觀察者，更多的精力是做政策和市場分析。

　　我們知道購房人可以分成三種：投資客、改善性客戶與剛性需求客戶。在政策重壓之下，去投資化和去資金杠桿化成為趨勢，也是體現(xiàn)房地產(chǎn)民生屬性與社會公平屬性的要求，所以投資客的美好時代可能已經(jīng)一去不復(fù)返了。未來的市場主體就是改善性客戶與剛需客戶，有此也形成了改善盤與剛需盤兩類樓盤。

　　2、市場的分化更明顯

　　如今的市場我們不能一概而論，各種分化都在加劇。我以為“調(diào)控即分化，分化有得失”。品牌的分化是展現(xiàn)給人們的后果，背后還有銷勢的分化、板塊的分化，更是限購下居住價值回歸帶來產(chǎn)品和服務(wù)的分化。

　　勢的分化是口碑與銷售態(tài)勢的分化。有些項目已經(jīng)形成比較好的銷售勢頭，獲得了比較好的市場認(rèn)同，口碑傳播比較到位，持銷期間并無太大壓力。比如板橋的朗詩綠色街區(qū)八戰(zhàn)八捷，性價比高的科技住宅從頭熱銷到尾；而位于清涼門的中海鳳凰熙岸較近一個月有不到8億入賬，推盤已經(jīng)漸入佳境；與之相對應(yīng)的是更多的項目門庭冷落，嚴(yán)重缺乏人氣，想要重新啟動，集聚人氣，難度很大。只有出位營銷或價格跳水才能引起較大關(guān)注。

　　板塊的分化主要體現(xiàn)在板塊競爭加劇，各板塊表現(xiàn)差異大。就拿南京來說，仙林湖因為很不成熟，面臨一級市場和二級市場的雙重壓力；而有些板塊已經(jīng)有些概念透支，比如江寧某些偏遠(yuǎn)板塊，空間距離和時間距離過遠(yuǎn)，而地價已經(jīng)處于高位，開發(fā)的成本壓力很大，難降價但也難跑量。河西相對成熟，江浦這樣的大河西板塊人居環(huán)境為佳，青奧基地、**、過江通道等重大設(shè)施的傾斜也顯示出是未來發(fā)展，表現(xiàn)不錯。比如融僑世家作為江浦品牌樓盤開盤表現(xiàn)不錯，成功站住萬元大關(guān)。而近期江佑鉑庭、群盛江北豪庭諸項目都有推盤計劃，說明蓄水不錯，好于其他競爭板塊，而靠近**10號線城西路站的中海萬錦熙岸的上市也在緊鑼密鼓中。

　　較本質(zhì)的分化是居住價值的回歸。以往房價過快上漲使得樓市較為浮躁，注重追求短期的投資盈利，不關(guān)心居住價值本身。目前調(diào)控尤其是限購對投資性購房進(jìn)行嚴(yán)厲打壓，購房機(jī)會顯得更為稀缺，人們更關(guān)注居住價值本身。一些相對成熟的板塊和地塊吸引了自住人群更多的目光，而擁有較好的產(chǎn)品和服務(wù)則可以做好增加值，贏得市場認(rèn)同。

　　3、剛需和改善客戶如何選擇？

　　對于剛需人群來說，貨比三家，挑挑選選，價格是重要的參照因素，但不應(yīng)是先進(jìn)因素，答案就在價格本身。因為價格過低的樓盤，往往不外乎幾個原因：以價換量、資金鏈故障、質(zhì)量問題、產(chǎn)品定位失誤、成本不高。理性定價跑量還好，要是其他原因則不妙。項目的品質(zhì)、發(fā)展前景等要素綜合考慮，以滿足自己基本的居住需求為主。

　　至于改善性客群，要珍惜相對難得的購房資格，畢竟限購政策尤其長期

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