新房市場：成交大幅下滑 價格略有下跌

　　銷量：本周城市銷量指數(shù)環(huán)比下降16%，為82（其中一線城市銷量環(huán)比下降11%，為77；二線城市銷量環(huán)比下降18%，為91）。下跌原因有兩點: 是五一假期成交數(shù)據(jù)備案滯后造成的,這是較主要原因。我們從以往五一的假期成交數(shù)據(jù)都能看到類似情況，09-11年五一假期銷量環(huán)比分別下降14%、39%和15%，隨著節(jié)日過去成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)將得到明顯恢復(fù)。是各城市房交會陸續(xù)在本周結(jié)束。較近四周移動平均銷量指數(shù)為89，環(huán)比略升2%,同比上升56%。今年以來平均銷量指數(shù)為69,同比上升11%，較11年和08年均值上升4%和35%，較09-10年均值分別下降37%和13%。

　　價格：本周房價略跌，城市房價指數(shù)環(huán)比略降1%，為171（其中一線城市下跌3%，為154；二線城市較上周基本持平，為175），較近四周移動平均房價指數(shù)為169，環(huán)比持平，同比上漲4%。今年以來平均房價指數(shù)為164,較去年同期下跌2%，較08-11年均值分別上漲60%、46%、11%、4%。

　　庫存：一線城市庫存指數(shù)小幅下降2%，為142；二線城市庫存指數(shù)環(huán)比略降1%，為131。城市庫存消化指數(shù)環(huán)比下降2%，為175。近期庫存和消化指數(shù)的略微下降主要是由前幾周銷量持續(xù)回暖和新增庫存減少引起。

　　未來成交展望：我們認(rèn)為，3月成交小井噴是前期被抑制需求在信貸優(yōu)惠和房價下跌雙重刺激下的集中釋放。4月銷量環(huán)比下降了10-15%，是前期沖高后的正常回落現(xiàn)象，4月銷量仍高于我們預(yù)測的全年均值。從城市五一成交情況看，在價格合理的情況下需求仍然旺盛。價格是影響成交的關(guān)鍵因素，這是由目前的需求主要是剛需決定的。預(yù)計5月新房供應(yīng)增加，房價持平，銷量較4月上升。維持二季度銷量環(huán)比同比上升、房價環(huán)比持平同比下降的判斷。

　　二手房市場：成交大幅回落。北京2085套，環(huán)比減少38%，較11年均值下降10%；深圳成交874套，環(huán)比下降30%，較11年均值下降39%；杭州398套，環(huán)比下降19%，較11年均值上升65%；天津787套，環(huán)比下降33%，較11年均值上升11%。房價方面，天津二手房房價環(huán)比略跌0.4%。

　　風(fēng)險提示：成交反彈難以持續(xù)；債務(wù)集中到期引發(fā)房企資金鏈安全問題。

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