繼雅居樂星河灣常州和成都降價之后，杭州房價下跌的聲浪一波高過一波，造成了巨大的市場躁動。實際上，整個中國東部沿海二、三線城市出現(xiàn)的房價波動，與上海2005-2006年那輪房價下跌極其相似，其背后就是城市經(jīng)濟由工業(yè)向服務業(yè)轉向，而導致的人才結構轉型、住房需求轉型帶來的“升級陣痛”。

樓市羅生門——真降少假摔多博眼球促銷售為主

近期，華元房產(chǎn)旗下三個項目降價，其中被稱之為降幅較大的是美林公館，1.28萬元售價，與歷史成交價1.9萬元相比相當于房價打6.8折。實際上，該項目是一個公寓加別墅的綜合性項目，之前其別墅成交均價在2.2萬左右；公寓成交均價在1.5萬左右，且出現(xiàn)過多套低樓層房源成交均價低于1.35萬元。與這次1.28萬元起的價格相比，實際降幅也就1000元/平方米，相當于降幅6.6%。玉棕莊8880元和天鵝堡1.78萬元的售價，其實比項目之前的較低成交價還高。其中是否有降價的成分，更要等實際成交數(shù)據(jù)出來后才能揭曉，這就是房價統(tǒng)計的真實結果。

近期還有九龍倉和雅居樂兩家企業(yè)的項目，也處在房價大跌的風口浪尖。其中九龍倉君璽以超過4萬的均價入市，較低3.79萬元。媒體以其3年前地價2.46萬元來判斷其降價。然而，上海中海紫御豪庭三年前2.2萬元拿的土地，去年初3.8萬元均價上市，卻沒人稱其為降價，實際上還有微利可圖。

九龍倉在常州的年華里項目確實從去年8月開盤時的6000元均價，3月份一下降價到5000元，降幅達16.7%。常州雅居樂星河灣的成交均價也從1.5萬元降到9000元，不過減去了5000元每平方米的裝修費用，實際降價也就1000元左右。常州的兩個樓盤之所以降價，是因為樓盤地處城鄉(xiāng)接合部的郊區(qū)，面積又都偏大，找不到足夠的改善需求而降價。年華里以98-133平方米的兩房為主，雅居樂星河灣以160-420平方米的三房或四房為主，是產(chǎn)品因素而導致房價向下調整。

 戰(zhàn)略思維缺失——開發(fā)商為過時產(chǎn)品購單，產(chǎn)品設計市場化和前瞻性引發(fā)企業(yè)發(fā)展思考

近期，這些動輒8折、6折促銷，實際只有稍降的樓盤。主要還是以位于杭州、寧波、溫州、常州、無錫等東南沿海城郊的大戶型樓盤為主。除年華里、雅居樂星河灣是大戶型外，玉榕莊的聯(lián)排別墅在280-410平方米之間，美森公館的疊加聯(lián)排都達到200-570平方米。

這些樓盤的主要購家是城郊的工業(yè)企業(yè)主和小私營業(yè)主。這些購家之前以自建房為主，前幾年經(jīng)濟好，手上閑錢較多時，突然有一個品質有所提升的社區(qū)，都會去購購。但是近年來經(jīng)濟形勢不好，特別是人民幣貶值和人工成本的大幅上升，讓他們的經(jīng)營越來越困難。同時，私募、信托、銀行理財?shù)冉鹑诋a(chǎn)品快速發(fā)展，率大幅提升也吸引了他行。

對于這些并不缺房子的工業(yè)企業(yè)主和小私營業(yè)主來說，目前城郊的這些大戶型樓盤已經(jīng)失去了吸引力。同時，過去幾年區(qū)域內企業(yè)和人口快速增漲的狀態(tài)，變成近兩年的滯漲，甚至下滑的局面。

在區(qū)域工業(yè)用地需求下降和經(jīng)濟增長乏力的情況下，政府只能通過加大商住用地的供應，來促進經(jīng)濟增漲。面對大戶型供應量上升，而幾乎沒有剛性需求的市場，開發(fā)商簡單降價，并不能吸引到足夠的市場購購需求。因此，只能采取類似轟動性降價的炒作方式，來博眼球，促使一些購家入場，達到銷售的目的。

前車之鑒——上海經(jīng)驗為東部經(jīng)濟轉型環(huán)境下的樓市發(fā)展提供思路

實際上，上海工業(yè)向服務業(yè)經(jīng)濟轉型較集中，房地產(chǎn)業(yè)由量向價轉型早在2005、2006年就出現(xiàn)過。

2003

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！