閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
5月10日早上,從恒大某高層處獲得較新消息:該公司從5月6日開始的全國85折促銷活動,將于5月16日取消。針對恒大地產(chǎn)取消85折優(yōu)惠,此舉市場各界大為驚嘆。
據(jù)了解,從恒大公布促銷消息的天起,該公司股票便一路下跌,較高時創(chuàng)下一日10%的跌幅,截止目前,跌幅已近20%。針對在房價下降階段的定價權(quán)問題,該階段價格不再由開發(fā)商說了算,而是由老百姓、由市場來決定。
目前開發(fā)商紛紛打折銷售,但是應(yīng)該分析開發(fā)商打折的心態(tài),是讓利于民還是促銷手段的一種。目前開發(fā)商打折分兩種,是主動讓利,更多是基于資金的壓力,而另一種是被動讓利,給予市場的預(yù)期和被區(qū)域內(nèi)的競爭性樓盤打折“拖下水”。 是否打折促銷這基于開發(fā)商自己現(xiàn)金流和他的目標(biāo)預(yù)期。降價也分“加法和減法”。例如原來是毛坯的價格,現(xiàn)在精裝修就是加法,而做減法就是單純進行價格調(diào)控,說實在的,做減法對于整個市場和消費者是傷害的,尤其是對原來購房房子的業(yè)主,針對不同的項目、開發(fā)商和公司而言,有的公司適合做加法,有的公司適合做減法,每個公司面臨的問題不太一樣。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該積極配合國家宏觀調(diào)控,理性地定價,合理定價、應(yīng)該切切實實承擔(dān)起社會公民的責(zé)任。
,開發(fā)商在這次調(diào)控過程中應(yīng)該調(diào)整一下發(fā)展思路,能不能在產(chǎn)品上有所創(chuàng)新。第三,雖然現(xiàn)在開發(fā)商都說“不差錢”,但肯定會差,但銷售量下來了,肯定會對產(chǎn)生一定影響,我想目前開發(fā)商還要加快自己的融資渠道。第四,還要適當(dāng)增加土地儲備,開發(fā)商目前應(yīng)該多考慮這方面的問題。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟,準(zhǔn)入門檻也越來越高,房地產(chǎn)的暴力時代已經(jīng)結(jié)束。現(xiàn)在很多開發(fā)商經(jīng)過了2008年和2010年,他們已經(jīng)變得更加理智,“面對未來,開發(fā)商應(yīng)該理性一點,價格定的合理一點,拿地的時候冷靜一點,面對客戶的時候誠信一點?!?
經(jīng)過2009年的樓市旺銷,國內(nèi)大型房企的現(xiàn)金情況都比較充裕,所以對此次政策調(diào)整反應(yīng)平穩(wěn),普遍還沒有調(diào)整價格的壓力,都想先觀察一段時間,再決定項目的價格。恒大地產(chǎn)此次出擊,在時間點和價格調(diào)整幅度上,確實讓人比較意外。如果恒大的價格戰(zhàn)對其他開發(fā)商造成了沖擊,相信其他企業(yè)也會跟進。
中國指數(shù)研究院發(fā)布較新《中國主要城市商品住宅每周交易數(shù)據(jù)情報》以及《中國主要城市土地市場交易周報》。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上周(5月3日至5月9日)全國19個城市樓市成交均價環(huán)比下降,26個城市成交面積環(huán)比下跌,土地推出量大幅增加。新政效果持續(xù),大部分城市成交降溫,觀望情緒蔓延。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,深圳成交僅290套,成交面積2.46萬平環(huán)比漲3%;成交均價19271元,環(huán)比降25.44%,跌幅居全國頭位。剔除政策房后,北京樓市上周成交面積環(huán)比下跌24.61%,成交均價15707元,環(huán)比降17.96%,價格下降了20%。數(shù)據(jù)顯示,全國除杭州、深圳、廣州成交面積環(huán)比依次漲49.15%、3%和1.68%外,其余城市成交面積環(huán)比均下跌,下跌幅度接近或超過20%。商品房價格小幅回落。南京部分新開樓盤實際成交價格出現(xiàn)10%~20%降幅,如河西、寧南、江寧和江北區(qū)域四個新開樓盤,實際開盤價格較原定價格分別出現(xiàn)10%、19%、20%和15%的降幅,大部分在售樓盤推出了力度較大的打折優(yōu)惠措施。
恒大地產(chǎn)目前現(xiàn)金流非常充裕。尤其是上市后一直保持充足現(xiàn)金流,在2009年末公司現(xiàn)金余額為港幣163.6億元;2010年1月末,現(xiàn)金余額為港幣190.2億;2月末,現(xiàn)金余額為港幣150.6億;4月末,現(xiàn)金余額達港幣209.9億元。此次打折,完全出于搶占市場份額、進行行業(yè)整合的目的。目前住宅市場將出現(xiàn)巨大變化,這個變化主要是來自于政府大量保障性住房的供應(yīng),不能適應(yīng)目前市場變化的開發(fā)商將被淘汰。9000億元的投入意味著700萬套保障房,這對于市場來說是巨大的供應(yīng)。市場供求關(guān)系平衡會被打破,這會在普通住宅的房價上反映出來。這些降價措施有沒有效果?降價讓個別樓盤吸引不少人氣,性價比高的樓盤銷售較好,但和新政前的成交量相比,后市還是不夠活躍。如果沒有銀行貸款支持,中國樓市的投資和投機氛圍不可能如此濃厚。炒房者能以小博大的奧秘就在做高單價。他們從銀行套貸,頭付僅需一成,用1000萬就可以控制1個億的房子,然后在短期內(nèi)拉高房價出貨。
而如今炒房客短期之內(nèi)借助銀行資金進行投資炒房將毫無指望,北京版的“京十二條”基本上使得外地炒房客已經(jīng)無法借助銀行資金。5日出臺的政策,公積金也對第三套住宅下了封殺令。如今樓市已經(jīng)沒有繼續(xù)堅挺的希望,房地產(chǎn)企業(yè)會面臨巨大的營銷和業(yè)績壓力。以恒大為代表的囤地企業(yè)將率先展開降價策略。以往被上市公司視為圈錢利器的土地儲備,將成為巨大的負擔(dān)。
根據(jù)以往的經(jīng)驗來看,這種政策的影響力將持續(xù)半年到一年時間。除了提高購房門檻外,更能制造購賣雙方的觀望情緒,樓市轉(zhuǎn)冷將成為必然。而考慮到這次新政的力度之大,我個人認為房價走向?qū)?007年底至2008年類似,先是成交低迷,而后開發(fā)商打折降價從目前情況看,新政調(diào)控效果基本初顯,投資炒房得到抑制,多數(shù)城市的成交量下滑,房價過熱逐步降溫。此外,由于銀根收緊和再融資受阻,
開發(fā)商雖然目前手中持有的大量現(xiàn)金,能否抵抗新政帶來的成交萎縮?誰又將是下一個公開降價的開發(fā)商?作為資金密集型企業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)商資金成為市場關(guān)注的焦點,而目前開發(fā)商持有的現(xiàn)金超過2500億元,可謂不差錢。開發(fā)商資金的耗盡至少需要半年甚至更長的時間。從政策還是市場的狀況來看行業(yè)將出現(xiàn)整合,下一個降價的有可能是富力和雅居樂或碧桂園。一方面,此前中國房地產(chǎn)價格嚴(yán)重虛高,即使房價降幅超30%,也是僅僅恢復(fù)到2009年的平均水平;另一方面,此次調(diào)控以“降需求,保供給”為思路,保障性住房數(shù)量的大幅增加,將有效的支持房地產(chǎn)投資,故而并不用擔(dān)心調(diào)控政策會對鋼鐵、建材、工程建筑機械等上下游產(chǎn)業(yè)造成很大影響
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