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樓市筑底或需時日 應(yīng)理性看待當(dāng)前降價潮

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 732 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯的時候,政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動的跡象。同時,整個行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴重,房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通,開發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加,上述因素加劇了市場的觀望與銷售困局,未來能否打破觀望、實現(xiàn)大規(guī)模的深度降價仍需觀察。

  時至年底,房價日益敏感起來。10月以來,北上廣等一線城市率先行動,部分樓盤價格出現(xiàn)了明顯調(diào)整,如果算上各種折扣優(yōu)惠,降價幅度約為20%,有的樓盤降價幅度甚至達到50%。然而相比購房者的預(yù)期,降價只是剛開始,身處不同利益群體的人們都在關(guān)注樓市底部究竟在哪里?未來開發(fā)商是否會因資金壓力而抓緊促銷?市場庫存不斷創(chuàng)新高能否加劇房價下行?新入市項目遭遇何種定價難?

  局部降價難改量跌價滯格局

  關(guān)于房價較權(quán)威的官方數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局,從今年10月份的數(shù)據(jù)來看,上個月環(huán)比房價下跌的城市在增加,降價似有蔓延跡象。在北京,從今年8月開始,通州等近郊區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)了大幅降價的項目。記者從亞豪、鏈家等地產(chǎn)機構(gòu)獲悉,年底10多個近郊商品房項目銷售價格已接近或跌落萬元,主要集中在亦莊、大興、順義等地區(qū)。

  房價下跌使得翹頭以盼的購房者看到了希望,然而一個城市幾個樓盤或者項目的價格下調(diào),并不代表整個城市的住房價格都已下跌,再加上“購漲不購跌”的慣性使得人們的擔(dān)憂隨之而來——樓市何時筑底?

  “判斷市場底部要看成交是否出現(xiàn)放量,現(xiàn)在的情況是價格有所下降,但成交量并沒有上去,所以說還沒有到較終的底部。”一位開發(fā)商告訴記者。

  從這個角度講,當(dāng)前國內(nèi)房價下跌或許并不是一個普遍的現(xiàn)象。以近期盛傳的所謂“五折”盤“中弘北京像素”為例,五折只是因loft變平層,實際均價僅有每平方米千余元的優(yōu)惠,但不可否認,這降價的虛把式確實取得了良好的營銷效果。售樓處的保安說:“這幾天來的人真不少。”現(xiàn)場的銷售人員忙著接待一撥又一撥的客戶,售樓處的電話叮呤呤響個不停。熱鬧的人氣卻并未給業(yè)績帶來多少好運——記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到,自預(yù)售至今,該樓盤在售項目網(wǎng)上聯(lián)機備案套數(shù)不足二成。

  北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理任啟鑫認為,現(xiàn)在市場上常規(guī)的折扣比較多,多數(shù)降價幅度不大,大幅降價的項目集中在某些地區(qū),但是從整體來看,還是個案。

  “目前拐點已現(xiàn),但仍未見底。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。

  包括楊紅旭在內(nèi)的多位分析人士都表示,未來單個項目價格的完全降幅可能有限,但更多的項目會加入價格下調(diào)的隊伍。楊紅旭預(yù)計,這一輪房價下跌還將持續(xù)一段時間,明年房價將維持以小跌盤整為主的基調(diào),部分樓盤會出現(xiàn)10%~15%甚至40%的跌幅。

    資金偏緊或成房企促銷動力

  不管降價或明或暗,有些開發(fā)商陸續(xù)推出特價房源,房企采取行動“以價換量”已是不爭事實。然而,雖然部分房企在今年下半年迫于信貸壓力等主動降價促銷,但是購方的觀望氣氛依舊濃厚,成交量的低迷使得市場的成交金額數(shù)月下滑。數(shù)據(jù)顯示,今年1~9月份,全國商品房銷售金額累計達39312億元,同比增長23.2%,但相比1~8月回落2.7個百分點,這也是自今年7月份以來的連續(xù)第2個月增速回落。相關(guān)統(tǒng)計表明,近七成一線房地產(chǎn)企業(yè)今年前3個季度未完成同期銷售任務(wù)。

  上海易居房地產(chǎn)研究院高端研究員蘇艷認為,從目前已經(jīng)披露的銷售數(shù)據(jù)看,預(yù)計未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。臨近年底,開發(fā)商面臨還貸和回籠資金壓力進一步加大,這也成為開發(fā)商加速促銷的動力。

  近幾個季度以來,上市房企的資金狀況凸顯,盡管沒有到達2008年的底部狀態(tài),但從發(fā)展趨勢來看,隨著企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的繼續(xù)加大、短期償債能力的持續(xù)變差,開發(fā)企業(yè)的資金問題將逐漸暴露和凸顯。蘇艷表示,2011年前3個季度,118家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率均值為63.58%,成為自2009年以來的新高點,且呈現(xiàn)出繼續(xù)上升的態(tài)勢。從指標(biāo)體系的評價結(jié)果看,2011年三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于資金“偏緊”狀態(tài),企業(yè)資金狀況不容樂觀,從發(fā)展趨勢看,資金狀況明顯呈現(xiàn)出變差的態(tài)勢。

  “如果市場不好,開發(fā)商面臨生死存亡,那么零利潤甚至負利潤賣房子,也是很有可能的,當(dāng)前開發(fā)商能否保障正常的現(xiàn)金流是較重要的。”任啟鑫說。

  楊紅旭認為,房企資金面及存貨壓力若進一步加大,則有降價拋售的可能,房價將進一步拉低。此外,影響未來樓市走向的還有政策因素,包括貸款緊縮和限購等政策。

  存量增多加劇新項目定價難

  臨近年末,樓市成交仍不容樂觀,房企也加速了推盤速度。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計,截至11月20日,北京11月商品住宅共成交3019套,成交面積36.9萬平方米,環(huán)比上月同期分別增加9.3%、8.7%。然而與此對應(yīng),北京住宅市場17個項目共提供商品住宅4158套,面積45萬平方米。相比之下,供需倒掛現(xiàn)象依然明顯。

  市場庫存不斷創(chuàng)新高,加劇了降價的壓力,也使得入市項目定價“難上難”。據(jù)了解,北京12月即將入市的項目當(dāng)中,有一半左右尚未確定開盤價格,這其中不僅有純新盤項目,也有老項目后期,價格成為敏感話題,有的只到開盤當(dāng)日才會對外公布。

  亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認為,對于即將開盤的項目來說,制定出合適的開盤價格,一經(jīng)開盤即可獲得50%以上的銷售率是目前銷售的較佳狀態(tài),任何之后的價格變動,無論是漲是降都會給銷售帶來不利影響。而由于受到目前周邊其他項目價格不斷變化的影響,對于“合適價格”的判斷難上加難。例如位于北京通州的東亞·逸品閣近日將以13200元/平方米起的價格入市,將開發(fā)商的各種優(yōu)惠促銷措施都計算在內(nèi),折后均價11553元/平方米,而開發(fā)商透露其成本價為12347元/平方米,這種做法給其周邊項目也帶來了巨大壓力。

  可以看到,在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯的時候,政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動的跡象。同時,整個行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴重,房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通,開發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加,上述因素加劇了市場的觀望與銷售困局,未來能否打破觀望、實現(xiàn)大規(guī)模的深度降價仍需觀察。

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