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業(yè)內(nèi):2010年后中國房價將進入穩(wěn)定的筑底時期
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 497 次
現(xiàn)在預測2009年中國實際出口增長率-10%的聲音占據(jù)主流,鑒于目前總量之大,這個下降幅度所帶來的總額下降,將是極為驚人的。
但與此同時,政府及時調(diào)整了經(jīng)濟政策的取向,并大膽和堅決地推出了寬松的貨幣和財政政策,政策都需要時間,那么,2010年及之后將呈現(xiàn)什么狀況呢?
中國經(jīng)濟彈性
有助于渡過危機
個人消費低潮
將維持到2010年后集體降價潮持續(xù)到年底
經(jīng)濟危機爆發(fā)以后,機遇對需求快速下滑的敏銳判斷,眾多企業(yè)減產(chǎn)、降價、裁員,加上削減庫存和投資額度、降低人工等現(xiàn)象非常普遍。尤其是在深圳,由于一直是市場環(huán)境中生長,企業(yè)早就做好了過冬準備,在房地產(chǎn)行業(yè),以萬科、中海為反應的先導,在短短半年時間里,就完成了部署。
這說明了什么呢?這其實表現(xiàn)出與之前的危機時被動等死、挨打完全不同的局面,中國企業(yè)對市場(需求、供應、價格信號)的反應越來越敏銳,包括深圳在內(nèi)的中國企業(yè)體系的彈性與韌性已經(jīng)今非昔比,經(jīng)濟運行的微觀機制將對降低危機的危害程度起重大作用,這是觀察2010年之后一十年代內(nèi)的經(jīng)濟現(xiàn)象、投資現(xiàn)象的重要基本面改變。
個人消費低潮
將維持到2010年后
中國個人消費的增長高峰其實是在2008年10月份,此后在資產(chǎn)價格下降帶來的財富效應縮減,以及就業(yè)惡化、收入增長預期下調(diào)等的作用下開始走下坡路。目前的降息等政策,只是改善了房地產(chǎn)的投資安全邊際,但按照前兩次的危機經(jīng)驗,這其實不能扭轉(zhuǎn)基本趨勢,而這種狀況極其可能要延續(xù)到2010年年中以后。
集體降價潮持續(xù)到年底
2008年前三季度,中國大宗商品進口相當于GDP的6%,和住宅投資的占重基本相同。這于其它經(jīng)濟體相比,十分罕見。一般地說,住宅占比要遠遠大于前者,這說明什么?是進口太多?還是房價實質(zhì)上的合理化了呢?
其實,深圳房地產(chǎn)市場之前的一次低潮,是在1997年香港回歸以后的1998年,這個階段,由于發(fā)生了亞洲金融危機,加之當時政策轉(zhuǎn)向慢,降息速度太慢、力度太小,導致當時經(jīng)歷了大約三年左右的低潮期。
當時的房地產(chǎn)市場,售價很低,在當前的熱區(qū)南山,當時的房價只有4500元/平方米。而當前,政府無疑變得非常聰明。降息速度快、力度大,充分而快速地釋放了流動性。而且如果有需要的話,進一步大幅度降息是肯定的。所以,按照目前的房價調(diào)整速度,深圳的中低檔房產(chǎn)的價格將快速合理化并到達自己的底部,而豪宅將掀起集體性降價潮,這種潮流預料將持續(xù)到2009年下半年。
租賃進入高潮時期
當前政府公布的所有措施,都是以擴大財政支出與基本建設投資為基本點。而這些領(lǐng)域的投資,就是未來的個人投資與消費。因此,未來的經(jīng)濟復蘇將與之前的兩次低潮期一樣,遵循以下步驟:
進入2009年以后,擴大財政支出與基本建設投資將在1~2年的時間里逐漸見效,其后這種投資開始滲透到個人收入增長上,從而頭先帶動相對富裕群體的啟動,他們的啟動,將不是以消費為先,而是以投資為先。因此,2010年之后,經(jīng)過2008~2009年調(diào)整的中國房價,將進入穩(wěn)定的筑底時期,也將是購房的較佳時機。較后,才將是個人消費的增長,并因為消費內(nèi)需的增長,使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得以改善,這個過程將主導21世紀一十年代的后5年的絕大多數(shù)時間。
如果第三個階段目標完成,那么中國很多城市就將進入服務業(yè)發(fā)達的新時期,城區(qū)內(nèi)的商業(yè)租賃以及社區(qū)商業(yè)租賃、城區(qū)中小戶租賃將進入一個高潮時期。
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