小產(chǎn)權(quán)房即將被國(guó)土部進(jìn)行試點(diǎn)清理，如同股市中的ST股，現(xiàn)在成了熱門(mén)話(huà)題，可究竟是摘牌還是重組？“ST”小產(chǎn)權(quán)房走勢(shì)難料。

根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已經(jīng)超過(guò)60億平方米，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)近十年來(lái)的開(kāi)發(fā)總量。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前沒(méi)有完整的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示武漢有多少小產(chǎn)權(quán)房，但可以肯定的是，武漢的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有華南等地嚴(yán)重。

按說(shuō)產(chǎn)權(quán)只有有無(wú)之分，不應(yīng)有大小之別，因此，牽涉復(fù)雜、鑒定困難的小產(chǎn)權(quán)房格外引起人們的關(guān)注。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)未來(lái)是能夠變大還是說(shuō)會(huì)變沒(méi)？昨日，記者針對(duì)武漢的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了調(diào)查發(fā)現(xiàn)：面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)誘惑，交易依舊暗流涌動(dòng)，甚至奇貨可居，這無(wú)異于“刀口舔蜜”。

調(diào)查

小產(chǎn)權(quán)房的“圍城”

近年來(lái)，由于樓價(jià)高企，建在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房一般比同地段商品房便宜1/3左右，因此雖然沒(méi)有合法房產(chǎn)證明，仍受到城市居民的熱捧。曾經(jīng)有媒體報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房在深圳、北京等房?jī)r(jià)較高的城市已經(jīng)形成熱銷(xiāo)的局面，較多的已達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售總量的1/5。

在全國(guó)大部分城市里，小產(chǎn)權(quán)房多集中于城市邊緣地帶，因城市的擴(kuò)容從邊緣土地進(jìn)化為城區(qū)，而武漢則屬于例外。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，武漢三環(huán)內(nèi)有近3成土地屬于集體用地，且三環(huán)內(nèi)有56個(gè)城中村，城中村所屬住宅大部分為小產(chǎn)權(quán)房。

低價(jià)受寵

小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)為何還有大市場(chǎng)？中國(guó)指數(shù)研究院(華中)副院長(zhǎng)胡超表示，武漢的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有華南地區(qū)那么多，但是也有一些因小產(chǎn)權(quán)房引起的特殊案例，在房產(chǎn)管理、土地交易等各方面都有管理漏洞，但低廉的價(jià)格卻是吸引購(gòu)房者的主要原因，這也折射出高房?jī)r(jià)下購(gòu)房者的無(wú)奈。

中聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格比周邊小區(qū)至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會(huì)在網(wǎng)上掛，只是內(nèi)部流轉(zhuǎn)。由于不能辦理兩證，購(gòu)房者可與房東簽訂協(xié)議保證所屬權(quán)屬，雙方交易相對(duì)簡(jiǎn)單。

小劉去年幫兩個(gè)客戶(hù)在徐東附近的某村的還建房找了兩套小產(chǎn)權(quán)房，與周邊一萬(wàn)一平米的房?jī)r(jià)相比，該小產(chǎn)權(quán)房3000元/平的價(jià)格顯得十分優(yōu)惠，而且該處房子均為小高層，戶(hù)型、配套都很不錯(cuò)。

“購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)大?！毙⒔榻B，小產(chǎn)權(quán)不能辦理貸款，客戶(hù)一般需要一次性付清，購(gòu)購(gòu)壓力大風(fēng)險(xiǎn)也增大，關(guān)鍵還在于，萬(wàn)一集體土地被國(guó)家收回，購(gòu)房者很難得到賠償。

交易暗流

雖然國(guó)家多次強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不能交易，也不能辦理兩證，遇到糾紛不受法律的保護(hù)，但依然無(wú)法阻止不少人撲向小產(chǎn)權(quán)房。

“這種信息只有熟人才弄得到，一般人想購(gòu)還購(gòu)不到小產(chǎn)權(quán)房?！弊蛉?，在小劉的帶領(lǐng)下，記者來(lái)到了魯巷附近的某樓盤(pán)。該樓盤(pán)只有A、B兩座房子，都是27層的高層，外形漂亮，雖然沒(méi)有小區(qū)環(huán)境，但地下停車(chē)場(chǎng)等配套都很成熟。小劉說(shuō)，他經(jīng)常代理這里的出租業(yè)務(wù)，得知一些房東想賣(mài)，“很多房東都是賣(mài)給了自己的親戚”。而與周邊一萬(wàn)二左右的房?jī)r(jià)相比，該處價(jià)格才六千多一點(diǎn)。

記者在小劉的帶領(lǐng)下看了一套位于A座14樓的105平米的兩居室，房子已經(jīng)裝修好，房子戶(hù)型、采光以及戶(hù)型設(shè)計(jì)比一般商品房好多了，雙陽(yáng)臺(tái)和飄窗的設(shè)計(jì)讓整套房子看上去十分大方。小劉說(shuō)，之前這套房子一直是用來(lái)出租，月租在2400元左右，房東本來(lái)打算把房子留給女兒結(jié)婚用，但現(xiàn)在給女兒在漢口新購(gòu)了一套，所以想賣(mài)掉。“很多客戶(hù)看過(guò)后對(duì)房子都很滿(mǎn)意，但就是沒(méi)有兩證的問(wèn)題讓很多客戶(hù)猶豫，而且現(xiàn)在房東也是跟著漲價(jià)，之前是68萬(wàn)，現(xiàn)在又漲了5萬(wàn)?！?/P>小劉說(shuō)，該處的小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)榄h(huán)境和地段的關(guān)系導(dǎo)致價(jià)格偏高，像南湖附近的一些小產(chǎn)權(quán)房則便宜很多?！罢呦拗茻o(wú)法阻止小產(chǎn)權(quán)的交易，一是價(jià)格很誘人，二是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不是個(gè)別人的購(gòu)賣(mài)，而是形成了一張復(fù)雜的利益網(wǎng)?！敝劣谄渲械膹?fù)雜關(guān)系，小劉不愿意細(xì)說(shuō)，他只是表示，作為經(jīng)紀(jì)人，他從中牽線(xiàn)搭橋并收取一定的費(fèi)用。

專(zhuān)家 寬松政策保護(hù)老百姓既得利益

價(jià)格低，法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。各種說(shuō)法的彌漫正在使小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量以驚人的速度增長(zhǎng)，小產(chǎn)權(quán)房留存已經(jīng)不單單是個(gè)別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會(huì)公平、法律尊嚴(yán)都在受到挑戰(zhàn)。

針對(duì)武漢是否會(huì)進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)，昨日，業(yè)內(nèi)表示，北上廣等一線(xiàn)城市成為批試點(diǎn)城市的可能性較大，武漢即使試點(diǎn)，也應(yīng)該是在批。

她認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房本身無(wú)可非議，主要問(wèn)題在于小產(chǎn)權(quán)房的非法交易?！敖鼛啄?，國(guó)家一直在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行整頓，但短期內(nèi)完全解決存在難度?！泵骶Ьдf(shuō)，例如武漢，城中村的面積太大，一兩年內(nèi)，城中村不會(huì)消失，小產(chǎn)權(quán)房的交易自然也存在?！伴L(zhǎng)期來(lái)看，較好的辦法還是將小產(chǎn)權(quán)房用地劃為國(guó)家用土地，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?。?/P>對(duì)此，武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新表示認(rèn)可。同時(shí)，他認(rèn)為，武漢城區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的消失是大勢(shì)所趨?！耙郧坝捎谝?guī)劃不合理，將城市分塊開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致了城中村的存在，產(chǎn)生了小產(chǎn)權(quán)房。但今后，城市征地規(guī)劃趨于整體化，城中村不會(huì)再出現(xiàn)，城區(qū)內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房自然也會(huì)消失?！?/P>至于部分已經(jīng)交易了的小產(chǎn)權(quán)房，很多人認(rèn)為可以通過(guò)補(bǔ)交土地出讓金的方式，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房。對(duì)此，中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長(zhǎng)王衛(wèi)國(guó)建議，“清理”過(guò)程中，對(duì)過(guò)去的已經(jīng)形成的違法用地的問(wèn)題，涉及到老百姓的既得利益應(yīng)采取寬松的保護(hù)政策。

胡超表示，目前購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房還存在質(zhì)量、物業(yè)糾紛等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)大，不購(gòu)較好。“小產(chǎn)權(quán)房的存在與爭(zhēng)議反映出現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了普通購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)力的尷尬，隨著保障性住房的不斷完善，不同需求的購(gòu)房者得到滿(mǎn)足，購(gòu)房者居有其所，或許能從根源上解決問(wèn)題?！?/P>風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房五大風(fēng)險(xiǎn)

“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷(xiāo)，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

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