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購賣小產(chǎn)權(quán)房屬違法 即便有律師見證也無效

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 739 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  關(guān)鍵詞

  小產(chǎn)權(quán)房

  知識(shí)點(diǎn):

  1.小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易,購賣行為自始無效,購賣雙方簽訂的合同也屬無效合同,不受法律保護(hù)

  2.小產(chǎn)權(quán)房一旦遭遇拆遷,購房者將很難保障權(quán)益,也難享受因拆遷帶來的增值收益

  3.小產(chǎn)權(quán)房出售方不是合法開發(fā)公司,購房后不能享受售后保修

  課堂提問:

  讀者施先生:房?jī)r(jià)近一兩年實(shí)在漲得太快了,加上我外地戶口、社保在外地,限購令之后在深圳也購不了房。較近我們?cè)诿妨株P(guān)口看中一套小產(chǎn)權(quán)房,中介說可以簽購賣合同,也可以請(qǐng)律師見證。但聽說購小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)很大,請(qǐng)問購購風(fēng)險(xiǎn)主要是體現(xiàn)在哪些方面?

  現(xiàn)場(chǎng)解答:

  相比商品房,小產(chǎn)權(quán)房的“優(yōu)勢(shì)”很明顯:價(jià)格低,沒有交易稅費(fèi),租金回報(bào)率高,而且不受限購令影響,但廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮提醒廣大讀者,購購小產(chǎn)權(quán)房將面臨多方面的風(fēng)險(xiǎn)。

  其一是違約風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建造的房屋,因沒有繳納土地出讓金,所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已實(shí)現(xiàn)全部土地國有化,自此已不存在嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房,此后建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”均屬違法建筑,其購賣行為自始無效,一旦某一方反悔并訴至法院,法院將判決退款退房。

  其二是被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房沒有房地產(chǎn)證,不受國家法律保護(hù),一旦拆遷將很難得到補(bǔ)償。根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史違法建筑的處理決定》的規(guī)定,還可能面臨被強(qiáng)制依法拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn)。

  其三質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房不是商品房,且大部分為違建,出售方不是合法的開發(fā)公司,購購后不可能享受到《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的售后保修服務(wù),發(fā)生質(zhì)量問題往往只能自行承擔(dān)。再者,購購小產(chǎn)權(quán)房無法按揭付款,因大多屬于違建,升值緩慢,再轉(zhuǎn)讓困難。

  “絕大多數(shù)情況下,購購小產(chǎn)權(quán)房所獲得的僅是一個(gè)使用權(quán)而已,而不具有合法的所有權(quán)。購賣合同均屬無效合同,合同的履行主要靠當(dāng)事人的契約精神和誠信來維持。至于律師見證,則更是被明令禁止的行為,并不能對(duì)一份無效合同起到保障作用。”張茂榮說。

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