關(guān)鍵詞

　　小產(chǎn)權(quán)房

　　知識(shí)點(diǎn)：

　　1.小產(chǎn)權(quán)房不能上市交易，購賣行為自始無效，購賣雙方簽訂的合同也屬無效合同，不受法律保護(hù)

　　2.小產(chǎn)權(quán)房一旦遭遇拆遷，購房者將很難保障權(quán)益，也難享受因拆遷帶來的增值收益

　　3.小產(chǎn)權(quán)房出售方不是合法開發(fā)公司，購房后不能享受售后保修

　　課堂提問：

　　讀者施先生：房?jī)r(jià)近一兩年實(shí)在漲得太快了，加上我外地戶口、社保在外地，限購令之后在深圳也購不了房。較近我們?cè)诿妨株P(guān)口看中一套小產(chǎn)權(quán)房，中介說可以簽購賣合同，也可以請(qǐng)律師見證。但聽說購小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)很大，請(qǐng)問購購風(fēng)險(xiǎn)主要是體現(xiàn)在哪些方面？

　　現(xiàn)場(chǎng)解答：

　　相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房的“優(yōu)勢(shì)”很明顯：價(jià)格低，沒有交易稅費(fèi)，租金回報(bào)率高，而且不受限購令影響，但廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮提醒廣大讀者，購購小產(chǎn)權(quán)房將面臨多方面的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其一是違約風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。由于深圳早在2004年已實(shí)現(xiàn)全部土地國有化，自此已不存在嚴(yán)格意義上的小產(chǎn)權(quán)房，此后建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”均屬違法建筑，其購賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院將判決退款退房。

　　其二是被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房沒有房地產(chǎn)證，不受國家法律保護(hù)，一旦拆遷將很難得到補(bǔ)償。根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史違法建筑的處理決定》的規(guī)定，還可能面臨被強(qiáng)制依法拆除或者沒收的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其三質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，且大部分為違建，出售方不是合法的開發(fā)公司，購購后不可能享受到《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定的售后保修服務(wù)，發(fā)生質(zhì)量問題往往只能自行承擔(dān)。再者，購購小產(chǎn)權(quán)房無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉(zhuǎn)讓困難。

　　“絕大多數(shù)情況下，購購小產(chǎn)權(quán)房所獲得的僅是一個(gè)使用權(quán)而已，而不具有合法的所有權(quán)。購賣合同均屬無效合同，合同的履行主要靠當(dāng)事人的契約精神和誠信來維持。至于律師見證，則更是被明令禁止的行為，并不能對(duì)一份無效合同起到保障作用。”張茂榮說。

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