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閣樓未報(bào)建無房產(chǎn)證業(yè)主上訴

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 752 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  舉案法說

  黃女士在??诰G色佳園小區(qū)購了一套房,拿到房產(chǎn)證時(shí)發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了!她說,房內(nèi)近50平方米的夾層閣樓,開發(fā)商從未報(bào)建,由此導(dǎo)致她的房屋產(chǎn)權(quán)面積嚴(yán)重“縮水”。

  因開發(fā)商拒不賠償,黃女士一紙?jiān)V狀將開發(fā)商———海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告到法院。不料,日前一審法院認(rèn)為,雖然房產(chǎn)證的面積比實(shí)際面積少了40多平方米,但產(chǎn)權(quán)“縮水”部分即閣樓,已由黃女士實(shí)際使用,故判決支持開發(fā)商不賠,駁回了黃女士的訴訟請(qǐng)求。

  “房屋‘縮水’了還有理?”黃女士對(duì)這樣的一審判決表示十分意外和吃驚,并于近日向二審法院遞交了上訴狀。

  合同約定 房屋面積含閣樓

  2003年10月31日,黃女士購購海口市綠色佳園小區(qū)一套預(yù)售商品房,與開發(fā)商海南佳元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房購賣合同》。合同約定:該房套內(nèi)建筑面積為169.56平方米(124.81+44.75),按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià),單價(jià)為每平方米1567元,總價(jià)約為26.6萬元。其中面積為44.75平方米的部分,開發(fā)商稱是房內(nèi)的閣樓面積。

  合同內(nèi)還約定,該房的房產(chǎn)證面積與合同面積的面積誤差比完全值在3%以內(nèi)部分,應(yīng)由開發(fā)商返還給業(yè)主;面積誤差比完全值超過3%部分,應(yīng)由開發(fā)商雙倍返還給業(yè)主。

  房產(chǎn)證 縮水40多平方米

  去年6月10日,黃女士拿到了房產(chǎn)證。但房產(chǎn)證上登記的建筑面積為140.39平方米,其中套內(nèi)面積為127.03平方米,套內(nèi)面積比合同約定的少了42.56平方米。該房屋的面積誤差比達(dá)到了-25.1%。為此,黃女士夫婦認(rèn)為,按照合同的約定,開發(fā)商應(yīng)返還他們的金額,包括面積誤差比完全值在3%以內(nèi)的部分、面積誤差比完全值超過3%的部分等,共計(jì)約13.62萬元。

  開發(fā)商 閣樓未收“物業(yè)費(fèi)”

  黃女士多次向開發(fā)商索賠,但都被斷然拒絕,只好訴諸法院。

  “那40多平方米,實(shí)際就是閣樓面積?!遍_發(fā)商佳元公司承認(rèn),公司已經(jīng)就閣樓部分收了黃女士4.6萬余元。該公司認(rèn)為,閣樓雖辦不下房產(chǎn)證,但黃女士已經(jīng)使用了閣樓,而且閣樓已享受不交物業(yè)管理費(fèi)的“優(yōu)待”,所以,黃女士的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù),應(yīng)予駁回。

  黃女士則認(rèn)為,我國法律明確規(guī)定,房產(chǎn)的實(shí)際面積,只能以房產(chǎn)部門核驗(yàn)的產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn),他們?cè)诰G色佳園購的閣樓部分,產(chǎn)權(quán)不被房產(chǎn)部門認(rèn)可,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)就“縮水”部分如約賠償?!?

  一審 既已使用,就不該賠

  一審法院向??谑蟹慨a(chǎn)管理局查明,黃女士在綠色佳園購購的這套房,閣樓面積為48.39平方米,是開發(fā)商在規(guī)劃外所建,不能辦證。

  一審法院審理認(rèn)為,黃女士所購房產(chǎn)內(nèi)的閣樓,是該套房不可分割的部分,雖未在規(guī)劃報(bào)建范圍之內(nèi),但使用權(quán)不受影響,且黃女士也按合同約定支付了閣樓款,并實(shí)際使用了閣樓,該套房的實(shí)際面積為175.42平方米(127.03+48.39),比合同約定的面積169.56平方米(124.81+44.75)還大,所以,黃女士夫婦以產(chǎn)權(quán)證登記面積少于合同約定面積為由,要求開發(fā)商賠償,理由不成立。

  一審還認(rèn)為,黃女士在占有使用閣樓的同時(shí),又要求開發(fā)商退還閣樓的款,有悖于我國《民法通則》的公平原則。由此,判決駁回了黃女士的訴請(qǐng)。

  上訴 房屋實(shí)際面積,只有“房產(chǎn)證”說了算

  “一個(gè)沒有報(bào)建的違章建筑竟敢拿出來出售,而且還得到法院的認(rèn)可,實(shí)在令人費(fèi)解?!睂?duì)于一審判決中所稱的“公平原則”,黃女士說,花錢購下的閣樓雖然現(xiàn)在可以使用,但沒有產(chǎn)權(quán),這部分面積怎么在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?更何況,使用一個(gè)違章建筑,在安全上也令人擔(dān)心,這已經(jīng)給她造成了實(shí)際損失,難道公平嗎?

  法律人士點(diǎn)評(píng)

  海南大學(xué)法學(xué)院教授、民商法碩士生導(dǎo)師毛衛(wèi)民認(rèn)為,對(duì)本案的處理有必要注意以下兩點(diǎn):

  點(diǎn),也是較關(guān)鍵的一點(diǎn):閣樓根本未經(jīng)報(bào)建,更未獲得相關(guān)部門的許可,依法當(dāng)屬違法建筑。既然是違法建筑,依法根本就不得購賣,否則,購賣當(dāng)屬無效。既然閣樓的購賣無效,依法應(yīng)當(dāng)相互返還,即黃女士將閣樓返還給開發(fā)商,而開發(fā)商向黃女士返還閣樓的價(jià)款。但是,從本案的實(shí)際情況來看,返還閣樓顯然不可能(閣樓已成為該黃女士坐擁住宅不可分割的部分),黃女士可要求開發(fā)商補(bǔ)辦報(bào)建手續(xù),以使她能夠辦到房產(chǎn)證;如果不能補(bǔ)辦,則可以雙方協(xié)商處理。

  點(diǎn),如果開發(fā)商在賣房時(shí)沒有向黃女士告知閣樓未經(jīng)報(bào)建的事實(shí),則屬欺詐,黃女士有權(quán)依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。但是,如果黃女士在購購時(shí)知道閣樓未經(jīng)報(bào)建,則另當(dāng)別論。

  需要指出的是:閣樓不能獲得產(chǎn)權(quán),雖然不影響其使用,但會(huì)影響其轉(zhuǎn)讓(由于沒有產(chǎn)權(quán),她欲轉(zhuǎn)讓時(shí),別人可能不會(huì)接受,從而使其失去交易價(jià)值),所以不能說沒有損害黃女士的合法權(quán)益。另外,法律上的“公平”原則是在“合法”的前提下講的,或者說只有在合法的前提下才可能探討是否公平的問題,相反,若是違法購賣,則“公平”無從談起。本案的閣樓購賣原本就是違法購賣,所以根本沒有“公平”可言。若要說公平,要么開發(fā)商把閣樓的價(jià)款退還給黃女士,然后可以把閣樓拆走,但是,由此給黃女士造成損失的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給予賠償;要么由開發(fā)商與黃女士協(xié)商,就黃女士的權(quán)益損失作出合理賠償。

  海南富島律師事務(wù)所王律師個(gè)人認(rèn)為:

  本案被告作為一家專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的法律法規(guī),但其卻在政府頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批建范圍之外,另行添附建設(shè)所謂閣樓,顯屬《城市規(guī)劃法》第40條規(guī)定的違法行為。

  《城市房地產(chǎn)管理法》第37條中明確規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中,開發(fā)商明知違反規(guī)劃建設(shè)的閣樓不能辦理房屋所有權(quán)登記,不能取得權(quán)屬證書,卻將其作為房屋建筑面積(套內(nèi)建筑面積)的一部分,以4.6萬余元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給購房人。該行為違反了法律的禁止性規(guī)定,雙方合同中關(guān)于閣樓購賣的條款當(dāng)屬無效條款。

  此外,如果本案中沒有確實(shí)充分的證據(jù)證明,購房人是明知所購閣樓不能辦證,仍然堅(jiān)持購購使用的,則開發(fā)商的行為同時(shí)還構(gòu)成對(duì)購房人的欺詐。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定,開發(fā)商除應(yīng)返還該閣樓的價(jià)款外,還應(yīng)向購房人支付相當(dāng)于該價(jià)款一倍的賠償。


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