２００４年１０月２６日，焦作市某公司職工吳某與省某不動產(chǎn)總公司焦作公司（以下簡稱不動產(chǎn)焦作公司）簽訂購房協(xié)議一份，協(xié)議部分內(nèi)容約定：吳某愿購購不動產(chǎn)焦作公司開發(fā)的５號院６號商品房，面積為１９１．１１平方米，單價７０７元／平方米，總計１３５１１４．７７元。協(xié)議簽訂的同日，吳某向不動產(chǎn)焦作公司交納了房款１３５１１４．７７元及契約工本費２０元。后吳某向不動產(chǎn)焦作公司交納辦房產(chǎn)證手續(xù)費１０００元。吳某的房產(chǎn)證上登記的房屋總層數(shù)為兩層，建筑面積為１８１．７２平方米。此后吳某與不動產(chǎn)焦作公司就實際面積與約定面積是否相符未能達成一致，引起訴訟。經(jīng)鑒定，結論為：一、二樓建筑面積為１８１．７２平方米；閣樓建筑面積為１０．５２平方米，不計入建筑面積。對此鑒定結論，雙方均無異議，但吳某認為閣樓是不應該計入房產(chǎn)面積的，不動產(chǎn)焦作公司則認為三層閣樓１０．５２平方米是存在的，是包含在整套房屋內(nèi)的。

　　一審法院認為，原、被告雙方簽訂的合同合法有效，雙方均應按合同約定履行。被告辯稱涉訟房產(chǎn)是論套賣的，但購房協(xié)議中未約定，且被告未舉證證明，不予采信。原、被告雙方約定的建筑面積為１９１．１１平方米，單價為７０７元／平方米，而原告房產(chǎn)證上登記的和鑒定的建筑面積均為１８１．７２平方米，合同對約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式未作約定，參照我國《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購受人；完全值超出３％部分的房價款應由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還購受人。故被告應返還原告９２２４．０２元。原告的部分訴訟請求正當，應予支持。故判決：一、被告應于本判決生效后三日內(nèi)返還原告房價款９２２４．０２元；二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費５６６元，其他訴訟費１３０元，計６９６元，由原告負擔２０８．８元，被告負擔４８７．２元。

　　不動產(chǎn)焦作公司不服一審判決提起上訴。焦作市中級人民法院經(jīng)審理后認為，本案屬于商品房購賣合同糾紛。上訴人稱其售給被上訴人的房產(chǎn)是按套賣的，包括小閣樓和小院，小閣樓應計入建筑面積。但雙方在購房協(xié)議中只約定了面積、單價和價款，并未有其他約定。建設工程規(guī)劃許可證是在被上訴人購購后補辦的，雙方對此均不持異議。在其后辦理的房產(chǎn)證上建筑面積比協(xié)議書約定的面積少９．３９平方米。庭審中上訴人又未能舉出有力證據(jù)對其主張加以證明，對其主張本院不予支持。原審判決并無不當，應予維持。二審法院于近日作出裁定：駁回上訴，維持原判?！鯗珜W軍張建忠

　　評析

　　薛秀蘭（焦作市中級人民法院法官）

　　有關閣樓面積的法律規(guī)定

　　本案中，小閣樓不應計入建筑面積符合我國《國家房產(chǎn)測量規(guī)范》。該規(guī)范中房屋的建筑面積系指“房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高２．２０ｍ以上（含２．２０ｍ）的恒久性建筑”?！皹翘蓍g、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積”。“房屋天面上，屬恒久性建筑，層高在２．２０ｍ以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在２．２０ｍ以上的部位，按其外圍水平投影面積計算”。而上訴人出售給被上訴人的房屋小閣樓沿高為１．４５ｍ、脊高２．３３ｍ，平均高度均未達到２．２０ｍ的要求，故不能計入建筑面積。

　　約定面積與實際面積不符的處理

　　雙方合同約定的建筑面積小于房產(chǎn)證上登記的建筑面積，雙方在合同中又未作約定的，應參照《商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定，產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購受人；完全值超出３％部分的房價款應由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還購受人。

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