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商品房頂層閣樓面積之爭

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 720 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  2004年10月26日,焦作市某公司職工吳某與省某不動產(chǎn)總公司焦作公司(以下簡稱不動產(chǎn)焦作公司)簽訂購房協(xié)議一份,協(xié)議部分內(nèi)容約定:吳某愿購購不動產(chǎn)焦作公司開發(fā)的5號院6號商品房,面積為191.11平方米,單價707元/平方米,總計135114.77元。協(xié)議簽訂的同日,吳某向不動產(chǎn)焦作公司交納了房款135114.77元及契約工本費20元。后吳某向不動產(chǎn)焦作公司交納辦房產(chǎn)證手續(xù)費1000元。吳某的房產(chǎn)證上登記的房屋總層數(shù)為兩層,建筑面積為181.72平方米。此后吳某與不動產(chǎn)焦作公司就實際面積與約定面積是否相符未能達成一致,引起訴訟。經(jīng)鑒定,結論為:一、二樓建筑面積為181.72平方米;閣樓建筑面積為10.52平方米,不計入建筑面積。對此鑒定結論,雙方均無異議,但吳某認為閣樓是不應該計入房產(chǎn)面積的,不動產(chǎn)焦作公司則認為三層閣樓10.52平方米是存在的,是包含在整套房屋內(nèi)的。

  一審法院認為,原、被告雙方簽訂的合同合法有效,雙方均應按合同約定履行。被告辯稱涉訟房產(chǎn)是論套賣的,但購房協(xié)議中未約定,且被告未舉證證明,不予采信。原、被告雙方約定的建筑面積為191.11平方米,單價為707元/平方米,而原告房產(chǎn)證上登記的和鑒定的建筑面積均為181.72平方米,合同對約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式未作約定,參照我國《商品房銷售管理辦法》有關規(guī)定,產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購受人;完全值超出3%部分的房價款應由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還購受人。故被告應返還原告9224.02元。原告的部分訴訟請求正當,應予支持。故判決:一、被告應于本判決生效后三日內(nèi)返還原告房價款9224.02元;二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費566元,其他訴訟費130元,計696元,由原告負擔208.8元,被告負擔487.2元。

  不動產(chǎn)焦作公司不服一審判決提起上訴。焦作市中級人民法院經(jīng)審理后認為,本案屬于商品房購賣合同糾紛。上訴人稱其售給被上訴人的房產(chǎn)是按套賣的,包括小閣樓和小院,小閣樓應計入建筑面積。但雙方在購房協(xié)議中只約定了面積、單價和價款,并未有其他約定。建設工程規(guī)劃許可證是在被上訴人購購后補辦的,雙方對此均不持異議。在其后辦理的房產(chǎn)證上建筑面積比協(xié)議書約定的面積少9.39平方米。庭審中上訴人又未能舉出有力證據(jù)對其主張加以證明,對其主張本院不予支持。原審判決并無不當,應予維持。二審法院于近日作出裁定:駁回上訴,維持原判?!鯗珜W軍張建忠

  評析

  薛秀蘭(焦作市中級人民法院法官)

  有關閣樓面積的法律規(guī)定

  本案中,小閣樓不應計入建筑面積符合我國《國家房產(chǎn)測量規(guī)范》。該規(guī)范中房屋的建筑面積系指“房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20m以上(含2.20m)的恒久性建筑”?!皹翘蓍g、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積”。“房屋天面上,屬恒久性建筑,層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計算”。而上訴人出售給被上訴人的房屋小閣樓沿高為1.45m、脊高2.33m,平均高度均未達到2.20m的要求,故不能計入建筑面積。

  約定面積與實際面積不符的處理

  雙方合同約定的建筑面積小于房產(chǎn)證上登記的建筑面積,雙方在合同中又未作約定的,應參照《商品房銷售管理辦法》的有關規(guī)定,產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還購受人;完全值超出3%部分的房價款應由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還購受人。

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