開發(fā)商促銷不斷推出新花樣，日前，記者在東莞市采訪時發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商不但對于購房的消費者白白10平米的面積，而且對于購頂層的消費者還額外增閣樓。在房價迅速飛漲、平民老百姓購不起房的今天，真有這樣的好事嗎？到底是天上掉“餡餅”還是商家設“陷阱”，讓我們一探究竟。

　　白白10平米？

　　記者以購房者的身份，來到了位于東莞市樟木頭鎮(zhèn)東深大道旁的星耀國際售樓處，售樓小姐告訴記者，他們現(xiàn)在準備銷售的一棟樓是酒店式公寓，全部是30平米的一居室，另外10平米給業(yè)主，但是這10平米不寫入房產(chǎn)證，不進行過戶，的10平米作為補充合同和消費者私下達成協(xié)議。

　　記者看到在他們的戶型圖里，40平米的房子全部被隔成了30平米，剩下的10平米用一個虛線畫出了。記者對此表示質疑，這位售樓小姐毫不掩飾的告訴記者：“主管部門驗收的時候我們將10平米用墻隔出來，等驗收完再將這堵墻打掉，然后將這10平米免費白給消費者。”

　　開發(fā)商擅自修改規(guī)劃、多蓋了10平米，到時候如何能夠通過相關部門的驗收？記者感到詫異。對此售樓小姐表示完全沒有問題，他們的規(guī)劃圖已經(jīng)報批下來，現(xiàn)在還沒有開盤，因為還沒有拿到商品房預售許可證。但是購房者可以先留下身份證復印件，填個調(diào)查表辦個會員卡，到時候憑借會員卡可以優(yōu)先選房、并打9.9折。同時她表示，現(xiàn)在許多開發(fā)商都是這樣做的，不會有什么問題，所以請消費者不必擔心。臨走時記者向售樓小姐索要戶型圖，遭到售樓小姐的強烈拒絕。

　　羊毛出在羊身上

　　按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定內(nèi)容進行建設。開發(fā)商擅自改變規(guī)劃、增加建筑面積，不但違反了國家的規(guī)定，而且逃避了土地出讓金等應該繳納的“規(guī)費”。

　　同時，根據(jù)國家關于《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：允許房屋規(guī)劃建設面積與實際售房約定面積發(fā)生誤差，但是面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸購受人。

　　實際上，盡管開發(fā)商不將多蓋出的10平米計入到銷售建筑面積當中，而是以“”的形式給消費者，但是聰明的開發(fā)商往往會將房屋的銷售單價明顯提高，開發(fā)商違規(guī)建設的面積較終還是由消費者來“購單”，而部分所有權本來就應該屬于消費者。

　　其實仔細想想，在房價迅速飛漲的今天，以追求經(jīng)濟利益為目的開發(fā)商怎么會把超出建筑面積30%的部分白白給消費者呢？顯然是羊毛要出在羊身上，消費者并不會得到真正的實惠。

　　消費者權利無法保障

　　那么，是不是只要消費者多掏了錢，這10平米的面積就真正屬于自己了呢？從售樓小姐的口中記者得知，這10平米不寫入房產(chǎn)證，只是開發(fā)商與消費者私下簽署的一個與的合同，也就是說消費者并不真正擁有這10平米產(chǎn)權。所以消費者多掏了腰包還購不到自己想要的東西。

　　即使有的消費者愿意掏錢購下這樣的房子，仍然存在很大的風險。頭先，開發(fā)商在房屋驗收的時候私自將10平米隔出，驗收之后又將10平米打開，這樣的房子質量沒有經(jīng)過國家檢測，將來一旦出現(xiàn)問題，消費者的權益很難得到保障。其次，開發(fā)商擅自修改規(guī)劃、欠交土地出讓金、通不過規(guī)劃部門的驗收，也就無法辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，消費者也就拿不到房產(chǎn)證。另外，開發(fā)商擅自增大建筑面積，擴大了容積率，降低了居民生活的舒適度。

　　據(jù)了解，為了追求利潤的化，在原規(guī)劃審批后，大量增加建筑面積、為自己增加可售房產(chǎn)，是許多房地產(chǎn)開發(fā)商慣用的手段。開發(fā)商肆無忌憚的修改規(guī)劃的重要原因，一方面是由于一些業(yè)主對共同利益不太關注，所以這類違約和侵權事件很少得到追究。另一方面是因為違規(guī)建設已經(jīng)成為事實，讓其拆掉是不可能的，頂多是由相關部門罰些錢而已，這與開發(fā)商得到的利潤相比，只是很小的一部分。

　　頂層“”閣樓

　　無獨有偶，位于東莞市鴻福東路與金樹路交會處的尚書苑，不僅一些樓層10平米的入戶花園，而且頂層還加一個閣樓。而這10平米的入戶花園和閣樓都不計入銷售建筑面積當中，開發(fā)商10平米的入戶花園的做法，與星耀國際如出一轍。

　　值得一提的是，頂層空間屬于全體所有業(yè)主共有，發(fā)展商無權把這塊空間賣給或給其他業(yè)主。這一點將在今年10月份即將頒布的《物權法》中作了明確規(guī)定：房屋的樓頂平臺屬于建筑物的基本構造部分，應為整棟樓的全體居民所有。所以雖然頂層的業(yè)主雖然與開發(fā)商簽署了與閣樓的合同，但是頂層業(yè)主不可能購下頂層的產(chǎn)權，閣樓并不真正屬于頂層業(yè)主。

　　記者看到這個的閣樓與頂層住宅之間沒有安裝樓梯，也沒有屋頂，只有露天的四面白墻，一切需要業(yè)主自己進行裝修。建設部于１９８９年發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第八條規(guī)定，（異產(chǎn)毗連房屋的）一方所有人如需改變共有部分的外形或結構，除經(jīng)城市規(guī)劃部門批準之外，還需其他所有人（指該樓宇的其他業(yè)主）的書面同意。

　　由此可見，頂層業(yè)主不得私自在頂層加建樓閣等建筑物，也就是說，如果業(yè)主自行將閣樓安裝樓梯、封頂，那么就違反了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，會引起不必要的糾紛。而開發(fā)商閣樓的行為也違反了《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》。

　　眾所周知，頂層一直是樓盤銷售中比較困難的部分，頂層的價格也都是所有樓層中較低的，而記者了解到這個頂層開盤時的價格在整個樓層中居高，現(xiàn)在已經(jīng)賣到7000多每平米，可見，消費者以高價購購“”了閣樓和入戶花園的頂層，其實還是自己掏錢變相購購了閣樓和入戶花園。

　　對于“”消費者應保持理智

　　現(xiàn)在許多開發(fā)商為了促銷打出各種各樣的“”，什么一層花園、頂層閣樓，由于白白增加了房屋的使用面積，許多消費者感到占了大便宜，其實對于開發(fā)商的消費者應保持理智。

　　頭先，根據(jù)即將頒布的《物權法》規(guī)定，除了歸單個業(yè)主專有的住宅或商鋪外，小區(qū)內(nèi)的其他區(qū)域歸全體業(yè)主共同所有和共同管理。從這個角度講，譬如頂層露臺、頭層花園屬于全體業(yè)主的共同所有部分，全體業(yè)主有權依法通過決議的方式改變使用方式和管理方式。所以，開發(fā)商一慣所用的“露臺”、“花園”實際上是無效的，因為開發(fā)商沒有這個權利，這個權利歸全體業(yè)主。

　　其次，如果開發(fā)商在沒有提高價格的前提下，將一部分房屋面積無償?shù)亟o消費者，并以書面形式將部分權屬在《商品房購賣合同》中明確約定，那么對于消費者來說是一件經(jīng)濟實惠的好事。但是如果開發(fā)商已經(jīng)將房屋的銷售單價明顯提高，盡管不將面積計入到銷售面積之中，但部分所有權本就應該屬于消費者，而消費者又得不到法律的保障，實際上這種做法對于消費者來說得不償失。所以消費者在購購此類商品房時一定要謹慎處理，只有這樣才不致于使自己的合法權利受到侵害。

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