二手房價格下跌仍在持續(xù)，人氣和成交量明顯回升。上海永慶房屋總經理陳史翎建議，剛性需求要抓緊短期內價格下跌的時機購房。

　　市場正在探底

　　2月上海二手住宅市場驟然明朗，成交量迅速復蘇。據上海永慶房屋研展部統(tǒng)計，2月上海二手住宅成交暴增至9501套，環(huán)比1月成交量增長156%。但成交均價下跌明顯，1.5025萬元/平方米的均價環(huán)比1月下跌10%。從2007年算起，僅次于2009年2月的成交量。同時，成交均價也在1月的基礎上顯著下跌。

　　陳史翎分析，一二手住宅市場出現如此相似而又富有戲劇性的變化，和政策影響關系重大。 2月上海市普通商品房標準調整公布后，不少1月下定但為了享受3月1日降稅而延后交易過戶的二手住宅，以及年前累積的購購，都集中到2月釋放，是2月成交暴增的直接原因；其次，去年底以來，存款準備金率兩次下調，今年在多次重申不放松調控的同時，對頭套房需求的信貸基于支持，貨幣政策和信貸的定向寬松給了市場一定信心；同時，一手住宅市場開始降價促銷，也影響了二手住宅業(yè)主對價格的信心，價格讓步增加。

　　綜合市場特征和政策因素，市場仍然在探索底部，價格下跌仍在持續(xù)，但人氣和成交量有明顯回升。陳史翎建議，剛性需求抓緊短期內價格下跌的時機購房。

　　中檔房較受益

　　2月成交增長基本集中在90萬元至120萬元、120萬元至150萬元、150萬元至200萬元這三個總價段位。其中，150萬元至200萬元的二手住宅成交量環(huán)比增長更高達215.5%。

　　從成交價格數據看，1萬元-2萬元/平方米、2萬元-2.5萬元/平方米和7000元/平方米以下這三個段位的二手住宅，成交量上漲幅度均高過全市平均上漲水平。

　　從成交面積看，70-90平方米的二手住宅成交環(huán)比上漲202.1%。綜合三方面數據變化，陳史翎認為，貸款有針對性放松、普通房標準調整這兩個因素對中等價位、中小戶型住宅成交的推動作用。

　　另外，高端住宅成為成交下跌的領域，在其他種類住宅成交均大幅回升的同時，總價1000萬元以上和單價5萬元以上的住宅，分別有44.8%和28.9%的成交量下挫。

　　外地購房回升

　　各城區(qū)成交中，剛性需求和改善性需求集中的閔行區(qū)成交量增長跑贏全市，環(huán)比1月增長174.1%，青浦區(qū)成交環(huán)比增長驚人，達619%。

　　從各城區(qū)成交均價水平看，徐匯、長寧、黃浦、青浦四區(qū)均有超過7%的價格下跌，浦東、松江、虹口則有超過8%的價格上漲。

　　成交戶籍狀況也發(fā)生明顯變化。上海本地購購在全部成交中所占比例開始下降，從1月的62.8%下降到58.9%，回到去年全年的水平；外籍人士購購比例繼續(xù)下降到歷史較低水平，成交環(huán)比增長也遠低于全市水平，證明外籍人士對上海房地產市場的信心仍然沒有恢復；外省市戶籍的成交占比和環(huán)比卻明顯上漲，表明政策寬松給予了這部分購購力入市動力。

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　　剛需客瞄準低價宜居板塊

　　3月交易有望持續(xù)釋放

　　步入3月，以小換大、以舊換新的業(yè)主掛牌量明顯增多，瞄準低價宜居板塊的剛需客也不少。

　　上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，交易結構分析中，剛需頭次購房占比突出，低總價房源較為熱銷。限貸限購大基調下出現結構性傾斜，針對頭套房、普通住房的政策作用明顯。加上原有“小陽春”行情和市場積壓剛性需求跟著釋放，住房需求趨向價格低洼板塊二手房的方向不變，宜居板塊的低總價房源交易肯定還會放大。

　　寶山大華板塊，頭次購房的剛需客群占四到六成，置換客群占約三成。據中原地產濱江雅苑分行劉洋經理透露，目前該分行有三例潛在交易案例。從成交結構來看，總價在90萬-120萬元、面積在40-50平方米的緊湊型兩房較受市場關注。低總價小戶型成交量占比有所上升，購購者多為頭次購房的剛性需求者，一些老小區(qū)和板塊內售后工房如大華一村、文華苑比較受到此類客戶的青睞。此外，板塊內總價200萬元以上的房源掛出量較多，但改善客群相對較少，近期該類高總價房源成交并不多。板塊內的代表樓盤有房齡為10-16年的文華苑、大華一村、大華二村，掛牌價為2.1萬元-2.2萬元/平方米，這類老工房的供應房源集中在面積40-45平方米的一房、小兩房，總價100萬元/套。房齡10年左右次新房的掛牌房源面積多為80-95平方米的兩房，總價為200萬-240萬元/套，代表樓盤有濱江雅苑、水岸藍橋。 100萬元的掛牌房源相對較少，約兩成；200萬元左右的兩房房源的掛牌量占七成。

　　嘉定豐莊板塊位于嘉定區(qū)東部，二手房價格相對較低，吸引了不少剛需客群進入，占成交客戶的七成。中原地產豐莊分行劉國強經理介紹，購購婚房的客戶逐漸增多，而板塊價格與周邊長征板塊的價格有個很大優(yōu)勢，隨著軌交13號線有望年內開通的利好消息，該板塊的關注度日益升溫，剛需客群與年前相比較為活躍。目前，板塊內老工房的掛牌價格為1.9萬元/平方米左右，代表樓盤有豐莊一村、豐莊二村。次新房的掛牌價格為2.2萬元/平方米，以兩房為主，代表樓盤有明日新苑、匯豐嘉苑。業(yè)主提供的議價空間在3%-5%之間。如明日新苑內有一套二樓面積為87平方米的掛牌房源，今年年初掛牌價為190萬元/套，目前業(yè)主主動降價5萬元，降幅為3%。來客量與帶看量維持2月底的行情。

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