目前是不是購房的較佳時機？對于市場上的報價應(yīng)該如何甄別？怎樣才能探得底價？

較近一段時間，隨著京城二手房市場成交量的不斷攀升，這些問題成了購房者較感興趣和較希望獲得答案的話題。對此，接受記者采訪的專家認為，在目前總體大環(huán)境向好的情況下，樓市后市將趨于平穩(wěn)，價格風(fēng)險較小，購購二手房時機相對成熟，但出手一定要謹慎，注意“價比三家”。

二手房成交回暖

記者從鏈家地產(chǎn)、我愛我家、千萬家等多個房產(chǎn)經(jīng)紀公司獲悉，進入2009年后，京城二手房市場率先“破局”并迎來了一輪交易熱潮。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，1月份，二手住宅成交量達到7358套，環(huán)比漲幅20%以上。

北京中原地產(chǎn)一位工作人員告訴記者：“2009年春節(jié)期間中高端二手商品房購賣咨詢客戶量同比2008年春節(jié)期間上漲近兩倍、租賃咨詢客戶量上漲近一倍，樓市漸顯回暖征兆?！?p>北京千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強分析認為，二手房成交上漲主要有兩方面原因。一方面，系列新政對二手房市場需求刺激明顯，隨著營業(yè)稅減免尤其是二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等讓京城樓市消費者的信心漸漸恢復(fù)，壓抑已久的剛性需求得以釋放，眾多有購房需求的消費者利用春節(jié)假期積極咨詢、看房，以期可以選購到合適的房產(chǎn)，其中也不乏懷著抄底心情入市的投資者。

另一方面，國家信貸稅費政策的不斷調(diào)整和消費者信心的增強，使部分投資性業(yè)主開始將前幾年購購的房產(chǎn)投放市場，主動調(diào)低其售價，使二手房價格更加接近購方的心理價位，這也是導(dǎo)致總體成交上漲的一個重要原因。

對于這一觀點，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示贊同。他說，從2008年下半年頭次降低貸款利率開始，陸續(xù)出臺的一系列針對存量房交易稅費改革以及利率的大幅下調(diào)等政策，都在刺激樓市回暖。消費者的購房需求在經(jīng)歷了將近一年的觀望后陸續(xù)開始釋放，這都促成了樓市成交量的大幅上漲。

購房時機相對成熟

盡管成交量較去年底有較大幅度的攀升，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，部分購房者對目前是否應(yīng)該出手購房仍猶豫不決。在一家IT公司從事銷售業(yè)務(wù)的崔先生就是其中一員，他無奈地說：“真不知道現(xiàn)在該不該出手購房，購了怕房價下跌，不購又怕錯過較佳時機，到底應(yīng)該怎么辦呢？”

針對這些購房者的困惑，接受記者采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，目前的購房時機已經(jīng)相對成熟，無論是自住購房者還是投資購房者可以考慮出手購房。鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理祁世釗解釋說，頭先，目前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位，未來很難有實際交易層面的優(yōu)惠，更多的調(diào)控政策會集中在政策深化執(zhí)行方面。與此同時，部分優(yōu)惠政策旨在短期內(nèi)刺激觀望需求，例如營業(yè)稅新政執(zhí)行期限 于2009年。這對于寄希望于政策上會獲得更多優(yōu)惠的購房者來說，不如在政策優(yōu)惠期內(nèi)加快入市更為實在。

其次，在經(jīng)歷2007年房價的非理性上漲后，需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃，而2008年整體房地產(chǎn)市場環(huán)境已急轉(zhuǎn)直下，二手商品房價也經(jīng)歷了一個從較初的購賣雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長再到議價空間有所加大直至較后房價逐步回調(diào)的漫長過程，但從當前房價持續(xù)穩(wěn)定以及市場成交量回暖明顯來看，當前二手房價已是房地產(chǎn)市場盤整一輪后更為理性的體現(xiàn)，未來二手房價再次回落的可能性要遠遠小于上漲的可能性，當前購房的價格風(fēng)險要低得多。

鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，當前北京各典型區(qū)域二手商品房成交價格已持續(xù)四個月左右保持穩(wěn)定，相比2007年下半年峰值時期已普遍有1000元至2000元/平方米的價格回調(diào)。

北京我愛我家控股公司副總裁胡景暉也認為，在過去的幾年里，北京市房價上漲速度較快，但與深圳等南方房地產(chǎn)市場情況不同，北京多以自住置業(yè)為主，實際剛性需求支撐著樓市，不存在嚴重的炒房風(fēng)險，因此房價屬于理性回歸。而樓市在調(diào)整中擠壓掉了房價虛高的泡沫，房價的適當下降必將改變消費者繼續(xù)觀望的念頭。

陳國強表示，房市如股市，能抄到底的人永遠是少數(shù)，大部分的購房人是在房價上升通道或下降通道過程中購房，因此，當出手時就出手，否則只能后悔。但是需要注意的是，并不是說所有的房子都適合在目前這個時機購購，還應(yīng)該具體考察物業(yè)的類型、地理位置以及自身的承受能力。

探得房產(chǎn)底價有竅門

面對市場上同一區(qū)域并不相同的報價，購房人又應(yīng)該如何甄別并盡力探得房產(chǎn)的底價呢？接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了具體建議。

祁世釗說，當前房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化已經(jīng)十分明顯，因此只有牢牢鎖定購購區(qū)域，了解區(qū)域房產(chǎn)屬性及主要的成交房產(chǎn)類型。例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主，主力成交為90至120平方米的房產(chǎn)，這類型房產(chǎn)價格也就相對更為堅挺；而一些老城區(qū)以二手公房成交為主，主力成交為60至90平方米的房產(chǎn)，這類型房產(chǎn)價格下浮空間也就相對更小。房產(chǎn)針對的主要人群也應(yīng)考慮，例如韓國人是望京區(qū)域購房主力，但由于金融危機韓國人撤離，造成了望京區(qū)域房價明顯回落；而學(xué)校周邊剛性需求強烈，房價則一直相對穩(wěn)定。因此，只有鎖定區(qū)域并加以了解，才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價格。

與此同時，多重比較是具體房源價格探底的主要手段。與區(qū)域新建商品房價格比較，一般二手房價格低出10%以上為合理區(qū)間；與區(qū)域同品質(zhì)樓盤價格比較，一般房價差異不超過正負5%；即使同一樓盤的不同類型房源也需要進行詳細比較，然后再根據(jù)房源面積、朝向、樓層等具體差異上下浮動價格。

對于為何有時網(wǎng)上公布的價格會略低于市場上咨詢到的價格，華國強說，購家需注意的是對于個別交易網(wǎng)上當下公布的交易房價，并不適合當作參照點，因為出于考慮過戶價等綜合因素，消費者所看到的部分公示交易價往往是偏低的，并非真正的交易價。如果消費者要購房，不妨以購方和賣方的雙重身份到不同的經(jīng)紀公司去探價，在幾個經(jīng)紀公司進行比較后，將會獲得較新、較貼近底價的交易價格。

(作者：李佳鵬)