近日,沉寂許久的一線樓市突然“火”起來:上海(樓盤)某高端樓盤推出的352套房源當天銷售一空,每套房銷售均價接近千萬元;深圳(樓盤)、南京等城市出現(xiàn)“裹棉被排隊”的“漏夜搶房”景象;北京(樓盤)房價也節(jié)節(jié)攀升,房產(chǎn)交易人滿為患。與此同時,三四線樓市依然深陷泥潭,去庫存乏力。一線樓市緣何突然瘋漲?是市場需求使然還是非理性因素的作祟?樓市“冰火兩重天”的情況又該如何扭轉?

一線樓市加速回暖

春節(jié)后,部分一二線城市的房地產(chǎn)市場突然出現(xiàn)集中式爆發(fā),不少城市涌現(xiàn)出所謂的“日光盤”;二手房也量價齊升,快速上漲;房地產(chǎn)交易出現(xiàn)多年不見人頭攢動、人滿為患的景象。

國家統(tǒng)計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”也從側面印證了這一火爆態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,1月份房價同比上漲城市數(shù)量增至25個,占比超30%,漲幅較高的仍是領漲全國房價14個月的深圳,同比上漲52.7%,上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

2月份,暴漲的態(tài)勢更加明顯。中原地產(chǎn)二手住宅交易價格指數(shù)顯示,2月份上海、深圳二手房交易價格環(huán)比增幅分別為7.9%和2.3%。其中上海創(chuàng)下月漲幅近10年單月較高紀錄,并接棒深圳領漲一線城市。從市場成交數(shù)據(jù)看,2月22日至28日,中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個城市合計簽約住宅達到了6.2萬套,環(huán)比平均漲幅達到了68%,其中較火爆的是二線城市,環(huán)比漲幅高達92.4%,一線城市漲幅達到了78%。

“樓市去庫存是今年五大結構性改革之一。近期我國出臺了一系列旨在去庫存的稅收信貸政策,以鼓勵房地產(chǎn)市場消費。從目前情況看,政策的紅利激發(fā)了市場的人氣。突出表現(xiàn)在部分城市隨著城鎮(zhèn)化改革的推進,人均收入水平的提高以及二胎政策的放開等,市場對房地產(chǎn)的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛?！泵裆y行(600016,股吧)頭席研究員溫彬指出,“但從全國總體看,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了結構性分化,一線城市與三四線城市"冰火兩重天",前者交易活躍,房價快速上漲,而后者仍然面臨較大的去庫存壓力?！?/p>

“原本仍處淡季的正月,復蘇很快,近期成交量頻頻刷新同期新高,不少客戶擔心后市看漲、急著簽約,不少業(yè)主已上調售價,幅度普遍近5%。而在京滬等地,整體市場變化也在心理層面對緊張的供需結構進一步施壓,如上海一套二手房,春節(jié)后業(yè)主漲價70萬元,一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價。”中介機構豪世華邦區(qū)域經(jīng)理劉輝說。

去庫存仍然是重要任務

是什么推動本輪一線城市房價的快速上漲?中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析,一是信貸的增長。數(shù)據(jù)顯示:1月新增人民幣貸款達到2.51萬億元,其中房地產(chǎn)(000736,股吧)按揭增長明顯;二是隨著房貸頭付比例下調、公積金利率上調、房產(chǎn)交易契稅營業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地,增加了部分之前無力購房人群入市,也有利于樓市加速升溫;此外,當前投資渠道有限、一線城市“地王”出現(xiàn)等因素也助推了市場進一步高漲。

在張大偉看來,此輪房價上漲之風起于二手房。“目前,一二線城市二手房成為市場的主流,其中一線城市交易中70%是二手房。加之一二線城市庫存低,杭州(樓盤)、寧波(樓盤)、合肥(樓盤)、南昌(樓盤)、福州(樓盤)、廈門(樓盤)等二線城市的庫存量已出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比下跌,北京上海等城市的庫存也持續(xù)低位,這種情況造成了市場容易被刺激從而形成上漲。”張大偉指出。

面對火熱的樓市,28日,上海住建委表示,上海將繼續(xù)按照“三個為主”的原則,抑制投資投機性購房,支持自住和改善性住房需求,嚴格執(zhí)行住房限購政策,確保上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實上,此前江西、山西、山東及寧夏等地均發(fā)布了關于去庫存的相關政策,這一任務已成為各個省份今年工作的重中之重。有消息稱,深圳也將提高外地人購房門檻。對此,楊紅旭表示,這表明地方政府為了抑制過熱房價及瘋狂投資的政策初衷及導向沒有變,將有益于樓市發(fā)展。

房產(chǎn)調控呼喚差異化

一二線城市樓市急劇回暖的同時,三四線城市樓市卻冷若冰霜。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,由于各城市供需狀況各不相同,城市間房價分化走勢也在加劇。大部分三四線城市仍然處于庫存逐步消化階段,環(huán)比仍在下降。

溫彬認為,這種“冰火兩重天”的狀況反映出我國房地產(chǎn)市場的供需格局,即總體供需平衡,但結構上,收入水平較高、人口流入量大的一線城市,政策利好刺激了購房需求;而在三四線城市受經(jīng)濟狀況、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、收入水平等因素的影響,市場處于供大于求的狀況,政策的刺激作用相對有限。

值得警惕的是,短期爆發(fā)導致的市場潛在風險越來越大。張大偉認為,分化的市場格局下,房地產(chǎn)依然面臨巨大的風險,特別是一線城市的“地王”對房價上漲的要求非常高,未來一年二線城市將成為市場熱點。溫彬也指出,任何一種價格上漲都有合理的成分,但同時也不排除投機的因素。平穩(wěn)、健康運行的樓市是市場樂見的,但往往在具體運行過程中會出現(xiàn)投機因素,帶來局部地區(qū)、某一時間段的非理性上漲,給市場發(fā)展帶來一定的風險。

“必須看到中國城市間的發(fā)展的地區(qū)差異,相關房地產(chǎn)政策不能"一刀切",要堅持因地施策、分類調控的原則,對不同發(fā)展水平、不同市場需求的城市實施差異化的調控手段,只有這樣才能有效避免局部地區(qū)房價非理性、投機性上漲的現(xiàn)象?！睖乇蛑赋?。

溫彬判斷,短期看,一線城市房地產(chǎn)市場的量價走勢仍將處于活躍狀態(tài);長期看,隨著對政策的消化,在剛性需求集中釋放后,一線城市交易量和價格環(huán)比將出現(xiàn)不同程度的回落。值得注意的是,相關部門要注意防控風險,對一些投機性購房,尤其是利用購房低門檻的機會,加大杠桿進行炒房的行為,如虛開收入證明申請貸款等行為要及時控制、有效防范。對于普通民眾而言,則要量力而行、保持理性。

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