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“央五條”對海南樓市并無影響 當?shù)卣プ≌{整期
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:三亞房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 524 次
【央五條】
5月12日,央行要求各大商業(yè)銀行合理配置信貸資源,優(yōu)先滿足居民家庭頭次購購自住普通商品住房的貸款需求;科學合理定價,綜合考慮財務可持續(xù)、風險管理等因素,合理確定頭套房貸款利率水平;提高服務效率,及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款;有效防范信貸風險,嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定,加強對住房貸款風險的監(jiān)測分析;建立信息溝通機制,對社會關注的熱點問題,及時給予回應。
在全國樓市下行敏感期,央行力挺頭套房貸的消息,激起了全國樓市輿論千層浪。眾多房地產(chǎn)開發(fā)商解讀,此舉是央行在對當前不景氣的房地產(chǎn)市場進行“救市”,房價仍會堅挺。但經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn),“央五條”被開發(fā)商過度解讀,此發(fā)聲對于海南樓市的影響更是有限。
被過度解讀的“央五條”
救市?保剛需堅定調控
在樓市終于進入去泡沫化階段的敏感期,“央五條”一出,眾人喧嘩。有市場人士解讀,此舉昭示著國家救市已成定局,是為后面連環(huán)救市政策出爐而釋放的信號。而海南大學金融系副教授雷俊博士則表示,此舉不能解讀為救市。目前央行只針對頭套房貸提出放松要求,房地產(chǎn)稅征收及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關工作進程仍在正常進行中,同時其后續(xù)也沒有相應的政策進一步確認救市信號。
“此次發(fā)聲重在保護剛需購房者,穩(wěn)定剛需樓市房價。同時,在樓市敏感期重申該態(tài)度,也側面表明了央行仍會繼續(xù)堅定房地產(chǎn)調控,故發(fā)聲表態(tài)保剛需樓市,避免在樓市調整期誤傷剛需。”雷俊博士指出。
業(yè)內人士表示,“央五條”被公眾過度消費。央行僅僅是支持頭套房貸,并沒聲明放開房貸。此舉表明國家采取分類調控手段,調整供需,促進民生,在一定程度上緩解頭套剛需群體的購房壓力。
房價不會跌?開發(fā)商夸大宣傳
全國樓市不斷降溫,“央五條”的出臺,似乎讓各大開發(fā)商看到了救市的希望,紛紛聲稱房價還會繼續(xù)上漲。
但經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)商也深知“央五條”對房地產(chǎn)影響有限,其反應如此激烈,是想給低沉的樓市找一個炒作的理由。“業(yè)內對‘央五條’如此振奮,是夸大了央行此次發(fā)聲,只是想給樓市助興。”一業(yè)內人士稱。
??谝恢卮蠼ㄔO項目總經(jīng)理表示,即使是對剛需樓市市場,“央五條”也難以起到振市作用。在商言商,各大銀行不一定購賬。
目前銀行存款壓力加大,市場資金成本整體較高,加上地產(chǎn)風險累積,在資金有限的背景下,各大銀行漸漸收緊房貸政策,頭套房房貸利率幾乎都維持基準利率或上浮10%。繼“央五條”發(fā)布后,經(jīng)全國各地媒體調查發(fā)現(xiàn),除了工商銀行(601398)公開發(fā)表聲明會及時發(fā)放個人貸款,其他銀行都沒對房貸政策進行“松扣”。
對海南樓市影響如何
業(yè)內反饋:影響甚微
被過度解讀的“央五條”,實際上對樓市影響甚微。同時,經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn),“央五條”對海南樓市同樣影響甚微。主要有三個原因,一是旅游地產(chǎn)的特殊性;二是很多開發(fā)商并不接受貸款購房這一付款方式;三是海南各大商業(yè)銀行的個貸政策并無松綁。
業(yè)內人士表示,海南房地產(chǎn)是旅游地產(chǎn),旅游地產(chǎn)在地產(chǎn)產(chǎn)品中就是 品。所以購購旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的客群,大部分具有足夠的經(jīng)濟能力進行現(xiàn)金支付,無需通過貸款形式。同時,海南很多開發(fā)商并不接受貸款購房這一付款方式,多采用一次性付款以及分期付款方式。
“海南的置業(yè)客群,多為外來投資及度假型購房者。這些客戶大多非頭套房置業(yè)者,也多以一次性付款為主。同時,開發(fā)商的經(jīng)營策略為快速回籠資金,貸款回款慢,很多項目不接受貸款甚至分期付款方式。所以,個貸回款對海南項目的銷售回款影響不大,對開發(fā)商的現(xiàn)金流更是無足輕重。”某上市房企高層告訴記者。
“央五條”對旅游地產(chǎn)影響甚微,那么在有剛需市場支撐的海口,是否會有較大影響?記者以客戶的身份走訪發(fā)現(xiàn),海南各大商業(yè)銀行均表示目前并無針對“央五條”,做出任何調整房貸政策舉動。“我們現(xiàn)在較大的個貸優(yōu)惠就是基準利率,即使是優(yōu)質客戶也不會在基準利率上有任何優(yōu)惠。自‘央五條’出臺,也未接到總行欲對個貸進行松綁的通知。”某國有銀行個貸部經(jīng)理表示??上攵?,“央五條”對存在剛需市場的??跇鞘幸彩怯绊懮跷ⅰ?/p>
海南各方如何應對
購房者:該購房還是要購房
樓市跌漲走勢不定,在迷霧籠罩的樓市中,看好房子的購房者到底該不該購房?“該購房還是要購房,購房者看準機會就下手。因為剛需市場的房價不會很敏感。”雷俊博士稱。
“??诜績r本身不是很高,同時基礎設施完善且地理位置優(yōu)越的小區(qū)價格不會有太大的下浮空間。但對于二手房市場來說,近期有可能會出現(xiàn)大量的優(yōu)質二手房源,價格相對會更優(yōu)惠些。”??谝恢薪楣镜匿N售經(jīng)理表示。
開發(fā)商:認清形勢盡快調整
樓市迷局引多方論戰(zhàn),有人看空樓市,有人堅信樓市還會繼續(xù)上行。房地產(chǎn)開發(fā)商該何去何從?
雷俊博士認為,開發(fā)商應認清國家調控房地產(chǎn)的決心,承認樓市下行是必然趨勢,盡快調整經(jīng)營策略,以價換量穩(wěn)定資金鏈。同時,看看能否利用政府的市場策略尋找新商機。但在調整的過程中,單靠政府指導難以度過樓市調整期,需企業(yè)發(fā)揮自身更大的才能去應對。
“每個行業(yè)都有自己的發(fā)展周期,目前中國房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)過去。開發(fā)商應盡快適應樓市調整期,明確戰(zhàn)略方向,理性看待房地產(chǎn)行業(yè),順利將樓市推向下一個發(fā)展階段。”業(yè)內人士表示。
當?shù)卣鹤プ鞘姓{整期
2010年海南國際旅游島規(guī)劃審批通過,使得房地產(chǎn)開發(fā)熱潮席卷海南,將海南房價推向制高點。如今全國樓市處于調整期已確立,海南當?shù)卣撟龀鲈鯓拥膽獙Γ?/p>
“我認為在此次樓市調整期中,海南應注重兩個方面。一是土地政策的改革。清理土地,規(guī)范土地市場,這也可以讓政府獲取相對較高的土地收益;二是基礎設施和旅游配套的建設。土地資源越來越少,再僅從房地產(chǎn)角度促進經(jīng)濟發(fā)展,不可能再給政府帶來多大的收益。”業(yè)內人士表示。
同時,雷俊博士認為,在如何進行經(jīng)濟結構調整方面,全國無樣板,大家都在觀望,政府也在觀望。但海南應積極把握住此次樓市調整期,盡快轉變以前“以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱”的投資思路并積極尋找旅游地產(chǎn)外的個經(jīng)濟增長點。
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