即便央行已經(jīng)做出了“合理支持個人住房信貸”（下稱“央五條”）的表態(tài)，并向商業(yè)銀行“吹風(fēng)”，此舉也一度被外界解讀為“救市的開始”。然而，現(xiàn)實之中樓市的轉(zhuǎn)折點卻可能還十分遙遠——面對央五條，中國大部分一線開發(fā)商的榜首反應(yīng)是抓緊時機去化庫存。

包括萬科、保利、中海等在內(nèi)的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)在內(nèi)部做出了加快向市場投放房源，加快去化速度的策略和部署。飽受存貨增加和去化速度趨緩的中國地產(chǎn)商，正把央五條可能發(fā)揮的市場影響，當(dāng)做去化庫存回收資金的絕好時機。

如果商業(yè)銀行對央五條“落實到位”，為刺激購房者盡快做出購購決策，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始考慮“一次降價到位”的定價策略。在這樣的背景下，“央五條”之后的中國樓市并非會立刻出現(xiàn)“惜售漲價”局面，而短期內(nèi)的房價探底則成為大概率事件。

銀行尚在“消化期”

“除非降低存款準(zhǔn)備金率，或者放松存貸比管制，否則，我不是十分看好這次‘央五條’之后各商業(yè)銀行的執(zhí)行力度。”中原地產(chǎn)華北區(qū)頭席分析師張大偉表示，從去年的年底開始的這輪房地產(chǎn)市場調(diào)整，主要原因就是住房按揭貸款的緊縮。

《中國經(jīng)營報》記者從萬科、保利等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下的多個在售的項目獲知，截至發(fā)稿時，大部分住宅項目辦理按揭貸款的銀行審批時間并沒有縮短，仍維持在15~20天的時間，同時也沒有出現(xiàn)銀行為頭套、頭次改善購房客戶提供利率優(yōu)惠的情況。

商業(yè)銀行對“央五條”顯然還處在“消化吸收”階段。5月12日，人民銀行召開“住房金融服務(wù)座談會”，人民銀行副行長劉士余主持會議，會議提出五條意見，涉及商業(yè)銀行應(yīng)提高按揭貸款發(fā)放效率并合理定價等內(nèi)容。

“我們曾經(jīng)多次與銀行溝通，并且分析了這輪住房貸款緊縮原因。”5月15日清晨，某全國性房企副總裁向記者表示，此輪房貸緊縮是銀行根據(jù)自身商業(yè)利益做出的選擇，而不是由監(jiān)管層的統(tǒng)一布置而來，相反，從2013年年末以來，國務(wù)院的多份文件中，都曾提出要支持居民頭套購房。

目前，監(jiān)管層對于銀行信貸規(guī)模實施“貸存比”管控，即貸款總額和銀行存款之比，不得突破75%的紅線。2014年5月，人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月，居民的存款總額同比2013年同期減少約1.23萬億元人民幣。這實際上直接壓縮了銀行貸款的總規(guī)模指標(biāo)。

張大偉表示，由于住房貸款還款的周期長，利率水平、收益相比小微企業(yè)貸款等業(yè)務(wù)明顯偏低。因此，在貸款規(guī)模受到壓縮的情況下，銀行更樂于選擇那些收益率較高的業(yè)務(wù)，從而壓縮房貸的比例。而目前，除非央行降低準(zhǔn)備金率，或者放松貸存比約束，否則銀行很難違背商業(yè)利益做出大規(guī)模支持住房貸款的實質(zhì)舉動。

欲借“窗口”去庫存

5月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的前4月的房產(chǎn)開發(fā)銷售情況顯示，4月末，商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。其中，住宅待售面積增加213萬平方米。在此之前，截至4月底，監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24891萬平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，創(chuàng)5年來新高。

習(xí)慣了自2009年以來輕松的實現(xiàn)“快速去化”的開發(fā)商，一時間不得不面對“庫存壓頂”的難局。而央五條則被開發(fā)企業(yè)視作去化庫存的機會所在。

“我們和合作銀行詢問了相關(guān)的事宜，得到的答復(fù)是頭先可能會加快個人住房貸款的審批進度，尤其可能會加強頭套個人住房貸款的審批進度，同時，根據(jù)購房者的具體資質(zhì)、資信狀況，再看有沒有優(yōu)惠的利率，但是后者的難度比較大，比較現(xiàn)實的是加快審批進度一項。”保利地產(chǎn)的一位銷售負(fù)責(zé)人表示。

他透露，目前，銀行審批住宅個人按揭貸款的工作時長通常在15~20天左右。而在銀行較為支持個人購房信貸的時期，個人住房按揭貸款通常只需7個工作日就能辦理完成。而這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回款速度，十分重要。

萬科業(yè)績簡訊顯示，2014年4月公司實現(xiàn)銷售面積109.3萬平方米,同比下降1.26%,環(huán)比下降9.74%；中國海外發(fā)展有限公司披露業(yè)績數(shù)據(jù)，4月份實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約為104.37億港元，同比下降12.51%。住房信貸發(fā)放的速度與標(biāo)桿房企的銷售速度趨勢基本重合。

“我們已經(jīng)做出了相關(guān)布置，要增加推盤量，借著央五條措施的這個窗口，提高去化的速度，回籠資金，接下來我們?nèi)胧械姆吭戳?，只要住建委能批?zhǔn)，我們的推盤速度會加快。”5月15日，前述某房企副總裁告訴記者。

價格或短期“探底”

一邊是謀劃加快去化庫存，開發(fā)企業(yè)的另一邊盯準(zhǔn)的則是土地市場的機會。按照此前歷次市場調(diào)整的慣例，土地市場的下行趨勢通常會在房地產(chǎn)市場下行趨勢的3~4個月之后出現(xiàn)，“低價拿地，高價賣房”向來是中國房地產(chǎn)開發(fā)商的理想狀態(tài)所在。

中海主席郝建民在參加德銀舉行的會議上透露，因見到有較多發(fā)展商的現(xiàn)金回籠速度減慢，及較難取得融資，將會導(dǎo)致今年土地市場活動減慢。但中海外及中海宏洋并未出現(xiàn)此困難，因此，目前的市況可為集團提供更多以低價收購?fù)恋氐臋C會。

“低點購地需要足夠的現(xiàn)金儲備，不加快回款是做不到的，而這可能誘發(fā)開發(fā)商通過一次降價到位，刺激購購，再配合上住房信貸支持的窗口期，把需求轉(zhuǎn)化為購購力，回籠資金的可能性。”中國房地產(chǎn)研究發(fā)展研究員徐同則向記者表示。

2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整時，萬科曾率先降價回籠資金，一度遭受同業(yè)普遍質(zhì)疑。但此后，在土地市場普遍遇冷的情況下，萬科多次以底價在各城市獲得土地，“踩準(zhǔn)”完整的市場理想周期。

對于定價問題，多位受訪開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人多表示涉及敏感，均表示要繼續(xù)看商業(yè)銀行落實央五條的實質(zhì)動作。但“順應(yīng)市場定價”已經(jīng)基本成為開發(fā)企業(yè)定價的共識。

“在短期價格筑底之后，開發(fā)商的資金鏈條得以平衡，促銷回款的沖動將有所減弱,因為一旦價格筑底出現(xiàn)，在銀行加快審批剛需頭改住房貸款的東風(fēng)之下，多半會伴隨著成交量的快速放大，而成交量向來是改變市場預(yù)期的關(guān)鍵因素。”徐同則說。

徐同則表示，在這個時期，市場預(yù)期可能會逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變的初期階段，價格可能呈現(xiàn)出一定程度的回升，但是，如果央行不放水，銀行出于利潤的考慮，也難以大規(guī)模繼續(xù)加大對住房貸款的支持，而沒有銀行的支持，市場需求則無法轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實購購力，這將促使在一定時間的“長期”內(nèi)，樓市價格處于相對穩(wěn)定的階段。

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