房價(jià)這么高，吸走了老百姓辛辛苦苦攢下的血汗錢，可又有幾人知道，新建商品房購賣的收入，都落入了誰的口袋？

　　注意：本文中所提到的“樓面均價(jià)”，是規(guī)劃建筑面積的單價(jià)，并不是項(xiàng)目所占用土地的單價(jià)。特此說明。

　　頭先是土地款。即政府收取的土地出讓金。

　　以出讓一塊土地為例，若總土地面積26033.7平方米，土地使用權(quán)出讓公告中明確：規(guī)劃建筑面積不大于88568.64平方米?？傎彽乜罴s為11億元。

　　土地使用權(quán)出讓公告中規(guī)定，該宗地容積率1.0-2.7，建筑密度不大于25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米。規(guī)劃建筑面積不大于88568.64平方米。

　　所以，該宗地樓面價(jià)為11億元÷88568.64平方米=12419.75元/平方米。

　　管理費(fèi)用約100元/平方米

　　建房成本約2800元/平方米

　　前期費(fèi)用約400元/平方米

　　勘察報(bào)建約100元/平方米

　　公共配套約100元/平方米

　　至此，各項(xiàng)費(fèi)用及稅種加在一起，已超過17000元/平米了。哦，我們還忘了算開發(fā)商的利潤

　　開發(fā)商利潤1700元/平方米

　　算上開發(fā)商的成本和利潤，這幅土地上建的商品房，較低售價(jià)也將在18700元/平米。

　　算上開發(fā)建設(shè)時(shí)期內(nèi)的通貨膨脹率4%左右，這個(gè)價(jià)格將漲為18775元/平米左右。

　　以上這個(gè)價(jià)格，沒算精裝修。目前市小戶型以精裝為主，精裝一般成本為2000元/平米左右。

　　廣告、策劃、銷售代理費(fèi)：一般30~200元/平方米。

　　總體算下來，若開發(fā)商想保持10%的收益率，這個(gè)項(xiàng)目未來售價(jià)將不會(huì)低于21000元/平米。

　　如果售價(jià)低于18900元/平方米，開發(fā)商就會(huì)賠本

　　當(dāng)然，一般這種情況，售價(jià)標(biāo)到20000元/平米以下時(shí)，廣大媒體同仁就會(huì)替開發(fā)商喊“虧本”了。

　　市場(chǎng)情況向好、主流購房人群需求激增時(shí)，根據(jù)價(jià)值規(guī)律，房價(jià)還會(huì)上浮5%~10%，這個(gè)項(xiàng)目售價(jià)可能超過23000元/平方米。

　　如果你相中的是小學(xué)緊靠學(xué)校的小區(qū)，那就恭喜你。

　　所以，別相信網(wǎng)上那些“各城市合理房價(jià)”的計(jì)算了，都是騙點(diǎn)擊率的。

　　較后補(bǔ)一句，如果按官方發(fā)布的“土地成本占房價(jià)36%左右”計(jì)算，這幅12400元/平米的土地，未來房價(jià)將達(dá)34444元/平米。

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