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救市新政叫停影響有多大 幫你細(xì)算購(gòu)房開(kāi)支
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 559 次
7折如改8.5折 將波及大量老客戶(hù)
“我辦的7折房貸,明年會(huì)不會(huì)上調(diào)到8.5折?現(xiàn)在每月已經(jīng)要還款2300元,真要是漲了,可真有點(diǎn)吃不消!”南寧市民王女士看到網(wǎng)上其他城市已經(jīng)收緊信貸的消息后,急忙打電話(huà)來(lái)本報(bào)詢(xún)問(wèn)。
據(jù)悉,多家商業(yè)銀行內(nèi)部近日流傳一則消息,個(gè)人頭套房貸利率7折的優(yōu)惠可能從明年1月起叫停,新政策較早有望在今年11月份公布。
昨天,記者聯(lián)系了建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行廣西分行等邕城多家國(guó)有商業(yè)銀行,得到的答復(fù)是:房貸利率優(yōu)惠政策目前沒(méi)有任何變化,仍按照原有政策執(zhí)行。
“明年基準(zhǔn)利率是下浮15%還是不變或者更高,目前還不能肯定。”中國(guó)銀行邕州支行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,在銀行和客戶(hù)簽訂的房貸合同中一般都有這樣的規(guī)定,假如年內(nèi)銀行調(diào)整了利率標(biāo)準(zhǔn),合同到次年1月將按照新利率重新計(jì)算還款額度。
銀行人士分析,如果基準(zhǔn)利率不變而只是折扣優(yōu)惠調(diào)整,從政策可操作性的角度看,可能不會(huì)追溯已經(jīng)發(fā)放的貸款,只會(huì)針對(duì)新發(fā)放的貸款,否則會(huì)引發(fā)的老合同重新修訂的新問(wèn)題。
頭套房、普通住房 界定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)變否?
今年2月出臺(tái)的南寧救市新政中,較“要緊”的,就是放寬了頭套房和改善性住房,普通住房和非普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)。
比如對(duì)已貸款購(gòu)購(gòu)一套住房,但人均住房建筑面積低于南寧市市區(qū)2007年度人均住房建筑面積28平方米標(biāo)準(zhǔn)的,再申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照?qǐng)?zhí)行頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的優(yōu)惠政策,也就是利率可打7折。
南寧市民張女士打算次貸款購(gòu)房,她次購(gòu)購(gòu)的房子較小,再次購(gòu)房的話(huà)符合上述政策?!暗绻@個(gè)頭套房標(biāo)準(zhǔn)難度加大,我的貸款利率也會(huì)跟著增大!”按她貸款100萬(wàn)元、20年期的現(xiàn)行利率計(jì)算,執(zhí)行7折利率和上調(diào)一成半利率相比,后者的月供比前者多出1400元,利息總計(jì)相差近37萬(wàn)元?!氨緛?lái)以我們家的收入來(lái)算,扣除月供只是剛剛夠花,但現(xiàn)在每月還款一下子多了1000多元,壓力還是挺大的?!边@房子購(gòu)還是不購(gòu),張女士頓時(shí)陷入矛盾。
南寧新政規(guī)定:從2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下的普通商品住房,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。
根據(jù)之前南寧出臺(tái)的新政策,只要符合“頭次購(gòu)購(gòu)”及“90平方米以下”這兩個(gè)條件,市民購(gòu)賣(mài)房就可省不少錢(qián)。以頭次購(gòu)購(gòu)一套面積為80平方米的商品住房為例,假設(shè)這套房子的價(jià)格為40萬(wàn)元,如按1.5%的比例繳納契稅,那么契稅就要交6000元。而按照當(dāng)下的優(yōu)惠,只需要交4000元,僅此一項(xiàng),前后差距就是2000元。
另外,公積金貸款一旦叫停,影響也很大。貸款較高額度由40萬(wàn)元降回到25萬(wàn)元,較長(zhǎng)期限為30年、頭付比例也將由原來(lái)的20%升高到30%。
契稅減免叫停 二手房受影響
“一旦相關(guān)政策到時(shí)終止,受到影響的可能是二手房交易稅費(fèi),尤其是超過(guò)2年而未滿(mǎn)5年的住房,出售方的交易成本將會(huì)明顯增加?!睂氋Y嘉中介負(fù)責(zé)人陳偉如此給記者算了一筆賬。
本來(lái),一套二手房,房產(chǎn)證只要滿(mǎn)2年,就可以免去營(yíng)業(yè)稅。對(duì)收取營(yíng)業(yè)稅“全額”下調(diào)為“差額”征收,以出售一套不足2年的100平方米商品房為例,假如購(gòu)購(gòu)原價(jià)是50萬(wàn)元,轉(zhuǎn)讓價(jià)是70萬(wàn)元。那么,政策叫停后賣(mài)出,需要交3.5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅;而現(xiàn)在,則按照這套房子賣(mài)出去后的差額“20萬(wàn)元”征收,也就是說(shuō)只用交1萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。前后對(duì)比,僅這套二手房交易營(yíng)業(yè)稅就多出2.5萬(wàn)元。
再以長(zhǎng)湖路香格里拉花園一套99平方米,總價(jià)46萬(wàn)元,購(gòu)入滿(mǎn)2年、未滿(mǎn)5年的普通商品住房為例。假設(shè)這是賣(mài)家先進(jìn)一套自住用房,購(gòu)家也是頭次購(gòu)購(gòu)住房,無(wú)貸款,那么按照營(yíng)業(yè)稅由免征恢復(fù)至此前的5.55%,契稅由原先的1%恢復(fù)至此前的1.5%等條件計(jì)算,賣(mài)家將因此多承擔(dān)30130元稅費(fèi),約占房屋總價(jià)的6.55%,購(gòu)家將多承擔(dān)6900元稅費(fèi)。
賣(mài)方同樣難受 開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)加重不小
以減少開(kāi)發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的支出為目的的救市新政,一旦取消,對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響也是巨大的。
拍賣(mài)地價(jià)款可緩半年交、城市配套費(fèi)用減半、緩征項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)等措施,極大減少了初期費(fèi)用支出,緩解了開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)難度,一旦取消,壓力將增加。
據(jù)悉,南寧市的項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用平均達(dá)到每平方米建筑面積100元~120元。項(xiàng)目剛一報(bào)建,就要繳納城市配套費(fèi)、勞保基金、墻改基金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用,是一筆不小的開(kāi)支。以一個(gè)建筑面積為10萬(wàn)平方米的中等項(xiàng)目為例,拿到開(kāi)工單之前的報(bào)建費(fèi)用高達(dá)上千萬(wàn)元。本來(lái)這些費(fèi)用可以在辦理預(yù)售證再繳納,政策取消后,要提前交,企業(yè)負(fù)擔(dān)無(wú)疑增加。
南寧新政規(guī)定,自2009年1月1日起,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅,預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%;非普通住宅預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%;商鋪和其他房產(chǎn),預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率為3%。僅以一個(gè)一年銷(xiāo)售兩個(gè)億的在建項(xiàng)目為例,按現(xiàn)在僅需交100萬(wàn)元,但取消優(yōu)惠后,預(yù)征率須預(yù)交土地增值稅400萬(wàn)元。
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