7折如改8.5折 將波及大量老客戶(hù)

　　“我辦的7折房貸，明年會(huì)不會(huì)上調(diào)到8.5折？現(xiàn)在每月已經(jīng)要還款2300元，真要是漲了，可真有點(diǎn)吃不消！”南寧市民王女士看到網(wǎng)上其他城市已經(jīng)收緊信貸的消息后，急忙打電話(huà)來(lái)本報(bào)詢(xún)問(wèn)。

　　據(jù)悉，多家商業(yè)銀行內(nèi)部近日流傳一則消息，個(gè)人頭套房貸利率7折的優(yōu)惠可能從明年1月起叫停，新政策較早有望在今年11月份公布。

　　昨天，記者聯(lián)系了建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行廣西分行等邕城多家國(guó)有商業(yè)銀行，得到的答復(fù)是：房貸利率優(yōu)惠政策目前沒(méi)有任何變化，仍按照原有政策執(zhí)行。

　　“明年基準(zhǔn)利率是下浮15%還是不變或者更高，目前還不能肯定。”中國(guó)銀行邕州支行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在銀行和客戶(hù)簽訂的房貸合同中一般都有這樣的規(guī)定，假如年內(nèi)銀行調(diào)整了利率標(biāo)準(zhǔn)，合同到次年1月將按照新利率重新計(jì)算還款額度。

　　銀行人士分析，如果基準(zhǔn)利率不變而只是折扣優(yōu)惠調(diào)整，從政策可操作性的角度看，可能不會(huì)追溯已經(jīng)發(fā)放的貸款，只會(huì)針對(duì)新發(fā)放的貸款，否則會(huì)引發(fā)的老合同重新修訂的新問(wèn)題。

　　頭套房、普通住房 界定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)變否？

　　今年2月出臺(tái)的南寧救市新政中，較“要緊”的，就是放寬了頭套房和改善性住房，普通住房和非普通住房的界定標(biāo)準(zhǔn)。

　　比如對(duì)已貸款購(gòu)購(gòu)一套住房，但人均住房建筑面積低于南寧市市區(qū)2007年度人均住房建筑面積28平方米標(biāo)準(zhǔn)的，再申請(qǐng)貸款購(gòu)購(gòu)套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的優(yōu)惠政策，也就是利率可打7折。

　　南寧市民張女士打算次貸款購(gòu)房，她次購(gòu)購(gòu)的房子較小，再次購(gòu)房的話(huà)符合上述政策?！暗绻@個(gè)頭套房標(biāo)準(zhǔn)難度加大，我的貸款利率也會(huì)跟著增大！”按她貸款100萬(wàn)元、20年期的現(xiàn)行利率計(jì)算，執(zhí)行7折利率和上調(diào)一成半利率相比，后者的月供比前者多出1400元，利息總計(jì)相差近37萬(wàn)元?！氨緛?lái)以我們家的收入來(lái)算，扣除月供只是剛剛夠花，但現(xiàn)在每月還款一下子多了1000多元，壓力還是挺大的?！边@房子購(gòu)還是不購(gòu)，張女士頓時(shí)陷入矛盾。

　　南寧新政規(guī)定：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米及以下的普通商品住房，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)購(gòu)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

　　根據(jù)之前南寧出臺(tái)的新政策，只要符合“頭次購(gòu)購(gòu)”及“90平方米以下”這兩個(gè)條件，市民購(gòu)賣(mài)房就可省不少錢(qián)。以頭次購(gòu)購(gòu)一套面積為80平方米的商品住房為例，假設(shè)這套房子的價(jià)格為40萬(wàn)元，如按1.5%的比例繳納契稅，那么契稅就要交6000元。而按照當(dāng)下的優(yōu)惠，只需要交4000元，僅此一項(xiàng)，前后差距就是2000元。

　　另外，公積金貸款一旦叫停，影響也很大。貸款較高額度由40萬(wàn)元降回到25萬(wàn)元，較長(zhǎng)期限為30年、頭付比例也將由原來(lái)的20%升高到30%。

　　契稅減免叫停 二手房受影響

　　“一旦相關(guān)政策到時(shí)終止，受到影響的可能是二手房交易稅費(fèi)，尤其是超過(guò)2年而未滿(mǎn)5年的住房，出售方的交易成本將會(huì)明顯增加?！睂氋Y嘉中介負(fù)責(zé)人陳偉如此給記者算了一筆賬。

　　本來(lái)，一套二手房，房產(chǎn)證只要滿(mǎn)2年，就可以免去營(yíng)業(yè)稅。對(duì)收取營(yíng)業(yè)稅“全額”下調(diào)為“差額”征收，以出售一套不足2年的100平方米商品房為例，假如購(gòu)購(gòu)原價(jià)是50萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)是70萬(wàn)元。那么，政策叫停后賣(mài)出，需要交3.5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅；而現(xiàn)在，則按照這套房子賣(mài)出去后的差額“20萬(wàn)元”征收，也就是說(shuō)只用交1萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。前后對(duì)比，僅這套二手房交易營(yíng)業(yè)稅就多出2.5萬(wàn)元。

　　再以長(zhǎng)湖路香格里拉花園一套99平方米，總價(jià)46萬(wàn)元，購(gòu)入滿(mǎn)2年、未滿(mǎn)5年的普通商品住房為例。假設(shè)這是賣(mài)家先進(jìn)一套自住用房，購(gòu)家也是頭次購(gòu)購(gòu)住房，無(wú)貸款，那么按照營(yíng)業(yè)稅由免征恢復(fù)至此前的5.55％，契稅由原先的1％恢復(fù)至此前的1.5％等條件計(jì)算，賣(mài)家將因此多承擔(dān)30130元稅費(fèi)，約占房屋總價(jià)的6.55％，購(gòu)家將多承擔(dān)6900元稅費(fèi)。

　　賣(mài)方同樣難受 開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)加重不小

　　以減少開(kāi)發(fā)企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的支出為目的的救市新政，一旦取消，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響也是巨大的。

　　拍賣(mài)地價(jià)款可緩半年交、城市配套費(fèi)用減半、緩征項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)等措施，極大減少了初期費(fèi)用支出，緩解了開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)難度，一旦取消，壓力將增加。

　　據(jù)悉，南寧市的項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)用平均達(dá)到每平方米建筑面積100元~120元。項(xiàng)目剛一報(bào)建，就要繳納城市配套費(fèi)、勞保基金、墻改基金、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用，是一筆不小的開(kāi)支。以一個(gè)建筑面積為10萬(wàn)平方米的中等項(xiàng)目為例，拿到開(kāi)工單之前的報(bào)建費(fèi)用高達(dá)上千萬(wàn)元。本來(lái)這些費(fèi)用可以在辦理預(yù)售證再繳納，政策取消后，要提前交，企業(yè)負(fù)擔(dān)無(wú)疑增加。

　　南寧新政規(guī)定，自2009年1月1日起，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%；非普通住宅預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%；商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率為3%。僅以一個(gè)一年銷(xiāo)售兩個(gè)億的在建項(xiàng)目為例，按現(xiàn)在僅需交100萬(wàn)元，但取消優(yōu)惠后，預(yù)征率須預(yù)交土地增值稅400萬(wàn)元。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！