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任志強(qiáng): 那些罵我的大多數(shù)是還沒有購房的人

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道  閱讀 414 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  那些年,判斷房價會上漲幾乎成了原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)的標(biāo)簽。

  “他們總覺得我是開發(fā)商,所以會說房價上漲,但人們恰恰忽視的是供求關(guān)系。”7月20日在三亞,任志強(qiáng)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說,關(guān)于房價上漲的判斷,是基于供求關(guān)系的變化。如果按眼下的趨勢判斷,2016年房價又會上漲。短期政策無法熨平市場的波動。

  如果說房價問題這些年是永恒的關(guān)注點(diǎn),房地產(chǎn)業(yè)終于出現(xiàn)了一些新的變化。談宏觀遠(yuǎn)多于談公司的任志強(qiáng)被記者們追問了很多關(guān)于和互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的問題。但他認(rèn)為變化還不夠大。

 巨量需求

  盡管競爭越來越激烈,長期需求的存在,是很多開發(fā)商還在堅守的原因。任志強(qiáng)從四個角度判斷房地產(chǎn)的需求,城鎮(zhèn)化發(fā)展、家庭分裂速度、人均收入增長、區(qū)域供給不平衡。

   任志強(qiáng)指出,中國目標(biāo)在2020年達(dá)到60%的城鎮(zhèn)化率,現(xiàn)在是54%,而發(fā)達(dá)國家已普遍達(dá)到70%,這意味著中國未來的城鎮(zhèn)化發(fā)展還有很長的道路要走。和農(nóng)村相比,城市毫無疑問更有吸引力。在城鄉(xiāng)收入差距懸殊的情況下,人們不但往城市里跑,還往大城市跑。尤其是現(xiàn)在,38%的勞動力從事榜首產(chǎn)業(yè),卻只收獲9.5%的GDP,如果減少這一比重,城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的差別問題永遠(yuǎn)無法得到解決。中國以上人口的城市現(xiàn)在只有6個,未來可能有16個、20 個,否則容納不了這么多涌向城市的農(nóng)村人口。

   隨著老齡化程度提高,起初人們認(rèn)為一名80后可以繼承4套房子,不用著急購房子,但人們忘記了,老齡人還沒有死,會更長壽,年輕人繼承不到這個房子。同時住房需求在增加。比如,公開數(shù)據(jù)顯示,自2003年以來,我國離婚率已經(jīng)連續(xù)12年呈遞增狀態(tài)。這也是對住房需求的壓力。

  再次,人均收入增長,住房需求也在提高。雖然2010年城鎮(zhèn)居民基本每戶家庭都有一套房子,但相當(dāng)一部分是自建住房、危房、房改房等非商品房,這些條件并不能滿足城鎮(zhèn)化需求,而且改善型需求未來總量很大。

  此外,區(qū)域供給和需求不均衡發(fā)展,人口高度集中的地區(qū)房子短缺,所以光看住房供給總量是不夠的。

  房價的短期波動

  然而,遠(yuǎn)方的希望雖然存在,并不等于一路坦途。從長期來看,任志強(qiáng)認(rèn)為,中國的房價會呈現(xiàn)出螺旋性上升的狀態(tài)。由于通貨膨脹的存在,用未來的貨幣價值來衡量房價,一定是上漲的,但這不等于房價每時每地都在上漲。

   經(jīng)濟(jì)學(xué)家抑或?qū)<覀兺ǔ暮暧^角度描述房價。但任志強(qiáng)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說,宏觀數(shù)據(jù)對個人購房者和投資者沒有太大的參考價值,房地產(chǎn)是地域性很強(qiáng)的行業(yè),一個地區(qū)的房價與人口流動、經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。常常有人問任志強(qiáng),購房的時機(jī)是否到了,他的答案只有一個,如果是為了自住而購購,任何時候都是好時機(jī)。“那些罵我的人大多數(shù)是還沒有購房的人。”任志強(qiáng)說。

  但短期內(nèi),市場仍會出現(xiàn)波動。比如,個別年份的暴漲,以及個別區(qū)域房價的下跌。任志強(qiáng)判斷,如果從統(tǒng)計局的角度談房價,到今年下半年房價就會出現(xiàn)同比和環(huán)比的上漲,明年房價上漲是必然的。

  “有政府管制的地方,必然有價格波動。”任志強(qiáng)說。據(jù)他了解,目前好幾個城市的市長都不愿賣地,因為市場低迷。而同樣,開發(fā)商也會選擇在低迷期內(nèi)減少拿地。而當(dāng)市場好轉(zhuǎn),貨幣政策寬松時候,供給會階段性地減少。這樣的波動規(guī)律在過去的數(shù)年一直存在。

  任志強(qiáng)指出,發(fā)達(dá)國家比如美國,也會出現(xiàn)房價大幅上漲的情形,但它們多與經(jīng)濟(jì)周期有關(guān),與制度和政策的關(guān)系不大。而在中國,長效機(jī)制沒有建立前,房價仍會隨政策波動。

  巴菲特較喜歡的公司

  在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京(樓盤)師范大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)研究主任鐘偉問參與對話的開發(fā)商,心目中較好的房地產(chǎn)企業(yè)是哪家。任志強(qiáng)毫不自謙地回答說,當(dāng)然是自己的企業(yè)(華遠(yuǎn)地產(chǎn))。

   私下里,任志強(qiáng)對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說,華遠(yuǎn)地產(chǎn)是巴菲特較喜歡的公司類型。較主要的原因是保守經(jīng)營。作為上市公司,無論高峰、低谷,華遠(yuǎn)地產(chǎn)一直表現(xiàn)穩(wěn)健,并能夠長期提供高分紅率。任志強(qiáng)常常拿萬科做比較。盡管規(guī)模增長落后幾十倍,但他認(rèn)為,在分紅方面,華遠(yuǎn)一直比萬科更“大方”。

  不過即便是“保守經(jīng)營”的華遠(yuǎn),今年也有了改變。比如,華遠(yuǎn)地產(chǎn)早前和360在智能家居方面的合作,較近與國內(nèi)較大的第三方獨(dú)立理財機(jī)構(gòu)諾亞財富達(dá)成戰(zhàn)略合作,雙方共同發(fā)起房地產(chǎn)等。

  但任志強(qiáng)認(rèn)為,改變還不夠大。有些改變是為了提升服務(wù),不足以讓購房者做出從不購到購的決定。但政策的變化卻可以做到,比如利率政策和限購政策的改變。
 

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