央行“9·30房貸新政”出臺(tái)半個(gè)多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個(gè)重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關(guān)注。作為上世紀(jì)60年代較重要的金融創(chuàng)新之一，美國“兩房”（房利美、房地美）貸款證券化曾大大提高市場(chǎng)資產(chǎn)流動(dòng)性，但由此引發(fā)的2008年金融次貸危機(jī)至今仍在影響著全球經(jīng)濟(jì)。如今，這一模式也開始向我國房地產(chǎn)金融領(lǐng)域挺進(jìn)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，中國版“兩房”開閘有利于信貸環(huán)境寬松，或?qū)⑶藙?dòng)10萬億元房貸資金，但同時(shí)也要吸取美國房貸證券化速度過快、規(guī)模過大等教訓(xùn)，嚴(yán)防房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　個(gè)人房貸余額10.74萬億元

　　“9·30房貸新政”中提出，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)，專門用于增加頭套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，MBS較早于上世紀(jì)60年代在美國出現(xiàn)，是銀行及儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。美國住房抵押貸款證券在完成利率市場(chǎng)化之后快速發(fā)展，MBS余額從1980年的111億美元大幅增長至2007年的9.3萬億美元，極大地促進(jìn)了美國金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　“MBS的作用在于解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題，拓寬房貸資金來源。”重慶大學(xué)金融研究副主任陳晴指出。央行較新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)16.16萬億元人民幣，其中，個(gè)人購房貸款余額10.74萬億元，占比高達(dá)66.5%。“這部分龐大的沉積資產(chǎn)限制了銀行放貸規(guī)模，增加了還貸風(fēng)險(xiǎn)，推高了房貸成本。”也就是說，一旦我國MBS啟動(dòng)，將可以撬動(dòng)10萬億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進(jìn)入房貸渠道。

　　銀行推行MBS積極性不高

　　民生證券分析師鄒恒超認(rèn)為，若MBS得以推行，對(duì)購房者和投資者來說都能從中獲益的。過去銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足，通過發(fā)行長期限專項(xiàng)金融債和MBS，可增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，按揭利率也會(huì)小幅回落。對(duì)于投資者而言，其資金有了流向購房者的渠道，MBS會(huì)為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者提供相應(yīng)金融工具。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，我國MBS市場(chǎng)發(fā)展在2005年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵(lì)發(fā)展，但由于配套制度不完善，政策真正落地尚需時(shí)日。

　　“MBS難一蹴而就，市場(chǎng)和技術(shù)性問題可能會(huì)制約MBS市場(chǎng)短期的大規(guī)模擴(kuò)張。”上海浦東發(fā)展銀行金融市場(chǎng)部宏觀分析師曹陽說，MBS微觀定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。此外，目前市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)低、高收益的替代性資產(chǎn)較多，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力。

　　專家指出，由于收益率低，市場(chǎng)需求不足，銀行推行MBS的積極性不高。有消息稱，交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開內(nèi)部調(diào)研，但尚無具體時(shí)間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示，暫時(shí)還未對(duì)MBS開展深入研究。廣發(fā)銀行則表示，目前并無相關(guān)想法和計(jì)劃。

　　“雖然政策提出鼓勵(lì)MBS的發(fā)展，但是當(dāng)前情況下起點(diǎn)太低，還需要完善MBS相關(guān)政策，理順流程，并為銀行提供發(fā)展的平臺(tái)，建立非銀行住房抵押貸款公司等。”中投顧問研究員鄭宇潔說。

　　頂層設(shè)計(jì)需先利率市場(chǎng)化

　　“成也蕭何，敗也蕭何”。MBS在促進(jìn)美國金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，也因“兩房”對(duì)不良基礎(chǔ)資產(chǎn)多次打包出售，發(fā)展速度過快、規(guī)模過大，較終隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，引發(fā)了次貸危機(jī)。如今，隨著中國版“兩房”的啟動(dòng)，不少專家和市場(chǎng)人士也表示了擔(dān)憂。我們應(yīng)該如何走，又吸取怎樣的教訓(xùn)？

　　有分析人士指出，在當(dāng)前我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿較高的情況下，過快推進(jìn)MBS可能會(huì)加大我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，MBS一旦大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)泡沫向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的防火墻將被拆除。鄭宇潔提出，推進(jìn)MBS實(shí)施，需要防范房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購房者的資格審查不能松懈。

　　“如果MBS 于在銀行間市場(chǎng)交易的話，可能會(huì)出現(xiàn)銀行之間達(dá)成一個(gè)相互購購對(duì)方產(chǎn)品的默契，以將貸款資產(chǎn)騰挪到表外，逃避信貸監(jiān)管。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧表示，中國在利率完全市場(chǎng)化之前，MBS發(fā)展的空間將是十分有限的。在我國推進(jìn)MBS還需要科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)、完全市場(chǎng)化的利率等。

　　業(yè)內(nèi)人士還表示，在目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在調(diào)整的背景下，不宜過快推行MBS，這將會(huì)增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。住房抵押貸款證券若落地……

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