房貸新政能為購房者帶來多少優(yōu)惠？

　　95萬元的房子頭付可少19萬

　　銀行：落地尚需時日 中介：我省公積金貸款效果有限

　　房貸新政的出臺和二手房營業(yè)稅征收的變化，讓房產(chǎn)市場再次跌宕起伏。究竟什么條件才能享受新政？新政對哪些群體有益？新政究竟能為普通購房者帶 來哪些優(yōu)惠？31日，記者走訪政府部門、樓盤銷售、房產(chǎn)中介、普通購房者等等不同群體，從多角度為讀者解讀新政。

　　符合3條件可享二套房貸四成頭付政策

　　央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出的通知，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購購普通自住 房，較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%，具體頭付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　從通知來分析，普通市民購二套房要享受頭付較低四成的政策，必須符合3項條件：1、擁有一套住房；2、購房貸款未結(jié)清；3、再次申請商業(yè)貸款。

　　“認貸不認房”頭套房貸結(jié)清再購房頭付3成

　　據(jù)了解，2014年9月份，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中提 到對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策；對于貸款購購頭套普通自 住房的家庭，貸款較低頭付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)風險情況自主確定等。

　　“如果您購購的套商品房貸款已經(jīng)結(jié)清，再購購套房的話，頭付只需付總房款的30%，也就是三成就行了?！焙？邶埨ツ下纺呈蹣枪ぷ魅藛T告訴記者。

　　普通自住房指商品住房 非普通自住房指政策性住房

　　“普通自住房一般指商品房，非普通自住房一般為政策性住房，像廉租房、公租房、限價商品房、經(jīng)濟適用房等等。”?？谑凶”Ｓ嘘P(guān)負責人表示。

　　對于此次央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出的通知，該負責人認為，政策性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住 房，如果一個家庭已經(jīng)享受政策性住房，再申請一套政策性住房需要符合保障房相關(guān)法律法規(guī)，并不像商品房一樣，想購幾套就購幾套。

　　此外，據(jù)介紹，非普通性自住房也包括一些單位建造的集資房。“單位自建的集資房價格是和市場上的商品房有差別的，也屬于政策性住房的其中一類，所以應(yīng)該是非普通自住房?！痹撠撠熑苏f。

　　房產(chǎn)中介：海南公積金較高才貸50萬，新政效果有限

　　“海南省住房公積金貸款較高只能貸50萬，所以對于有關(guān)公積金的房貸新政，效果還是比較有限。”31日下午，記者在?？谀硺潜P房產(chǎn)中介咨詢公積金房貸新政時，工作人員這樣說道。

　　央行、住建部、銀監(jiān)會所發(fā)通知中稱：繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購購頭套普通自住房，較低頭付款比例為20%；對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購購普通自住房，較低頭付款比例為30%。

　　房產(chǎn)中介人士介紹，目前國內(nèi)已有一些城市提高了公積金貸款的金額到80萬或100多萬，但我省公積金貸款的較高額度依然保持在50萬元。對于購 購頭套房價值100萬元的房產(chǎn)，購房者頭付必須交50萬，否則仍無法購房，建議采用公積金貸款購房的市民，購購總房款較低的房子。

　　政策何時執(zhí)行？銀行：落地尚需時日

　　銀行是否已經(jīng)開始執(zhí)行二套房貸新政？記者采訪了市區(qū)中信、中行、光大等各大銀行負責人均表示，采訪中，記者了解到，目前?？诙追抠J仍執(zhí)行頭付 60%，利率為基準利率的1.1倍的放貸政策，不過，對于新政的出臺，將積極跟進，但具體政策目前應(yīng)該沒那么快出臺，暫時沒收到較新政策調(diào)整的通知。

　　“目前還未接到具體通知，經(jīng)過查詢二套房商貸的頭付比例執(zhí)行的仍是60%，市民想享受新規(guī)還得再等等?！辈稍L中，幾家銀行負責人均作出這樣的回 應(yīng)。某銀行省分行工作人員表示，按照慣例，央行在宣布政策出臺后，一般會在一周之內(nèi)，將文件及其執(zhí)行細則轉(zhuǎn)發(fā)給各大分行，而政策落地尚需時日。

　　此外，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，新政對銀行工作目前影響較小，放貸目前都在正常辦理。從辦理房貸客戶來看，二套房貸所占比例不大，不是房貸辦理的主流。

　　一套房究竟能省多少？ 95萬元的房子頭付可少19萬

　　“我家小孩馬上要上小學(xué)了，想找一個緊靠學(xué)校的小區(qū)，為孩子上學(xué)方便吧，之前看過好幾套房子，主要都是在價格上，頭付太高，一下子拿出幾十萬壓力太大， 所以沒有出手?！奔易『５侣返年惻勘硎?，隨著房貸新政的實施，將為她節(jié)省20多萬元頭付款，所以認為房貸新政極大地減輕了購房的壓力。

　　二套房頭付較低四成的新政，究竟能為購房者節(jié)省多少錢？走訪時，記者以海口市濱江帝景小區(qū)做了一個調(diào)查。

　　售樓小姐節(jié)省，目前濱江帝景正在建設(shè)的四期樓房均價在7700元/平米，按照面積120多平米的大戶型三房，做商業(yè)貸款來計算，總房價為 945936元。如果頭付40%的價格為378374元，需要貸款57萬元，貸25年月供3637元，總的利息是52萬元，頭付、貸款加利息總共需花費 146萬多元；而如果按照舊政策頭付60%的價格為567561元，需貸款38萬元，貸25年月供2425，利息是347548，頭付、貸款加利息，總共 需花費129萬多元。

　　“頭付四成所花的總費用要比頭付六成的多17萬元，且月供也要比頭付六成多支付1200多元，但頭付的金額比頭付六成要少近19萬元，所以建議不同購房者應(yīng)根據(jù)自身財力條件，決定該選擇頭付比例多少。”售樓人員說。

　　此外，據(jù)介紹，如果做公積金貸款，較高只能貸50萬，其余都要頭付，貸25年每月月供2639，總的利息是29萬元。

　　二套房購房成本能降嗎?頭付降低利息更多了?

　　專家：賬不能這樣算

　　30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房頭付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購 購頭套房頭付較低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

　　市場人士將這次“金融＋財稅”政策組合拳解讀為“穩(wěn)消費”、促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一劑“良藥”。政策執(zhí)行后，二套房購購成本能降多少？樓市能否迎來量價齊升行情？

　　改善型需求獲支撐,購房成本會降嗎？

　　“我看到政策后，立即給熟識的中介打電話，但都占線，后來不得不跑到單位附近的一家房產(chǎn)中介去了解情況，那里已有不少客戶在咨詢了。”廣州市民陳曉蕓較近一直在看房，她打算在女兒的學(xué)校附近再購購一套住房，以方便照顧孩子起居。

　　那么，執(zhí)行新政策后，二套房的購購成本到底能降多少？據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測算，以一套200萬元總價的住房為例，如果按照目前一線城市頭付 七成的比例計算，頭付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元，如果按照商業(yè)貸款進行計算，在基準利率條件下，20年期等額本息的還款總額為102萬元； 而按照新政策四成的比例計算，頭付款為80萬元，需要向銀行貸款120萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為205萬元。

　　簡單對比來看，降低頭付比例并不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。七成頭付下，頭付和按揭貸款的總金額為140萬＋102萬即242萬元；而在四成頭付下，頭付和按揭貸款的總金額為80萬＋205萬即285萬元。后者要增加43萬元的支付成本。

　　嚴躍進說：“賬不能簡單這樣算，在七成頭付的情況下，購房者需多繳納頭付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過43萬元，所以，購房者的成本還是降低了?！?/p>

　　新政策還規(guī)定，二套房貸款利率取消“1.1倍”限制，具體頭付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

　　此外，營業(yè)稅免征“五改二”也直接關(guān)系購賣雙方的“真金白銀”。據(jù)中原地產(chǎn)測算，以上海為例，一套普通住宅交易可減少稅費在13萬元至25萬元之間。

　　購房需求釋放，房價會漲嗎？

　　與廣州的陳曉蕓一樣，許多購房者一聽新政策出臺，害怕房價會快速上漲，就立即趕往售樓處或者中介門店。政策松綁后房價會上演新一輪“上漲行情”嗎？

　　市場人士普遍認為，新政策主要目的在于穩(wěn)定住房消費，而不是大規(guī)?！熬仁小薄６唐趦?nèi)部分熱點樓市或許會迎來量價齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉說，新政策帶來的影響是直接的購房需求釋放?！百彿空咔榫w會大大提振，進而加快入市節(jié)奏。整體市場成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房價上漲的可能性?！?/p>

　　“從目前情況看，二季度廣州二次置業(yè)的比例至少將提高5個百分點，到16%至17%；二季度二手房住宅成交量或?qū)⒚吭绿岣?000宗，而此前每月不足4300宗?！睗M堂紅置業(yè)廣州分公司研究部主任周峰說。

　　但是，從全國來看，受制于庫存高企，大部分地區(qū)的樓市整體仍將復(fù)蘇乏力。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。

　　招商地產(chǎn)南京公司副總經(jīng)理孫海平分析，在三四線城市，新政策不會在短期內(nèi)立竿見影。從全國來看，新政對開發(fā)商雖說是利好，但直接漲價還不太現(xiàn)實，房企應(yīng)該還是去庫存以跑量為主基調(diào)。

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