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新政出臺將有何影響?業(yè)內(nèi)人士:??诖髴粜突?qū)⒆兊脫屖?/h2>

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:南國都市報  閱讀 738 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  新政出臺將有何影響?記者調(diào)查??诜慨a(chǎn)市場——

業(yè)內(nèi)人士:大戶型或?qū)⒆兊脫屖?br />
30日下午,央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知,對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房,較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。據(jù)了解,??诙追枯^低頭付比例一直是六成,對于降低兩成的房貸政策,業(yè)內(nèi)人士分析,該政策將直接影響樓市成交量和房產(chǎn)市場,特別是針對擁有改善住房想法的市民來說,大戶型或?qū)⒆兊酶訐屖帧?br />
國土、住建部門聯(lián)合發(fā)文

允許房企調(diào)整套型結(jié)構(gòu)

房貸政策放寬的同時,國土部和住建部日前也聯(lián)合下發(fā)通知,要求各地優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

通知要求,對于在建商品住房項目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整,滿足合理的自住和改善性住房需求。

房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,可以根據(jù)市場狀況,研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設(shè)。

房企中介:

減輕頭付壓力有利樓市

對于較新房貸政策,記者隨機采訪幾家開發(fā)商樓盤銷售人員和房產(chǎn)中介人員時,均表示在房價保持目前水平的情況下,新的貸款政策肯定會減輕二套房購房者的頭付壓力,同時也有利于房地產(chǎn)市場的提振。

在海甸島某樓盤做售樓小姐的符女士介紹,去年??谏唐贩夸N量和全國其他城市一樣,數(shù)量都跌到往年較低水平,政府也因此出臺了多項政策刺激樓房銷售,但效果并不十分明顯。不過,對于此次房貸新政的出臺,符女士則對??诘臉鞘锌吹搅讼M?。“這次和以往不同,這次直接在房貸上,特別是對二套房貸頭付放寬,直接減輕了購房者的頭付壓力,所以效果也肯定會比之前的要明顯。”符女士分析。

國貿(mào)路某房產(chǎn)中介工作人員也認為,海口的二套房頭付比例較低一直是六成,這一次直接將頭付比例降兩成,將對樓市起到明顯的刺激作用。

至于新房貸政策何時開始實施,銷售人員和中介均表示需要等待銀行的進一步通知。

消費者:

擔(dān)心房價上漲

對于新出臺的“二套房頭付比例降低到四成”政策,記者隨即采訪一些市民,均表示對房價或因政策原因上漲感到擔(dān)心。

“出不出臺都一樣,關(guān)鍵房價沒降,政策出臺也是白搭。”今年31歲的白領(lǐng)工作者何女士說。雖然二套房頭付比例降低,但何女士希望房企盡量不要因為政策的出臺而提價,否則對于購房者來說,可能并沒有實惠。

對于目前政府出臺的諸多調(diào)控政策,也有市民表示,對樓市仍將保持觀望態(tài)度。采訪中,大部分市民認為,決定是否購房的主要是因素還在于現(xiàn)實需求和房價的高低。“

業(yè)內(nèi)人士:

多項政策將有利大戶型銷售

業(yè)內(nèi)人士介紹,頭付款比例較低四成,以及政府允許房企在不改變用地性質(zhì)和容積率等前提下,適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),多項政策將有利大戶型樓房的銷售。這對于改善置業(yè)的購房者而言,是一大利好消息,頭付款大幅度的減少,原來100萬的房子頭付要60萬,而此政策出來后,100萬的房子現(xiàn)在頭付只需40萬。

放寬免征期限

售價百萬住宅較多可省5.6萬元

按照原來的政策,一套個人購購2年以上(含2年)普通住宅銷售價格為100萬元進行計算,營業(yè)稅的稅率為5.6%,過戶時應(yīng)該繳稅5.6萬元。而新政施行后,將為售房人節(jié)省下來5.6萬元。

業(yè)內(nèi)人士分析,在房屋過戶時,售房人考慮到要繳納數(shù)額不小的稅費,往往將稅費成本轉(zhuǎn)嫁在購房人身上,而新政的出臺,免征了售房人的部分稅費,也將使購房人較終受益,進而將有利于二手房市場的交易。

解讀:二套房頭付降至4成 200萬元房子可少付60萬頭付款

昨日,市場上傳的沸沸揚揚的房貸新政和營業(yè)稅調(diào)整的靴子終于落地。央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合下發(fā)通知,對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購購二套房,較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。另外,財政部和國家稅務(wù)總局也對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進行了調(diào)整,營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

業(yè)內(nèi)人士分析,在兩項政策的疊加效應(yīng)下,購房者尤其是改善型置業(yè)者的購房門檻和成本將大大降低,可以擴大購房需求,轉(zhuǎn)變市場觀望情緒,帶動樓市回暖。

購房者頭付比例下調(diào)置業(yè)門檻降低200萬房子可少付60萬頭付

房貸新政規(guī)定,對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購購二套房,較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。同時,公積金貸款政策也做出調(diào)整,頭次購房公積金貸款較低頭付款比例為20%,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購購普通自住房,較低頭付款比例為30%。

房貸新政到底能給購房者帶來多大的實惠?上海房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進為購房者算了一筆賬:以一套價值200萬元的房子為例,如果按照此前一線城市頭付7成的比例計算,那么頭付款是140萬元,按照新政4成頭付的比例進行計算,頭付款則減少到了80萬元,這將大大降低購房者的頭付金額。

值得注意的是,雖然購房者的頭付款大大減少,房貸則會相應(yīng)增加,購房成本也會相應(yīng)增多。在商業(yè)貸款20年期,等額本息、較新的基準利率的貸款條件下,如果按照7成頭付計算,價值200萬的房子需要向銀行貸款60萬元,還款總額為102萬元,140萬的頭付加上102元的房貸,購房總成本為242萬元。如果按照新政后的4成頭付來計算,需要向銀行貸款120萬元,還款總額為205萬元,購房總金額為285萬元。

對此,嚴躍進分析認為,購房成本看似增加,但這背后卻有一筆資金在節(jié)省。雖然購房者需要多付43萬元,但可以分期按20年的時間進行支付,而且頭付可以少付60萬元,考慮到可能的通貨膨脹和房價上漲因素,長遠來看,這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。

“對于剛需和改善型人群來說,支付能力是制約其購房的原因之一”,在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來,該項政策出臺之后,頭付比例有所降低,有助于提高購房者的資金杠桿,撬動更多住房消費。

營業(yè)稅免征年限降至2年降低購房者負擔(dān)

除二套房頭付比例調(diào)整外,房地產(chǎn)營業(yè)稅也做出了相應(yīng)變化。昨日中國財政部和國家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》規(guī)定,個人將購購不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

一般而言,二手房交易中的營業(yè)稅成本都加在了購房者的身上,據(jù)鏈家地產(chǎn)測算,目前北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅,如果營業(yè)稅“五改二”政策落地,繳納營業(yè)稅的占比可能要降低到8%,整體購房者的負擔(dān)將會有所降低。

新政如果得到落實,具體到購房者身上,就是真金白銀的實惠。“偉嘉安捷”以北京的李先生來舉例說明:李先生看中一套2012年的房子,未滿五年不是僅此住房,100平米,總價300萬,準備用商業(yè)貸款購購。在新政未出臺前,李先生需要交5.5%的營業(yè)稅,1%的個稅,3%的契稅,總共285000元?,F(xiàn)在新政出臺后,營業(yè)稅變?yōu)槊庹鳎辽倏梢允∠?65000元,節(jié)省下不少的支出。

對于本輪房調(diào)政策松綁的組合拳對樓市的影響,郭毅分析,新政的提出將會極大的提振市場信心,對于一線城市來說,房地產(chǎn)市場的交易量將會加速反彈,房價也有望逐步止跌回漲。

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