4月13日，蘭德咨詢向記者提供的較新數(shù)據顯示，剔除數(shù)據不全房企，滬深港三市82家上市房企凈利潤總計860.4億元，同比增長6.09%，但從全行業(yè)來看，凈利潤指標可能并不好看。

  “近年來房地產開發(fā)企業(yè)的毛利率和凈利率分別以年均下降約2.5%和1%的速度快速走低。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，2015年行業(yè)利潤率很有可能擊穿10%的紅線。

  那么，利潤都去哪兒了？據蘭德咨詢統(tǒng)計，上述82家上市房企的資金成本總計582.15億元，同比增長26.9%，為凈利潤的68%；利息支出為347.01億元，同比增長17%，為凈利潤的40%以上。

  利息支出為凈利的40%

  “如果不考慮公允價值變動收益、營業(yè)外收支等因素的話，可以簡單理解為，營業(yè)收入減去營業(yè)成本等于營業(yè)利潤，營業(yè)利潤減去所得稅費用等于凈利潤。”宋延慶向記者表示，而營業(yè)成本包括開發(fā)成本、利息支出、三項費用（銷售費用、管理費用和財務費用）、營業(yè)稅及附加等。

  在開發(fā)成本中，土地費用占比較大，資本化的財務費用（資金成本）占比也相對較高。據蘭德咨詢監(jiān)測，不同企業(yè)、不同項目的土地成本占比相差非常大。例如，萬達的平均土地成本占銷售均價約10%，龍湖約18%，萬科約25%。

  值得注意的是，近年來利息支出和三項費用侵占凈利的比例也都在增加。

  據蘭德咨詢統(tǒng)計數(shù)據顯示，萬科、恒大地產、保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)、萬達商業(yè)、中海發(fā)展和碧桂園這6家千億元級房企利息支出均出現(xiàn)增長，增長幅度分別為3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

  由此可見，即使地產行業(yè)的龍頭企業(yè)一樣難以避免利息支出快速增長的局面。據蘭德咨詢推算，近年來，算上信托、基金等，房企有息負債加權平均息率是10%左右。不過，有想法的房企早在2014年初就意識到了凈利潤遭到侵蝕的行業(yè)趨勢。

  鑒于此，開發(fā)商近年來開始用提高推行產品線開發(fā)的方式來提高周轉率。同時，“管控成本”已經成為部分房企制定年度任務的重要指標。

  “從戰(zhàn)略高度來看，統(tǒng)籌和優(yōu)化價值成本，完全能控制住成本，并把降低的利潤率給拉升起來。”宋延慶表示，從成本角度來看，未來的房產市場，將是比拼“精巧”的時代，誰的費效比低，誰的價值鏈上利潤源就多，誰就更有降價的底氣。

  七成房企財務費用增加

  據蘭德咨詢向記者提供的另一組數(shù)據顯示，在上述82家房企的資金成本中，財務費用達170.3億元，同比增54.4%。其中，有70.7%的企業(yè)財務費用有不同程度的增加，其中有46.4%的企業(yè)財務費用增長率超過了50%。

  從2009年至2014年82家上市房企財務費用及財務費用率來看，財務費用一直在快速增長，由2009年的34.4億元上升至2014年的170.3億元。而從平均財務費用率來看，僅2013年出現(xiàn)回落，由2012年的2.0%降至2013年的1.47%，2014年則馬上爬升至2.22%。

  宋延慶向記者表示，“由于房企年報中看不出全部有息負債額，而且負債利息支出部分要資本化，部分算作財務費用，所以我們通常將資本化利息支出和財務費用之和視為資金成本。”

  顯然，這意味著財務費用的增長將加重房企資金成本的負擔。而鑒于房地產開發(fā)是資金密集型行業(yè)，加上這些年房企基本都是利用“以債養(yǎng)債”的高杠桿模式運營，因此資金成本早已成為侵蝕房企利潤的另一個成本大頭。

  據蘭德咨詢統(tǒng)計數(shù)據顯示，82家上市房企的資金成本總計582.15億元，同比增長26.9%，為凈利潤的68%。

  除此之外，各種稅費也在侵蝕房企利潤。據蘭德咨詢統(tǒng)計，與房地產開發(fā)相關的11種稅費，約占房價的13%-15%；各類規(guī)費、雜費，約占房價的8%-12%——稅費全部加起來，約占房價的20%-25%，有些三、四線城市甚至高于25%。

  “當市場轉為購方市場時，運用傳統(tǒng)方式壓低開發(fā)成本中的工程費用等手段，若造成質量問題，將會對開發(fā)商造成更大的反噬，比如此前業(yè)內被曝光的各種‘質量門’事件。”另有分析人士向本報記者稱，所以，對于剛性成本的控制，可能很難見效，而且開發(fā)技術都較為成熟，這無法成為企業(yè)獨有的減少成本的優(yōu)勢，在這種市場環(huán)境下，要想減少財務費用、三項費用以及利息支出等各種資金成本的壓力，改變傳統(tǒng)方式，包括運用互聯(lián)網思維去優(yōu)化銷售費用等手段將成為開發(fā)商管控成本的有效途徑。

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