接連的政策信號，讓房地產投資信托基金(REITs)迎來新的局面。

在央行和銀監(jiān)會多次重申“積極穩(wěn)妥開展REITs試點”的政策“東風”下，近期各路民間資金變得異常活躍，位于一線及發(fā)達二線城市的商業(yè)地產，成為這些資金普遍青睞的對象。

活躍的民間資金

“一些來自基金、保險機構的資金近期非?；钴S，都在四處尋找合作項目”。RET睿意德中國商業(yè)地產研究總經理陳曦對記者說。

為了降低投資的風險性，這些資金通常會選擇位于一線城市或發(fā)達二線城市的既有商業(yè)物業(yè)，這樣的項目通常具有土地價值已經達到較大幅度增值以及可變現(xiàn)性強等特點，資金對項目要求的回報率一般在4%以上到6%左右，品質的可能達到8%。
 

根據陳曦的監(jiān)測，事實上，自2009年開始，房地產已經呈現(xiàn)出金融化的趨勢，只不過，在投資交易中，境外資金一直占據主角。近幾年尤其是去年以來，交易比重慢慢倒置，國內資金逐漸從原來2-3成的交易配角，成為目前市場投資中的完全主力。

從去年開始接連出臺的政策信號，無疑加速了這種格局的形成。

去年9月30日，央行、銀監(jiān)會在《關于進一步做好住房金融服務工作通知》中提到，要繼續(xù)支持房地產開發(fā)企業(yè)的合理融資需求，要擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。

今年1月14日，住建部發(fā)布有關《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，更是明確建立多種管道發(fā)展租賃市場，推進REITs試點。

類REITs試點

“去年9·30新政，被一些人評論稱為‘REITs破冰元年’”，偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝告訴記者，而去年偉業(yè)我愛我家做的一個關于租賃規(guī)模化的類REITs模式的課題研究，則為今年1月14日住建部出臺的指導意見，提供了素材。

在宋輝看來，由于目前國內REITs發(fā)展的金融環(huán)境、市場環(huán)境和國外發(fā)達地區(qū)如新加坡、美國、日本等差異很大，去年央行松口以后，市場上雖有各種試點，但仍缺少統(tǒng)一的嚴格意義上的REITs模式。所以現(xiàn)階段基本上各家都是類似REITs的模式，也通常被稱為“中國版的REITs”。

“REITs試點的信號意義更大”，某房企負責人告訴記者，事實上，借助REITs的政策東風，不少開發(fā)商和投資人都開始了金融的創(chuàng)新，包括輕資產、等在內的各種“玩法”開始加速推出。

去年，住建部政策研究曾聯(lián)手高和證券、中信證券對國內外的商業(yè)地產資產證券化趨勢進行研究并撰寫了《商業(yè)地產資產證券化研究報告》。報告認為，在正式REITs推出之前，私募REITs有望填補這一投資品的市場空白。

不過這些產品距離真正意義上的REITs仍有不少距離。資料顯示，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通。

但目前市場上的類似REITs產品均為私募而非公募，業(yè)內人士認為，主要針對的是大戶或者機構投資者，這在流通性上存在不足，也會導致其融資規(guī)模受到限制。

商業(yè)地產“輕起來”

不少已經面世的類REITs產品，持有的物業(yè)普遍為寫字樓和零售物業(yè)，均為商業(yè)地產。

“商業(yè)地產作為較為‘沉重’的資產類別，開發(fā)商和投資人都有非常強的創(chuàng)新沖動，然而到目前為止尚未真正形成一個成熟的投資產品和投資生態(tài)系統(tǒng)。”高和資本董事長蘇鑫表示，金融創(chuàng)新和互聯(lián)網金融的發(fā)展為上述問題的解決提供了可能性，有可能使商業(yè)地產這頭非常笨重的大象飛起來。去年萬科、保利、遠洋借助互聯(lián)網思維也積極嘗試了玩法，但是營銷色彩較重，實際上不具備持續(xù)的復制性，無法這一趨勢。

房地產業(yè)界對REITs的需求非常迫切。廣發(fā)證券的研究報告認為，對比美國、日本在REITs快速發(fā)展階段的經濟與房地產市場格局可以發(fā)現(xiàn)，隨著人口結構及收入水平支持社會向工業(yè)化消費型社會轉型，房地產市場中住宅占比開始下降，商業(yè)地產進入高增長階段。此外，這個階段整個社會無風險收益率降低，為REITs的發(fā)展提供有力支持。

在REITs推出后，追求高收益的房企將負責商業(yè)地產的前期開發(fā)以及培養(yǎng)，待物業(yè)成熟后再出售給REITs，追求穩(wěn)健收益的投資者將通過持有REITs獲得持續(xù)穩(wěn)定的租金分紅收益。這不僅降低了房企以往巨大的資金沉淀壓力，也提升了其開發(fā)商業(yè)地產的積極性。

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