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任志強(qiáng)談2015房?jī)r(jià):不認(rèn)為短期之內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:騰訊財(cái)經(jīng) 閱讀 660 次
[導(dǎo)讀]任志強(qiáng)認(rèn)為中國(guó)的住房消費(fèi)需求逐步提高,但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,還沒(méi)達(dá)到正常的水平值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展“不是沒(méi)有前途”,而是取決于宏觀政策。
12月6日,屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇在深圳舉行。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)在論壇上發(fā)表了題為《房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行與預(yù)測(cè)》的主題演講。
“明顯可以看出,現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資下滑以及市場(chǎng)出現(xiàn)了變化,都是和宏觀政策密切相關(guān)的。”任志強(qiáng)認(rèn)為,房地產(chǎn)的表現(xiàn)主要由宏觀政策調(diào)控決定,而房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣帶動(dòng)了固定投資和消費(fèi)業(yè)水平的下降。“如果沒(méi)有政府的調(diào)控或政策變化,也許市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更加平穩(wěn)。如果不能市場(chǎng)化,或許我們所謂常態(tài)的低增長(zhǎng)的速度就會(huì)由于房地產(chǎn)投資的變化而變化。”
至于具體的變化是多少,任志強(qiáng)表示,“(房地產(chǎn))差了6—8%的增速的話可能會(huì)影響GDP大概0.3—0.6%。”
任志強(qiáng)指出,一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)更加敏感,政策改向后一線城市的房地產(chǎn)投資有所回暖。雖然一線城市的地價(jià)上漲,但全國(guó)地價(jià)仍普遍下降,全國(guó)的住宅房銷售面積增幅也下滑,其中二三線城市和中部地區(qū)下滑速度較快;而對(duì)全國(guó)地產(chǎn)商而言,約存在5.7—5.8億的待售面積,“去庫(kù)存的壓力還是很大的,再投資能力減弱,資金增速下降。”他認(rèn)為,個(gè)人住房信貸下滑和地產(chǎn)商預(yù)售資金的減速密切相關(guān),而正是由這兩者導(dǎo)致了房企的開(kāi)發(fā)到位資金急劇下滑。
同時(shí),任志強(qiáng)認(rèn)為中國(guó)的住房消費(fèi)需求逐步提高,但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,還沒(méi)達(dá)到正常的水平值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展“不是沒(méi)有前途”,而是取決于宏觀政策。
在隨后的嘉賓對(duì)話中被問(wèn)及對(duì)明年房?jī)r(jià)的看法時(shí),任志強(qiáng)答道,“不認(rèn)為短期之內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)上漲,除非后面有一系列的政策變化。”
較后談到對(duì)“新常態(tài)”的定義時(shí),任志強(qiáng)表示,“我不知道什么是‘新’什么是‘舊’,只知道大家還要住房。”
附任志強(qiáng)演講(有刪節(jié)):
新常態(tài)是因?yàn)楹暧^政策沒(méi)有放開(kāi)。如果把貨幣政策都放開(kāi)了,金融市場(chǎng)都放開(kāi)了,宋國(guó)青教授講的那個(gè)我倒有點(diǎn)贊成。
如果單從房地產(chǎn)情況來(lái)看,宋教授說(shuō)按照美國(guó)的房貸,個(gè)人房貸應(yīng)該較少40萬(wàn)億。房地產(chǎn)可能增長(zhǎng)好幾倍,劉世錦說(shuō)的占25%的投資比重可能比今年投資增長(zhǎng)率增長(zhǎng)20%以上。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,個(gè)人收入處于下降的趨勢(shì)。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)變化,我們一直想改善次收入分配的比例關(guān)系。GDP下降的時(shí)候是不是老百姓的收入能增長(zhǎng),現(xiàn)在看來(lái)起碼不是,至少是宏觀經(jīng)濟(jì)下降的時(shí)候我們看到人均收入也是下降的,它和我們的房子有關(guān)系,和我們的投資也有關(guān)系。
固定投資一直在下降?;A(chǔ)設(shè)施今年增長(zhǎng)了27%多,一直保持高速增長(zhǎng),(但)民間投資下降太快了,包括房地產(chǎn)和其他行業(yè)的民間投資。老百姓收入下降的時(shí)候,融資條件差的時(shí)候,金融環(huán)境差的時(shí)候,民間投資就會(huì)下降。反過(guò)來(lái)說(shuō)也因?yàn)槭袌?chǎng)不好所以投資率下降,所以這兩者有相同的關(guān)系,都和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有關(guān)。去年很低的增長(zhǎng)率,關(guān)于增加值,我們克強(qiáng)指數(shù)是三項(xiàng)都是往下走,克強(qiáng)指數(shù)如果是真,GDP的真實(shí)數(shù)據(jù)只有6%?,F(xiàn)在表面上看房地產(chǎn)和基礎(chǔ)工業(yè)增長(zhǎng)值增長(zhǎng)速度沒(méi)有太大的影響,但是上游影響鋼鐵、水泥、玻璃,下游影響家電、家裝等等。如果我們投資占過(guò)去25%,現(xiàn)在18%了,其中和他相互代迭的關(guān)系也有影響。消費(fèi)業(yè)同比增長(zhǎng)速度下降。房地產(chǎn)速度增加時(shí),消費(fèi)業(yè)增加。9月份統(tǒng)計(jì)中家電和家裝的部分下降的速度很快,就是因?yàn)椋ㄅc房地產(chǎn)有關(guān))部分的消費(fèi)沒(méi)有了。
宏觀政策和市場(chǎng)化決定了我們的經(jīng)濟(jì),尤其決定了房地產(chǎn)?,F(xiàn)在出臺(tái)了一些包括“930”的政策,可能有利于平穩(wěn),仍然維持在較低的水平。差了6—8%的增速的話可能會(huì)影響GDP大概0.3—0.6%。
政策發(fā)生變化之后,二三線房地產(chǎn)投資趨于下降,一線城市增速還在持續(xù)增長(zhǎng),更活躍展現(xiàn)出一線城市比其他地區(qū)對(duì)政策的反映更快。當(dāng)土地購(gòu)置處于負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候開(kāi)工處于負(fù)增長(zhǎng)。它也和投資相關(guān),當(dāng)土地開(kāi)工是負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)候,新開(kāi)工通常也是負(fù)增長(zhǎng)。從全國(guó)的地價(jià)來(lái)看普遍的地價(jià)處于下降的趨勢(shì),一線城市仍然處于一個(gè)快速上漲的過(guò)程。目前看,去庫(kù)存較長(zhǎng)的周期中價(jià)格的影響不會(huì)太大,09年的時(shí)候銷售迅速回升,但是價(jià)格回升的時(shí)間在2010年,這是一個(gè)和現(xiàn)金流相關(guān)的一個(gè)去化過(guò)程。
商業(yè)銷售在今年是相對(duì)平穩(wěn)的一種情況,住宅下滑的比例是的。銷售面積的增幅中,二三線城市持續(xù)下滑,但中部地區(qū)下滑的速度是較快的,中部和西部地區(qū)實(shí)際上持續(xù)穩(wěn)定了一個(gè)過(guò)程,從銷售額的情況看,東、中、西和一二三線城市的城市差別性。(07年來(lái)房?jī)r(jià))三次的漲落可以明顯看出來(lái)因?yàn)楹暧^政策的調(diào)整導(dǎo)致上浮或者是下滑,非市場(chǎng)化的因素或者是行政干預(yù)的因素是讓市場(chǎng)發(fā)生變化的可能性是的。如果沒(méi)有政府的調(diào)控或者是政策變化的話也許市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更加平穩(wěn)?,F(xiàn)在房地產(chǎn)的投資下滑以及市場(chǎng)出現(xiàn)了變化,都是和宏觀政策密切相關(guān)的。這個(gè)宏觀政策如果做了一定的調(diào)整,或許我們所謂常態(tài)的低增長(zhǎng)的速度就會(huì)由于房地產(chǎn)投資的變化而變化的。
去庫(kù)存的壓力還是很大的,再投資的能力是減弱的,資金增速下降。個(gè)人住房信貸下滑和我們的預(yù)售資金的減速也密切相關(guān),這兩者導(dǎo)致了我們的開(kāi)發(fā)到位資金是急劇下滑的。為什么會(huì)出現(xiàn)下滑,其中一個(gè)是銀行貨幣增量的問(wèn)題。社會(huì)融資總量出現(xiàn)一個(gè)下降的趨勢(shì),這對(duì)房地產(chǎn)的資金擁有量發(fā)生了很大的變化。
資金的增速在3%點(diǎn)成為較低點(diǎn),一個(gè)是08年底的時(shí)候是自有資金的較低點(diǎn),個(gè)是2012年的時(shí)候是自有資金增長(zhǎng)比較低的。我們看到2014年以后,8、9月份實(shí)際上已經(jīng)到了更低的低點(diǎn)。這個(gè)低點(diǎn)和08年有什么區(qū)別,如果我們按照到位資金和完成的資金對(duì)比的話,08年大概是1:1.34,今年9月份是1:1.31少了0.3個(gè)點(diǎn),今年9月份的情況比2008年的情況更差的情況。
未來(lái)的發(fā)展不僅僅是城鎮(zhèn)化決定了住房的需求,更重要的是消費(fèi)需求導(dǎo)致。未來(lái)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中,人們較頭先要改善的是住房問(wèn)題。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)的情況看,食品類和服裝類是迅速下降的趨勢(shì),但居住是迅速上升的趨勢(shì)。消費(fèi)需求發(fā)生變化之后人們對(duì)住房需求的要求是越來(lái)越高,對(duì)健康的需求和對(duì)娛樂(lè)的需求也是在增長(zhǎng)的過(guò)程中。
歐美住房消費(fèi)需求在家庭收入中要占25%以上,中國(guó)是一個(gè)逐步提高的國(guó)家但是還沒(méi)有到正常需求的過(guò)程。馬斯洛消費(fèi)的重塑決定了人們?cè)诩彝ド畎l(fā)展過(guò)程當(dāng)中,住房的消費(fèi)會(huì)越來(lái)越成為家庭消費(fèi)中的較重要的因素。
城鎮(zhèn)化的改造的過(guò)程需要一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間。在城市化發(fā)展過(guò)程中,人們?nèi)绾伟炎》炕緲?biāo)準(zhǔn)提到更高,這可能就是解決宏觀問(wèn)題解決市場(chǎng)問(wèn)題中一個(gè)重要的關(guān)鍵。過(guò)去的發(fā)展速度來(lái)說(shuō),在農(nóng)村已經(jīng)普遍高于城市,但未來(lái)的發(fā)展當(dāng)中,總量不足和局部地區(qū)過(guò)剩這兩個(gè)矛盾同時(shí)存在。
長(zhǎng)遠(yuǎn)看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展不是沒(méi)有前途,而是我們用一個(gè)什么樣好的宏觀政策來(lái)決定未來(lái)發(fā)展的速度。
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