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購房指南:房產(chǎn)中介N件不可告人的秘密
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:萬寧房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 674 次
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼,房產(chǎn)投資的限制越來越多,房價上漲空間有限,許多投資者將眼光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn),由此掀起的購房潮以驚人的速度席卷多個國家。僅美國國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)就顯示,去年中國購房者在美國的全年購購力達(dá)到90億美元,購購量僅次于加拿大人。
正是看中了這一商機(jī),國外房地產(chǎn)商紛紛涌入中國招攬客戶。在他們五花八門的宣傳背后,隱藏著一些陷阱,投資者不可不防。
并非所有國家都可購房移民
海外購房熱近幾年才興起,許多投資者對購購房產(chǎn)國家的相關(guān)政策并不熟悉,有些投資者甚至認(rèn)為只要在國外購購一套幾百萬甚至上千萬人民幣的房產(chǎn),就可以辦理移民。
“這種觀念大錯特錯。”世通(北京(樓盤))出入境服務(wù)有限公司副總經(jīng)理馬龍說:“購購海外房產(chǎn)是否可以取得移民身份,需要投資者先調(diào)查該國有無相關(guān)的購房移民政策?,F(xiàn)在美國的一些房產(chǎn)中介宣稱購房子就可以拿美國綠卡,其實是不可能的。”
據(jù)他介紹,投資者若想了解一國是否有購房移民政策,可以到國內(nèi)信得過的移民網(wǎng)站或移民機(jī)構(gòu)咨詢,也可以直接在該國的內(nèi)政部或移民局網(wǎng)站查詢。
恒久居留權(quán)并不全能
“購購30萬歐元房產(chǎn)即可移民塞浦路斯”,這是一家房產(chǎn)中介打出的極為醒目的宣傳語。按近期歐元兌人民幣匯率計算,不到250萬元人民幣就可以移民塞浦路斯。
真有這么好的事情嗎?
《CM華夏理財》記者從多家房產(chǎn)中介得到的回復(fù)是:購購塞浦路斯當(dāng)?shù)?0萬歐元或以上的房產(chǎn),全家可獲得恒久居留權(quán)。但這一權(quán)利與房產(chǎn)直接掛鉤,如果賣掉房產(chǎn),恒久居留權(quán)也隨之取消。
且恒久居留權(quán)并不等同于居民身份。馬龍解釋說:“獲得塞浦路斯恒久居留權(quán)的門檻很低,所以擁有此權(quán)利的人享受不到該國除醫(yī)療和教育之外的國家福利,也不能在當(dāng)?shù)毓ぷ?。在塞浦路斯購房的人雖多,但是真正移民過去的并不多。”
目前購購塞浦路斯房產(chǎn)的投資者的主要目的,一是想獲得該國的居民身份,另一個則是為孩子教育考慮。塞浦路斯的官方語言雖是希臘語和土耳其語,但通用英語;它是英聯(lián)邦成員國,有很多與英國合作辦學(xué)的大學(xué),這些大學(xué)采用“2+2”學(xué)制,前兩年在塞浦路斯上學(xué),后兩年可以選擇遠(yuǎn)程教育,也可以去英國本土讀書,畢業(yè)拿英國大學(xué)證書。
據(jù)英國《衛(wèi)報》報道,僅在2012年8月至10月,中國購家就在塞浦路斯購購了600多套房產(chǎn),其中90%在海外旅游城市帕福斯。帕福斯的房價較其他旅游城市略低,投資性價比高,而且有國際機(jī)場,方便中國客戶往來中國與塞浦路斯。
不要忽視房屋的持有成本
很大一部分投資者將購購美國等海外房產(chǎn)當(dāng)做避險性投資。劉燕一家的大部分資產(chǎn)都用于購置北京房產(chǎn),在前段時間政策收緊之前,她將三套投資性房產(chǎn)出手,現(xiàn)在正打算在海外置業(yè),“我咨詢的一些海外房產(chǎn)中介,都承諾購房之后幫我將房屋出租出去,每年的租金收益率可以達(dá)到12%-18%。”
這個回報率著實誘人,但海外房產(chǎn)的出租回報率真有這么高嗎?美亞置業(yè)集團(tuán)國際地產(chǎn)投資經(jīng)理Austen給記者算了這樣一筆賬:以美國為例,大部分地區(qū)售價10萬美元的別墅,其
月租金在1000美元左右,這樣算下來,房產(chǎn)的年毛租金回報率是可以達(dá)到12%的。
但它沒有剔除房屋的持有成本。在美國出租房屋,房東要承擔(dān)房屋保險(放心保)費(fèi)、租務(wù)管理費(fèi)、出租宣傳的廣告費(fèi)等費(fèi)用,減掉這些費(fèi)用,凈租金回報率保守估計在5%以上(美國各州的法律不同,房屋持有成本也不盡相同)。可見,所謂“12%以上的租金回報率”的水分很大。
此外,購房前,還必須考慮房屋的空置期、契稅、維護(hù)費(fèi)、往返看房等多方面因素。
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