10日公布的  《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定  （修訂征求意見稿）》，應(yīng)該在于規(guī)范開發(fā)商資質(zhì)管理，但較高處罰違規(guī)開發(fā)商3萬元的規(guī)定卻引起輿論廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。原因不難理解，這一處罰標準與開發(fā)商的違規(guī)所得相比，似乎就是九牛一毛，不僅對開發(fā)商沒有實質(zhì)威懾力，而且等于是變相鼓勵開發(fā)商去囤地，去更改容積率，去捂盤惜售。
 　　不過，仔細閱讀該意見稿，就會發(fā)現(xiàn)有些解讀過于片面，只提到較高罰款3萬元，沒有提到關(guān)于資質(zhì)方面的處罰。意見稿的原意是，開發(fā)商出現(xiàn)囤地、更改容積率等情形的，有權(quán)限的縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。
　　也就是說，對違規(guī)開發(fā)商是雙重處罰：一是從經(jīng)濟角度處罰，二是從資質(zhì)角度處罰。應(yīng)該說，比較有殺傷力的是“資質(zhì)處罰”，因為資質(zhì)往往是開發(fā)商拿地、開發(fā)項目的本錢之一。但又不得不說，即便是雙重處罰，也是溫柔式的處罰，沒有多少現(xiàn)實意義，對開發(fā)商難以構(gòu)成真正威脅。
　　先說經(jīng)濟處罰。南京市曾經(jīng)發(fā)布過  《商品房銷售管理辦法》，其中有懲治捂盤的條款，處罰的額度是1000元到10000元，成為一時笑談。現(xiàn)在，意見稿將處罰上限提高到3萬元，同樣也是笑談——青島曾對開發(fā)商囤地等行為較高處罰可達10萬元，都沒有起到實質(zhì)效果，意見稿規(guī)定較高罰3萬元又有多少效果呢？
　　再說資質(zhì)處罰。一方面，意見稿規(guī)定地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門可視情節(jié)輕重作出資質(zhì)處罰，也就是說，情節(jié)輕重全由地方監(jiān)管者說了算。而現(xiàn)實中，很多地方監(jiān)管者往往與違規(guī)開發(fā)商“穿一條褲子”。另一方面，我們對開發(fā)商資質(zhì)審批并不是非常嚴格，曾有接近住建部門的朋友多次聲稱，建筑企業(yè)、開發(fā)商需要資質(zhì)的話自己可以花錢“運作”。
　　通過上面分析不難發(fā)現(xiàn)，對違規(guī)開發(fā)商的處罰存在三個問題：一是制度規(guī)定的處罰力度太輕；二是處罰的彈性太大，尤其是地方監(jiān)管者掌握處罰尺度前景難以樂觀；三是開發(fā)商有多種辦法來應(yīng)對處罰，比如，降低資質(zhì)之后花錢托人再購資質(zhì)，吊銷資質(zhì)后換個“馬甲”再申請資質(zhì)；再不行的話，利用有資質(zhì)的開發(fā)商來拿項目。
　　在我看來，房地產(chǎn)市場之所以亂象叢生，主要原因就在于政府處罰力度與開發(fā)商違規(guī)所得嚴重不成正比。比如，杭州市國土局2007年曾對閑置土地每畝罰款9.5萬元，但實際上每畝地價上漲了約552萬元，罰款額僅為漲價的1/50。這樣的處罰力度顯然是糊弄大眾、縱容開發(fā)商違規(guī)。
　　目前，針對開發(fā)商囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售等違規(guī)行為，各種各樣的制度不少，每部制度中也都有處罰條款，但沒有一個條款的處罰力度與違規(guī)所得成正比，處罰開發(fā)商似乎變成了一種逗人玩的游戲，既應(yīng)付國家主管部門，又應(yīng)付社會大眾，還向開發(fā)商傳遞出某些友善的暗示。
　　我以為，當?shù)胤奖O(jiān)管部門象征性處罰開發(fā)商時，國家有關(guān)立法部門以及全國性房地產(chǎn)制度就不能再向開發(fā)商“示好”了，不僅經(jīng)濟處罰力度要嚴厲，而且資質(zhì)處罰不能手軟，更要把違規(guī)開發(fā)商納入刑罰。有關(guān)部門要意識到，面對開發(fā)商頻頻“頂風作案”的現(xiàn)實，惟有嚴厲懲罰才能喚醒開發(fā)商的道德良知和法規(guī)意識。
 

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