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張海英:處罰違規(guī)開發(fā)商制度不能“示好”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:每日經(jīng)濟新聞 閱讀 859 次
10日公布的 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定 (修訂征求意見稿)》,應(yīng)該在于規(guī)范開發(fā)商資質(zhì)管理,但較高處罰違規(guī)開發(fā)商3萬元的規(guī)定卻引起輿論廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。原因不難理解,這一處罰標準與開發(fā)商的違規(guī)所得相比,似乎就是九牛一毛,不僅對開發(fā)商沒有實質(zhì)威懾力,而且等于是變相鼓勵開發(fā)商去囤地,去更改容積率,去捂盤惜售。
不過,仔細閱讀該意見稿,就會發(fā)現(xiàn)有些解讀過于片面,只提到較高罰款3萬元,沒有提到關(guān)于資質(zhì)方面的處罰。意見稿的原意是,開發(fā)商出現(xiàn)囤地、更改容積率等情形的,有權(quán)限的縣級以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)證書處理,并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。
也就是說,對違規(guī)開發(fā)商是雙重處罰:一是從經(jīng)濟角度處罰,二是從資質(zhì)角度處罰。應(yīng)該說,比較有殺傷力的是“資質(zhì)處罰”,因為資質(zhì)往往是開發(fā)商拿地、開發(fā)項目的本錢之一。但又不得不說,即便是雙重處罰,也是溫柔式的處罰,沒有多少現(xiàn)實意義,對開發(fā)商難以構(gòu)成真正威脅。
先說經(jīng)濟處罰。南京市曾經(jīng)發(fā)布過 《商品房銷售管理辦法》,其中有懲治捂盤的條款,處罰的額度是1000元到10000元,成為一時笑談。現(xiàn)在,意見稿將處罰上限提高到3萬元,同樣也是笑談——青島曾對開發(fā)商囤地等行為較高處罰可達10萬元,都沒有起到實質(zhì)效果,意見稿規(guī)定較高罰3萬元又有多少效果呢?
再說資質(zhì)處罰。一方面,意見稿規(guī)定地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門可視情節(jié)輕重作出資質(zhì)處罰,也就是說,情節(jié)輕重全由地方監(jiān)管者說了算。而現(xiàn)實中,很多地方監(jiān)管者往往與違規(guī)開發(fā)商“穿一條褲子”。另一方面,我們對開發(fā)商資質(zhì)審批并不是非常嚴格,曾有接近住建部門的朋友多次聲稱,建筑企業(yè)、開發(fā)商需要資質(zhì)的話自己可以花錢“運作”。
通過上面分析不難發(fā)現(xiàn),對違規(guī)開發(fā)商的處罰存在三個問題:一是制度規(guī)定的處罰力度太輕;二是處罰的彈性太大,尤其是地方監(jiān)管者掌握處罰尺度前景難以樂觀;三是開發(fā)商有多種辦法來應(yīng)對處罰,比如,降低資質(zhì)之后花錢托人再購資質(zhì),吊銷資質(zhì)后換個“馬甲”再申請資質(zhì);再不行的話,利用有資質(zhì)的開發(fā)商來拿項目。
在我看來,房地產(chǎn)市場之所以亂象叢生,主要原因就在于政府處罰力度與開發(fā)商違規(guī)所得嚴重不成正比。比如,杭州市國土局2007年曾對閑置土地每畝罰款9.5萬元,但實際上每畝地價上漲了約552萬元,罰款額僅為漲價的1/50。這樣的處罰力度顯然是糊弄大眾、縱容開發(fā)商違規(guī)。
目前,針對開發(fā)商囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售等違規(guī)行為,各種各樣的制度不少,每部制度中也都有處罰條款,但沒有一個條款的處罰力度與違規(guī)所得成正比,處罰開發(fā)商似乎變成了一種逗人玩的游戲,既應(yīng)付國家主管部門,又應(yīng)付社會大眾,還向開發(fā)商傳遞出某些友善的暗示。
我以為,當?shù)胤奖O(jiān)管部門象征性處罰開發(fā)商時,國家有關(guān)立法部門以及全國性房地產(chǎn)制度就不能再向開發(fā)商“示好”了,不僅經(jīng)濟處罰力度要嚴厲,而且資質(zhì)處罰不能手軟,更要把違規(guī)開發(fā)商納入刑罰。有關(guān)部門要意識到,面對開發(fā)商頻頻“頂風作案”的現(xiàn)實,惟有嚴厲懲罰才能喚醒開發(fā)商的道德良知和法規(guī)意識。
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