隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不斷加大。但是，舊

房購(gòu)賣畢竟不像新房那樣一目了然，購(gòu)購(gòu)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要

比新商品房難得多。因此，在選購(gòu)二手房時(shí)，要特別注意以下一些問(wèn)題：

　　■購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)要注意哪些問(wèn)題？

　　在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是較重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，

法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。因此，購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，一

定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公

有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)購(gòu)，以

免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多人不必要的麻煩。另外，要特別注

意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并

且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。

　　由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是

以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確

定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，

與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該

房子的出售。

　　當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類房

子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)購(gòu)。

　　■購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)要注意哪些問(wèn)題？

　　二手房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)

購(gòu)二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)

明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況，更要詳細(xì)考察

房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私塔、改建造成主體結(jié)構(gòu)損

壞隱患的情況。

　　另外，購(gòu)購(gòu)二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶型是否合理，有沒(méi)有特別

不適合居住的缺點(diǎn)。如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)購(gòu)，以免購(gòu)購(gòu)后既要加大維修費(fèi)

用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。

　　■購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，對(duì)房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備要注意哪些問(wèn)題？

　　隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來(lái)越高。

舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)購(gòu)舊房時(shí)，要認(rèn)真考察

房屋周圍有無(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)

境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。

　　對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣

供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和

管理方式，是否安全、便捷并提供24公里服務(wù)。如有機(jī)會(huì)較好走訪一些老鄰居，對(duì)

房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。

　　總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)購(gòu)二手房

的目的是本想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活

帶來(lái)更多煩惱。

　　■購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，對(duì)房屋的物業(yè)管理要注意哪些問(wèn)題？

　　良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來(lái)更多的

便利。對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物

業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，

小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由

此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，較終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為重好。

　　另外，還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維

修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)購(gòu)得起房住不起房的情況發(fā)生。

　　■購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，如何借助中介的幫助？

　　二手房的購(gòu)賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，購(gòu)賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為

辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)

與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。

　　頭先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司，要親自到

中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察。同時(shí)，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢問(wèn)中介

公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，如何收費(fèi)？如果未能如愿成交，如何退款？如

果購(gòu)賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無(wú)能力負(fù)責(zé)賠償損失等。

　　中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評(píng)估。由于住房二級(jí)市場(chǎng)剛剛起

步，成交量少，沒(méi)有多少可供選擇對(duì)比的實(shí)例，對(duì)于一般居民來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確地對(duì)房屋

進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基

本客觀的估價(jià)，使購(gòu)賣雙方都能感覺(jué)物有所值，皆大歡喜。

　　另外，如果對(duì)二手房購(gòu)賣沒(méi)有把握，較好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問(wèn)，

特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級(jí)市場(chǎng)上的律師

收費(fèi)還沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。

　　■購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，對(duì)房屋的交易過(guò)程要注意哪些問(wèn)題？

　　購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)要親自到交易場(chǎng)所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購(gòu)房時(shí)，一怕麻煩，二

容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語(yǔ)下，由售房人全

權(quán) 交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法

律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例

即便在法律制度比較健全的香港也都時(shí)有發(fā)生。因此，購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)，購(gòu)賣雙方一

定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)

用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，較好購(gòu)賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證），切

不可因小而失大。只有這樣，才能購(gòu)到放心合適的房子。

　　■文／余雯

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