張先生在一次房展會(huì)上看中了某樓盤的一套房子，覺得戶形設(shè)計(jì)、位置和價(jià)格都不錯(cuò)，與自己的理想很接近，且“五證”齊全，便二話沒說(shuō)，當(dāng)時(shí)就簽了購(gòu)房合同，并且還交了購(gòu)房款三分之一的定金八萬(wàn)元人民幣，只等合同約定的交房日期一到就可以遷入新居了。但已時(shí)過(guò)半年，發(fā)展商仍交不了房，張先生當(dāng)初的興奮勁兒也隨著這半年來(lái)頻繁地找發(fā)展商的過(guò)程消失了，剩下的只是無(wú)盡的煩惱。氣憤之余，張先生想到要通過(guò)法律途徑解決，便來(lái)到我所咨詢。

　　在對(duì)其合同進(jìn)行審查的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，下列條款對(duì)張先生也極其不利：

　　一、合同約定：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的誤差在±5％以內(nèi)時(shí)互不結(jié)算，超過(guò)±5％按實(shí)際情況多退少補(bǔ)。

　　從我們了解的情況看，購(gòu)房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，如果互不結(jié)算，吃虧的肯定是購(gòu)房者。由此可見，上述條款對(duì)張先生的不利是十分明顯的。

　　二、合同約定：購(gòu)房者不按合同約定時(shí)間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時(shí)交屋，卻什么懲罰措施也沒有。

　　這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購(gòu)房者卻忽略了?，F(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯、購(gòu)房者卻無(wú)可奈何的情況，就是因?yàn)樵诤贤袥]有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施，比如應(yīng)參照購(gòu)房者不按時(shí)付款的懲罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu)房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者才能有計(jì)可施，有權(quán)可維。

　　三、合同約定：若因施工問(wèn)題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無(wú)關(guān)，開發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。

　　這是強(qiáng)詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問(wèn)題屬不可抗力，若真的因施工問(wèn)題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從合同中刪去。

　　四、合同約定：發(fā)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證，往后就沒有內(nèi)容了。

　　這里面有兩個(gè)問(wèn)題。交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒有意識(shí)到，以至于出現(xiàn)了這樣的事：發(fā)展商交房時(shí)通知購(gòu)房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來(lái)購(gòu)房者還是住不進(jìn)新房。

　　因此，我們建議購(gòu)房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個(gè)問(wèn)題就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問(wèn)題發(fā)生時(shí)不知所措。我們同樣建議應(yīng)明確為：若不能按時(shí)辦理，則或可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購(gòu)房者的權(quán)益才能得到充分保障。

　　五、合同附件中對(duì)房屋的配套設(shè)備約定不清。

　　在張先生的合同附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24公里熱水……”卻沒有說(shuō)明這些功能在入住時(shí)是否能正常使用，不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。

　　這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購(gòu)房者應(yīng)引起注意。北京天兆雨田律師事務(wù)所孫建軍

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