購(gòu)房人所購(gòu)的商品房面積由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分則是直接為居住服務(wù)的公共空間，這部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐?，由?gòu)房人共攤。

　　北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定

　　一、根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行規(guī)定。

　　二、商品房建筑面積應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》（附件一）進(jìn)行計(jì)算。

　　三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　四、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積

　　（一）套內(nèi)的使用面積

　　住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96—86）第2．5．2條（附件二）的規(guī)定計(jì)算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范計(jì)算。

　　（二）套內(nèi)墻體面積

　　商品房各套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。

　　共用墻指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　　非公用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

　?。ㄈ╆?yáng)臺(tái)建筑面積，按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。

　　1、封閉式的陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

　　2、挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

　　3、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

　　4、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　五、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t

　?。ㄒ唬┥唐贩抗媒ㄖ娣e的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

　　（二）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?p>

　　多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　?。ㄈ┕媒ㄖ娣e分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

　　六、可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　（一）大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房。

　　（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。

　　七、不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間

　?。ㄒ唬﹤}(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

　?。ǘ┦鄯繂挝蛔誀I(yíng)、自用的房屋。

　　（三）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

　　八、其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

　　九、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法

　　分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

　　公用建筑分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和

　　公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e

　　十、售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

　　十一、售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

　　十二、建設(shè)項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷(xiāo)售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)國(guó)土房管部門(mén)同意，并需書(shū)面承諾：先按預(yù)售合同的約定，用先行計(jì)算的商品房銷(xiāo)售面積與購(gòu)房人結(jié)算房?jī)r(jià)。在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與測(cè)繪部門(mén)較終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

　　十三、商品房如按整層或整樓門(mén)銷(xiāo)售，其銷(xiāo)售面積包括本層或本樓門(mén)公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門(mén)）相同公用建筑面積的分?jǐn)?；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門(mén)分?jǐn)?。其他公用建筑面積的分?jǐn)?，按本?guī)定執(zhí)行。

　　任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門(mén)銷(xiāo)售面積中含有的公用建筑面積）原始設(shè)計(jì)的使用功能。

　　十四、樓房按套計(jì)算建筑面積的，參照本規(guī)定：?jiǎn)挝话捶扛恼呒皟r(jià)格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

　　十五、商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)繪，按《北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行（附件三）。

　　十六、本規(guī)定自下發(fā)之日起實(shí)行。原市房屋土地管理局《北京市商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》（京房地權(quán)字〖98〗1285號(hào)）同時(shí)廢止。

　　（附件一：國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，附件二：建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》摘錄，附件三：北京市商品房（樓房）測(cè)繪技術(shù)規(guī)定）

　　附件一：國(guó)家經(jīng)委

　　《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

　　一、計(jì)算建筑面積的范圍

　?。ㄒ唬﹩螌咏ㄖ锊徽撈涓叨热绾尉匆粚佑?jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　?。ǘ└叩吐?lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面到高跨中住外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中住外邊線的水平寬度計(jì)算。

　?。ㄈ┒鄬咏ㄖ锏慕ㄖ娣e按各層建筑面積總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻水平面積計(jì)算。

　?。ㄋ模┑叵率?、半地下室、地下車(chē)間、倉(cāng)庫(kù)、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。

　?。ㄎ澹┯蒙罨A(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過(guò)2．2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。┢碌亟ㄖ锢玫跄_做架空層加以利用且層高超過(guò)2．2米的，按圍護(hù)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　（七）穿過(guò)建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

　　（八）圖書(shū)館的書(shū)庫(kù)按書(shū)架計(jì)算建筑面積。

　?。ň牛╇娞菥⑻嵛锞?、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ┪枧_(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ唬┙ㄖ飪?nèi)的技術(shù)層，層高超過(guò)2．2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　（十二）有柱雨篷按住外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按其頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ┯兄能?chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　（十四）突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ澹┩怀鰤ν獾拈T(mén)斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ┓忾]式陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ撸┙ㄖ飰ν庥许斏w和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積，無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　（十八）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ㄊ牛┦彝鈽翘葑鳛橹饕ǖ篮陀糜谑枭⒌木疵繉铀酵队懊娣e計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　?。ǘ┛缭狡渌ㄖ?、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

　　二、不計(jì)算建筑面積的范圍

　　（一）突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。

　?。ǘz修、消防等用的室外爬梯。

　?。ㄈ痈咴?．2米以?xún)?nèi)的技術(shù)層。

　?。ㄋ模?gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫(kù)、地下人防干、支線等。

　　（五）建筑物以?xún)?nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

　　（六）有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱。舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

　　（七）單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　?。ò耍痈咝∮?．2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

　　附件二：建設(shè)部

　　《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》摘錄

　　第2．5．2條套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：

　　一、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積總和；

　　二、躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；

　　三、不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、

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