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購房人的收樓須知
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 739 次
■收樓標(biāo)準(zhǔn)怎么好?“兩書”之外看“兩表”
有北京的報紙刊登文章說,判斷是否交樓,頭先要看房地產(chǎn)商有沒有取得自己的“大房產(chǎn)證”或有沒有取得政府發(fā)的“入住許可證”,這種說法,在建設(shè)部新的《房屋購賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇,不過選擇并不是必須,北京的購房人想作這種選擇,目前還是一個夢。
那么是不是房地產(chǎn)商發(fā)出“交樓通知”就算交樓呢?當(dāng)然不是,如果這樣,豈不等于承認(rèn)購房人說我沒有收樓就不算交樓了?北京交樓有北京交樓的標(biāo)準(zhǔn)!
北京交樓的個標(biāo)準(zhǔn),就是購房人和房地產(chǎn)商在購房合同中約定的“竣工核驗(yàn)證書”和“面積實(shí)測表”,這個約定無論在外銷合同里、還是內(nèi)銷合同里,無論是預(yù)售合同里,還是現(xiàn)房銷售合同里都有約定,當(dāng)然如果購房人簽訂的不是北京國土房屋管理局的標(biāo)準(zhǔn)合同,有沒有這個約定我就不清楚了。
北京交樓的個標(biāo)準(zhǔn),在過去的購房合同中沒有約定,那就是現(xiàn)在常說的“兩書”——“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”,由于建設(shè)部新的《商品房銷售管理辦法》已在今年6月1日開始實(shí)施,不論合同有沒有這個約定,現(xiàn)在交房的房地產(chǎn)商都要提供。
由于“竣工核驗(yàn)證書”已在去年5月1日改為“竣工備案表”,因此,目前北京房地產(chǎn)商交樓的條件應(yīng)當(dāng)是提供前面說的“兩書” 和“兩表”——“竣工備案表”和“面積實(shí)測表”。
■個人驗(yàn)收慢慢搞,質(zhì)量問題跑不了
有不少人發(fā)E-mail給我,希望我能像報紙上的其它文章那樣介紹一下自己具體驗(yàn)樓的情況。坦率地講:我對房子具體的施工情況在收樓時倒不是很仔細(xì)。我覺得購房不像購普通商品,購普通商品可以先驗(yàn)貨再付款,即使購回家后不滿意仍然可以退貨或換貨;購房則是先付款后看貨,至于貨是否對板,不是購房人單方面認(rèn)定就可以退貨或換貨的。
因此,我認(rèn)為堅(jiān)持國家對房地產(chǎn)商建成房屋的竣工驗(yàn)收制度較重要,過去是政府指定部門驗(yàn),驗(yàn)收合格后發(fā)“合格證書”,這樣做,對購房人比較公平,但這樣做相當(dāng)于政府免費(fèi)為房地產(chǎn)商購“保險”,如果具體驗(yàn)收人員被房地產(chǎn)商收購,政府承擔(dān)的責(zé)任太大?,F(xiàn)在改為“備案表”的做法,雖然是房地產(chǎn)商組織有關(guān)部門自驗(yàn),但房地產(chǎn)商提供的消防、電梯等關(guān)系購房人生命安全的驗(yàn)收結(jié)果至少還是由獨(dú)立的政府主管部門發(fā)出的,而且房地產(chǎn)商也要對“備案表”中的驗(yàn)收結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。在市場經(jīng)濟(jì)的社會里,恐怕購房人也不可能再奢望更多。
目前的現(xiàn)實(shí)是:我們收樓時能做的只有要求房地產(chǎn)商提供“驗(yàn)收備案表”,至于墻上有沒有裂縫,漏不漏水,根據(jù)房地產(chǎn)商提供的“兩書”,在保修期內(nèi),什么時候提出都可以。購房人一定要清楚:根據(jù)自己簽的合同,如果房地產(chǎn)商在交樓時提供了“驗(yàn)收備案表”,購房人只有在能夠提供質(zhì)量監(jiān)督部門認(rèn)定的“不合格證明”時才能退樓,購房人如果拿不到這個“不合格證明”,能夠做的只是讓房地產(chǎn)商進(jìn)行保修。
至于房地產(chǎn)商讓購房人在收樓時填寫的接收表格,核對設(shè)備是否齊全、完好,我相信這件事人人都會做,應(yīng)該不需要別人指點(diǎn)。
■過戶契稅自己搞,委托律師沒必要
我在關(guān)于如何簽訂《購房合同》一文里曾說過,簽訂購房合同是不需要律師“見證”和公證處“公正”的。同樣,房地產(chǎn)商讓購房人收樓時委托律師辦理過戶手續(xù),交納過戶費(fèi),購房人如果不是長期不在北京,完全可以拒絕。
委托律師辦理過戶手續(xù),北京開始于早期外銷房,由于國外的人購房,不清楚北京東南西北,還要辦理很多證明自己身份的證明,考慮到跑中國的路費(fèi)和住宿費(fèi),不如花點(diǎn)律師費(fèi)省事。
北京人購房,跑律師樓和跑房地局一樣,都是去簽一次名和取一次證,何必花那冤枉錢。再說,哪天能辦過戶,都不知是驢年馬月的事,把契稅無償交給房地產(chǎn)商做流動資金,倒不如放在自己口袋里安全一些,而且還有利息收。
■維修基金交給誰?收樓時候不用急
按北京市的規(guī)定:“商品住宅購房者應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交到房地局;房地局代收維修基金時,須向購房者出具北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅維修基金專用發(fā)票?!睋Q句話說:2%的維修金是在房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時交給房地局的,而不是入住時交給房地產(chǎn)商或物業(yè)公司的。
目前,確實(shí)有不少房地產(chǎn)商或物業(yè)公司在交樓時以各種借口代收2%公共維修金,為自己再籌集一筆不用利息的周轉(zhuǎn)資金,對此做法,購房人應(yīng)加以拒絕。由于產(chǎn)權(quán)沒有過戶,樓宇大、中修的責(zé)任仍在房地產(chǎn)商,發(fā)生相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由房地產(chǎn)商自行支付,而不能動用購房人交納的維修基金。
■大中修費(fèi)重復(fù)了,小修費(fèi)用還需交
購房需要交納2%維修基金的購房人不需要再交納大中修費(fèi)(如果十幾年維修金用完后,業(yè)主委員會再籌集是另一回事)。由于北京關(guān)于普通住宅和高端住宅物業(yè)管理的收費(fèi)規(guī)定出臺早于交納維修基金的規(guī)定,北京目前仍有不少物業(yè)公司在誤導(dǎo)需要交納維修基金的購房人交納大中修費(fèi),這些購房人千萬要警惕。
小修費(fèi)和公共維修金無關(guān),即使在房屋保修期內(nèi)仍須交納,小修費(fèi)中1/3是用于公共部位日常維修的,比如大堂燈泡壞了更換燈泡。2/3是用于購房人家里自用部位的日常修理,比如購房人家里下水道堵了。這些和房屋保修無關(guān)。不過有的物業(yè)收了小修費(fèi)后到購房人家里維修時再收一次修理費(fèi),則屬于重復(fù)收費(fèi)。
小修費(fèi)在房屋保修期間,通常用不了,剩余應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)年再用,這就是我們一再呼吁物業(yè)公司公布賬目的原因。但目前更多的物業(yè)公司是將節(jié)余作為自己公司的利潤,從理論上講這樣做肯定是錯的。不過在目前缺少監(jiān)管機(jī)制、業(yè)主又無法對物業(yè)公司進(jìn)行查賬的情況下,如果物業(yè)公司能嚴(yán)格按照北京市物價局的規(guī)定收費(fèi),讓物業(yè)公司包干對業(yè)主反而有利,因?yàn)樵趯?shí)際操作中,物業(yè)公司公布的賬目一般都是虧損的。
■合同協(xié)議有區(qū)別,不合理的可拒絕
有位律師對我關(guān)于物業(yè)管理問題的看法提出了一些質(zhì)詢,他顯然是把“物業(yè)管理委托合同”和“物業(yè)管理協(xié)議”搞混了,由于這種混淆很普遍,故有必要加以澄清。
任何新建小區(qū)的個物業(yè)管理合同都是由房地產(chǎn)商與物業(yè)公司簽訂的,該合同的作用是將小區(qū)委托給物業(yè)公司管理。業(yè)主和物業(yè)公司簽的則是物業(yè)管理協(xié)議,該協(xié)議不是對物業(yè)公司的委托,而是對物業(yè)公司管理的接受。當(dāng)業(yè)主委員會成立后,業(yè)主委員會代表業(yè)主集體意愿和物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托合同,業(yè)主不再單獨(dú)與物業(yè)公司簽訂協(xié)議。
明確這一點(diǎn),購房人在與房地產(chǎn)商簽訂購購房屋的合同時,應(yīng)對需同時簽訂的前期物業(yè)管理協(xié)議和公約加以足夠的重視,因?yàn)橘彿咳诵枰獙ψ约汉炗喌倪@個協(xié)議和公約承擔(dān)入住后的義務(wù)和責(zé)任。同樣,物業(yè)公司在入住時對購房人提出這個協(xié)議和公約外的要求,如加收約定以外的費(fèi)用或收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi),購房人完全有權(quán)加以拒絕。
如果物業(yè)公司以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾,購房人除據(jù)理力爭外應(yīng)找房地產(chǎn)商,提醒房地產(chǎn)商,物業(yè)公司的做法有可能造成房地產(chǎn)商承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任,因?yàn)槲飿I(yè)管理是房地產(chǎn)商委托的,要求房地產(chǎn)商出面解決更為有效。
需要順便一提的是,物業(yè)管理費(fèi)的高低有普通住宅和高端住宅之分,而水、電、燃?xì)狻⑴瘹馐召M(fèi)則沒有任何區(qū)別,千萬不要受不守規(guī)矩的物業(yè)公司誤導(dǎo),市物價局文件中的出租公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是對飯店形式的公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),購房人住的住宅即便叫××公寓,也和出租公寓扯不上任何關(guān)系。
較后,筆者提醒購房人:對任何人(包括我)的講法都要結(jié)合自己所簽合同及政府有關(guān)部門的規(guī)定進(jìn)行具體分析,有時也不得不作些讓步,不得不從事情發(fā)展的結(jié)果衡量自己應(yīng)采取的行動,購房人千萬不要一時沖動,更不應(yīng)該偏聽偏信。如果購房人查找相關(guān)規(guī)定有困難的話,可以到我網(wǎng)上的個人主頁中查找,我的主頁地址是:http//house.focus.com.cn/liuhongcheng。劉宏誠
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