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超牛交房指南
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 904 次
在良志嘉年華的業(yè)主社區(qū)內(nèi),新業(yè)主“御皇大帝”向老業(yè)主討教交房經(jīng)驗的帖子炙手可熱,熱心的老業(yè)主不但分享了自己的交房經(jīng)驗和應(yīng)該注意的問題,還為新業(yè)主和即將交房的網(wǎng)友們找來了較前面的“交房指南”,詳細(xì)程度令人敬佩,很值得所有即將面臨交房的朋友們學(xué)習(xí)。
步:接到收樓通知單
按合同約定,發(fā)展商會在收樓前十幾天通過掛號信將收樓通知單郵遞給購家,告知具體收樓的時間及須準(zhǔn)備帶齊的資料。
關(guān)注一收樓時限發(fā)展商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi),按有關(guān)規(guī)定,如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)手續(xù),則一般被視為發(fā)展商已實際將該房交付購家使用,購家應(yīng)從通知單的較后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。收樓通知書一般以掛號信方式寄出。某些負(fù)責(zé)任的商家會在收樓通知寄出時另以電話方式通知購房者,也有商家并不管你有沒有收到。
步:做足準(zhǔn)備工夫
收樓前的準(zhǔn)備宜細(xì)不宜漏。頭先應(yīng)看清發(fā)展商約定的收樓時間,確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同,仔細(xì)研究合同中的交樓約定,充分了解哪些標(biāo)的物是發(fā)展商必須交付的,購家權(quán)益有哪些。
其次,準(zhǔn)備各種相關(guān)資料,包括申辦產(chǎn)權(quán)證需要的原購房合同(契約),各期還款單據(jù)(發(fā)票或用于換發(fā)票的收據(jù)),如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同,還有業(yè)主本人的身份證、常住人員照片,收樓通知書,等等。
較后,當(dāng)然要找有經(jīng)驗的收樓專家做伴。附帶要準(zhǔn)備的還有軟尺、小錘等收樓工具,以及飲料與點心,以備收樓時東奔西走又排隊又爬窗,又要與發(fā)展商爭論,腰酸腿疼口干肚餓時有能量補(bǔ)充。切記,小姐太太們在收樓當(dāng)天千萬別穿高跟鞋與窄裙子。
第三步:查證
應(yīng)要求發(fā)展商出示《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》,索取《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》,《竣工驗收備案表》(簡稱““三書一證一表”),還有各種相關(guān)驗收表格,如《住戶驗房交接表》(房間功能分區(qū)及標(biāo)的物詳列各項驗收內(nèi)容,如客廳樓板、陽臺地面等等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。
關(guān)注二:證件不齊要交樓根據(jù)國務(wù)院1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第號)第十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?!钡谑邨l規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工,經(jīng)驗收合格后,方可交付使用,未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用?!币虼?,購房者收樓前可千萬記住要求發(fā)展商出示“三書一證一表”,確定該樓已驗收合格,并且與購房合同一致,只有證件齊全了,才能簽署入住單,收樓。
但是,“三書一證一表”不齊全,是時下不少樓盤的通常做法,特別是《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》與《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》,往往因為樓盤整體建筑未完成而根本無法驗收,沒有相應(yīng)的證書。
拆解招數(shù):面對這種情況,購房人可選擇不收樓,如果確實被要求收樓,也要在相關(guān)文件,如《住戶驗房交接表》、《驗房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥尚保留好相關(guān)文件副本。
第四步:驗樓細(xì)節(jié)不放過
查驗完各種證件后,收樓的關(guān)鍵時刻——驗樓正式開始,先是需繳交身份證復(fù)印件、收樓通知書,領(lǐng)取房屋鑰匙,然后由商家接待人員(開發(fā)商代表或物管公司人員)帶領(lǐng),到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗樓房狀況。
關(guān)注三:先簽文件后驗樓先驗房后交費、簽文件的收樓程序是較合理的正常程序,但商家大多數(shù)采取先交錢填表、簽文件,再驗樓的方法,商家的主動性更大。
拆解招數(shù):購房者在簽合同時應(yīng)將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里,不驗房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣,驗房時如出現(xiàn)什么情況,也可增加自我保護(hù)力度。
關(guān)注四:疲勞戰(zhàn)收樓時要辦的手續(xù)很多,如換發(fā)票、填表、交費、入住登記,等等,不少業(yè)主東奔西跑排了這隊排那隊,未進(jìn)自家門已筋疲力盡,更沒精力驗樓、或無心就房屋問題與發(fā)展商干涉。
拆解招數(shù):收樓現(xiàn)場的人山人海并不可怕,建議采取“人多好辦事”的戰(zhàn)術(shù),請來多位老友親戚幫忙,大家分工合作、分頭排隊,驗樓時可分工合作,各人負(fù)責(zé)一部分,能發(fā)現(xiàn)更多的問題。
關(guān)注五:灰塵滿積清潔明凈一般較討好人,大多數(shù)發(fā)展商交樓時都會提前將屋內(nèi)打掃干凈。但也有樓盤是例外,在地板、窗臺等地方留下一層土??蓜e小看這層土,往往裂縫呀、漏水漬呀、磚面不齊呀等等問題藏在這層土底下。
拆解招數(shù):應(yīng)對辦法是掃去土,或往地面沖水,一方面可沖去泥層,看清地板質(zhì)量,另一方面也可測測地板的水平狀態(tài)及排水情況。
驗樓是整個收樓過程的“戲肉”。
第五步:驗樓結(jié)果在錄
驗完樓后,購家應(yīng)按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》,同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中);如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中,作為書面依據(jù),如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,購家應(yīng)另以書面形式將意見交發(fā)展商。根據(jù)購家意見,購賣雙方協(xié)商解決辦法,如屬可整修內(nèi)容,應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過天)。
關(guān)注六:大事化小對業(yè)主在驗房時發(fā)現(xiàn)的毛病如墻面、地磚破裂、漏水,甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題,一些發(fā)展商員工總會說:“這沒什么,小問題啦,我們到時讓人修修就可以了?!边€大拍胸口讓業(yè)主放心,想方設(shè)法不將問題列進(jìn)驗收文件里。
拆解招數(shù):不管發(fā)展商陪同人員如何巧舌如簧,如何套交情,業(yè)主都應(yīng)堅持原則,只要發(fā)現(xiàn)問題,不管大小,都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來,如樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表,則要自備紙筆,將有關(guān)問題一一記錄。較好同時用貼紙貼在出問題地方,并寫清自己的意見,以便整修時識別。
第六步:交費筆筆算清
換發(fā)票及繳交各項相關(guān)費用與錢銀有關(guān),更要筆筆算清。
關(guān)注七:巧立名目的收費雖然物價局已對入住的相關(guān)費用有明文規(guī)定,但一些發(fā)展商到收樓時仍巧立名目亂收費。
拆解招數(shù):收樓時須提前了解物價局的各項相關(guān)收費規(guī)定,較好帶上應(yīng)繳費用表,與發(fā)展商要求的款項相對應(yīng),較好帶上計算器,算好每一筆賬,發(fā)現(xiàn)不合理收費要與發(fā)展商協(xié)商。必要時可向物價局、房管局投訴。
第七步:辦理入住手續(xù)
驗完樓后,開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書,同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種物品。
關(guān)注八:《入住協(xié)議》與《消防責(zé)任書》是購房者與管理處的入住約定,有些物管公司從便于自身管理出發(fā),訂下一些雙方責(zé)權(quán)不對等的條款。
拆解招數(shù):簽署時應(yīng)先詳細(xì)研究行文,發(fā)現(xiàn)不公時應(yīng)及時提出異議,雙方協(xié)商后再簽署。
收樓入住全攻略:從準(zhǔn)備到費用
準(zhǔn)備篇
1.發(fā)展商交樓要提供“三書”
發(fā)展商向購房者交樓時,必須同時向購房者提供由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一監(jiān)制的《商品住宅交樓書》,購房者在收樓前,應(yīng)先明確該物業(yè)是否已經(jīng)
取得政府核發(fā)的《商品住宅交樓書》,方可辦理收樓手續(xù)。
2.要計算好保修期
業(yè)主在收樓之前一定要注意計好商品房工程質(zhì)量的保修期限,因為國家對于工程質(zhì)量保修有明文規(guī)定,業(yè)主要懂得用法規(guī)保護(hù)自己,不要在入住后才發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有問題,然后再找發(fā)展商也是于事無補(bǔ)。
根據(jù)國家頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第279號)第四十條的規(guī)定:在正常使用條件下,建設(shè)工程的較低保修期限為:
(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年;
(三)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;
(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。
其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。而業(yè)主在了解到各種項目的保修期后,較好能與收樓時發(fā)展商交付的《住宅質(zhì)量保證書》的各項內(nèi)容逐一對照,并根據(jù)建委出具的竣工驗收文件發(fā)出的具體日期,計算出各項的保修到期時間。屆時,在保修期限到達(dá)之前,可以再把相關(guān)項目重新檢查一遍,要是屬于發(fā)展商在保修期內(nèi)應(yīng)負(fù)責(zé)任的部分,業(yè)主就應(yīng)督促其完成修繕工程。
細(xì)節(jié)篇
業(yè)主在收樓時較難的就在于檢查房屋質(zhì)量,當(dāng)中一些細(xì)節(jié)就較容易忽略,并且發(fā)生問題后再維修就比較麻煩,所以業(yè)主要記得留神。
1.門窗
檢查門時較主要是看看開啟關(guān)閉是否順暢,門四邊有否緊貼門框,門插有否插入得太少、門間隙是否太大。而檢查窗時頭先就是要看玻璃是否完好,檢查窗邊與混凝土接口有無縫隙:窗框?qū)僖鬃矒籼?,框墻接縫處一定要密實,不能有縫隙。另外,試一試開關(guān)窗戶是否太緊,開啟關(guān)閉是否順暢。較后就是要注意窗臺下面是否有水漬,如有則可能是窗戶漏水。
2.天花
頭先看頂上有無裂縫,如果有,就要懂得判斷嚴(yán)重程度:如果是與房間橫梁平行的裂縫,就屬不妨使用的質(zhì)量通病,如果裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態(tài),那該住宅就有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題;另外要看頂部有無水漬、裂痕,如有水漬,就有滲漏之嫌;接著就要看頂棚有無麻點、油漆脫落或長霉菌、隆起或凹陷、特別傾斜、彎曲、起浪等等,這些都是容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題。
3.地板
看看地板有無松動、爆
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