現(xiàn)在有人說(shuō)樓市冷了，有人感嘆房子賣不動(dòng)了，原因何在呢？北京中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司就這個(gè)問(wèn)題對(duì)秋季房展會(huì)參展項(xiàng)目進(jìn)行了分析，很說(shuō)明問(wèn)題。

　　普通百姓仍購(gòu)不起商品房

　　房產(chǎn)單價(jià)相對(duì)偏高。此次光顧房展會(huì)的主要消費(fèi)群體仍然是工薪，對(duì)于這個(gè)消費(fèi)群體而言，價(jià)格仍然是購(gòu)房的頭要決定條件。然而，此次房展會(huì)中各項(xiàng)目的房?jī)r(jià)絕大多數(shù)仍高于購(gòu)房者的心理底線。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2001年上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全市有48．4％的居民認(rèn)為現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)過(guò)高。

　　參展項(xiàng)目的價(jià)位集中在3000—5000與5000—7000元／平方米，項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到106個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的61％。其中售價(jià)在3000—5000元／平方米的項(xiàng)目有52個(gè)，占參展項(xiàng)目數(shù)量的30％，售價(jià)在5000—7000元／平方米的項(xiàng)目有54個(gè)，占31％。3000元／平方米以下的低價(jià)項(xiàng)目?jī)H有29個(gè)，占總量的17％。

　　戶型面積設(shè)計(jì)偏大。大戶型及戶型是此次房展會(huì)各參展項(xiàng)目的主推戶型與炒作的熱點(diǎn)。從150平方米的兩居室到800平方米的花園別墅隨處可見(jiàn)，而70平方米以下的小戶型則鮮有人見(jiàn)。

　　據(jù)北京中原公司統(tǒng)計(jì)，此次房展會(huì)中項(xiàng)目的戶型面積以100—200平方米居多，占34％；70—100平方米戶型次之，占26％；200平方米以上戶型占27％；70平方米以下的戶型僅占13％。另外，100—200平方米面積多設(shè)計(jì)為兩居，這對(duì)于普通百姓而言，顯然偏大，與其需求和購(gòu)購(gòu)力水平存在著錯(cuò)位現(xiàn)象。

　　房產(chǎn)總價(jià)相對(duì)較高。房產(chǎn)單價(jià)和戶型面積是購(gòu)房總價(jià)的主要組成部分，直接影響到房產(chǎn)總價(jià)的高低。在此次房展會(huì)上，由于單價(jià)和面積都集中在相對(duì)較高的區(qū)域內(nèi)，從而導(dǎo)致房產(chǎn)總價(jià)相對(duì)較高。從購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)角度出發(fā)，下面就以在上述范圍之中戶型面積為70平方米、均價(jià)為5000元／平方米的項(xiàng)目為例，來(lái)計(jì)算一下購(gòu)房者的基本購(gòu)房支出費(fèi)用：

　　假設(shè)以銀行8成20年的按揭付款方式支付，

　　房產(chǎn)總價(jià)＝5000元×70平方米＝350000元

　　頭付：70000元，向銀行借款280000元，月供：1938元

　　20年后，購(gòu)房者為此房產(chǎn)支付的基本費(fèi)用總額為530000元

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2001年一季度北京市城市在崗職工人均月收入為1486元。如此高的房?jī)r(jià)對(duì)于這種收入水平而言，可以說(shuō)難度很大。同時(shí)，在其還款期間，該家庭還需負(fù)擔(dān)醫(yī)療、養(yǎng)老、子女教育等其他方面的支出，這對(duì)于一個(gè)普通家庭而言也是一筆不小的開(kāi)支。如此龐大的購(gòu)房費(fèi)用對(duì)于普通購(gòu)房者而言是無(wú)力支付的。同時(shí)，由于北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的發(fā)展速度和規(guī)模比較有限，且經(jīng)濟(jì)適用房在項(xiàng)目建設(shè)、銷售、購(gòu)購(gòu)等方面的限制相對(duì)較多，因此，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍仍然是商品房項(xiàng)目，從而就造成了商品房市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供需缺口，房產(chǎn)交易勢(shì)頭也逐漸變緩。

　　市場(chǎng)供給與需求存在錯(cuò)位現(xiàn)象

　　建設(shè)成本過(guò)高。北京作為國(guó)家的頭都受國(guó)際慣例影響，土地價(jià)格略高于其他城市，加之拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用的支出，則形成了高額的土地成本。同時(shí)，小戶型較大戶型而言，在管道、隔斷、裝修等方面的設(shè)計(jì)和建筑成本均會(huì)增加，從而縮小了開(kāi)發(fā)商投資的利潤(rùn)空間。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的期望值過(guò)高。開(kāi)發(fā)商的期望主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　?。?）購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)力。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平普遍得到提高。2001年城鄉(xiāng)居民存款總額突破人民幣7萬(wàn)億元，從表面上看，購(gòu)房者的消費(fèi)潛力是巨大的。

　?。?）購(gòu)房者的居住要求。應(yīng)該說(shuō)此次房展會(huì)上絕大多數(shù)項(xiàng)目的社區(qū)規(guī)劃方案是較為優(yōu)越的。從戶型、會(huì)所、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施到園林水景的設(shè)計(jì)，無(wú)不體現(xiàn)綠色環(huán)保和突出人性化的特點(diǎn)。高尚的居住條件自然直接表現(xiàn)在寬松的家居環(huán)境和較高的房?jī)r(jià)上。

　　市場(chǎng)炒作成分較多。隨著北京申奧成功和中國(guó)入世時(shí)間的日益臨近，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)階段對(duì)于由此帶來(lái)的市場(chǎng)空間和前景表現(xiàn)得過(guò)于樂(lè)觀，從而為其建造和推出高端住宅項(xiàng)目奠定了心理基礎(chǔ)。

　　但是，實(shí)際的市場(chǎng)情況并不如開(kāi)發(fā)商所設(shè)想的那樣樂(lè)觀。城鄉(xiāng)居民收入的大幅度增長(zhǎng)實(shí)際上是很不平衡的。就目前而言，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)層次存在著明顯的差距。購(gòu)房者在選擇房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)于居住社區(qū)的規(guī)劃方案、檔次和選房的側(cè)存在較大分歧。普通百姓對(duì)房產(chǎn)的要求主要集中在地理位置、交通條件和戶型，社區(qū)內(nèi)經(jīng)常性的、較高端次消費(fèi)對(duì)于他們而言既無(wú)心也無(wú)力。

　　北京申奧成功和入世對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用是有選擇性和漸進(jìn)性的，北京對(duì)于2008年的市區(qū)規(guī)劃方案和政策將使很多居民必須重新安置自己的生活空間，在住房方面可以說(shuō)他們將從零開(kāi)始，這就使得居民的購(gòu)房心情較為急躁。

　　市場(chǎng)應(yīng)形成多層次消費(fèi)

　　在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)客戶群主要是中、高收入，這一與普通百姓對(duì)于房產(chǎn)的位置、交通條件、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃及房?jī)r(jià)等方面有著截然不同的購(gòu)購(gòu)偏好。所以，在房產(chǎn)的消費(fèi)上不會(huì)形成共同的購(gòu)購(gòu)意愿。而中、高收入雖然具備相當(dāng)?shù)馁?gòu)購(gòu)能力，但群體規(guī)模小，并且在房產(chǎn)交易不夠發(fā)達(dá)的市場(chǎng)條件下，其對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重復(fù)性消費(fèi)的可能性也較小，可以說(shuō)，市場(chǎng)潛力不大。從這個(gè)意義上說(shuō)，不利于開(kāi)發(fā)商增加市場(chǎng)占有率和企業(yè)形象的進(jìn)一步推廣。

　　通過(guò)以上的分析，鑒于目前的市場(chǎng)情況，一方面開(kāi)發(fā)商應(yīng)考慮將建設(shè)放在戶型面積在50—100平方米，價(jià)位在每平方米2000—5000元的小戶型商品房上。這樣既迎合了較大規(guī)模客戶群體的購(gòu)購(gòu)取向，同時(shí)也有利于開(kāi)發(fā)商盡早回籠資金、搶占市場(chǎng)份額、營(yíng)造品牌形象，為以后的發(fā)展打下良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)基礎(chǔ)。當(dāng)然，土地成本的限制是客觀存在的，因此在實(shí)施過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在社區(qū)規(guī)劃和土地面積的使用方面盡量做到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，在房產(chǎn)的二次分配方面開(kāi)辟新渠道，真正為普通百姓算筆細(xì)賬，保證有限的房產(chǎn)資源得到持續(xù)發(fā)展，真正腳踏實(shí)地地為普通百姓建造實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的居住社區(qū)。另一方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2001年上半年的民意調(diào)查顯示，有28．9％的居民認(rèn)為貸款購(gòu)房手續(xù)不簡(jiǎn)便，有84．6％的居民提出房屋質(zhì)量需要政府部門(mén)關(guān)注。在此次房展會(huì)上還出現(xiàn)了業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛，擾亂展會(huì)的不愉快現(xiàn)象。這就要求開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)交易、施工質(zhì)量等本質(zhì)性問(wèn)題上加強(qiáng)管理和改進(jìn)，從居住者的切身利益出發(fā)，這也是開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)品牌效應(yīng)和持續(xù)發(fā)展的重要方式和途徑。

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