答：商品房的“五證”包括：建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程開工證、商品房銷預售許可證；“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。

２．現(xiàn)房、期房分別怎樣判斷合法性？

答：按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人購這樣的現(xiàn)房，只要看國有土地使用證和房屋所有權證這兩證兩書就可以，但已竣工尚未取得國有土地使用證和房屋所有權證的現(xiàn)房，仍須按照有關規(guī)定辦理商品房預售許可證，購房人購購時仍需要看“五證”“兩書”。

３．什么是使用率？什么是實用率？

答：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在７２％～７５％之間，板樓在７８％～８０％之間。而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引購房人。

４．什么是房屋建筑面積？什么是使用面積？什么是套內(nèi)墻體面積？

答：房屋建筑面積系指房屋外墻柱邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高２．２０米以上含２．２０米的恒久性建筑。

使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜不吊柜、戶內(nèi)樓梯按投影面積、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于２．２０米的部分不計入面積。

商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻包括山墻。共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內(nèi)建筑面積。

５．商品房的銷售面積如何計算？

答：商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房購賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積即套內(nèi)建筑面積與分攤公用建筑面積之和即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積。

套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。１．套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》ＧＢＪ９６－８６規(guī)定的方法計算，其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。２．套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：（１）共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻包括山墻；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。（２）非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

商品房分攤的公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積＝整幢建筑的面積－各套套內(nèi)建筑面積之和－已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室

公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積÷各套套內(nèi)建筑面積之和

分攤的公用建筑面積＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

６．公用建筑面積分攤的原則是什么？

答：新修訂的相關文件規(guī)定，商品房公用面積的分攤以幢為單位，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分攤給本幢樓房的住戶。

可分攤的公共部分為本幢樓的大堂、公用門廳、走廊、過道、公用廁所、電樓梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變配電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等，以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻墻體面積水平投影面積的一半。不應計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間，售房單位自營、自用的房屋，為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理包括物業(yè)管理用房。

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