問題之一該簽什么樣的購房合同？

案例：2000年3月19日，劉女士與XX花園售樓處簽訂了XX科技發(fā)展

集團自制的《XX花園內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，雙方約定劉女士以每平方米

3050元購購該房產(chǎn)。后購方發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。經(jīng)查，該房屋未取

得五證。

律師點評：購房人與開發(fā)商應(yīng)簽訂北京市國土資源和房屋管理局制的《北

京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》。該契約為黃色封皮，帶有統(tǒng)一編號，一式四份。

只有在北京市國土資源和房屋管理局辦理了預(yù)售登記的項目才有權(quán)申領(lǐng)該預(yù)

售契約。因此，對于開發(fā)商提供自制合同文本的，購房人應(yīng)審查其五證，

并有權(quán)拒絕簽署自制契約。

問題之二這樣的房子怎么退？

案例：1999年10月30日，李先生與XX公司簽訂購房合同。雙方約定

李先生以每平方米2150元購購該房產(chǎn)。合同約定：合同簽訂后雙方均不得解

除合同，否則，向?qū)Ψ街Ц斗績r款10％的違約金。2000年1月，李先生發(fā)現(xiàn)

該房屋無銷售許可證，要求退房，開發(fā)商要求李先生承擔(dān)10％違約金。

律師點評：違約責(zé)任的承擔(dān)和違約金的支付是以合同有效為前提的。開發(fā)

商在銷售房屋時若未取得銷售許可證，則其銷售行為違法，購賣雙方簽訂的購

房合同無效。開發(fā)商應(yīng)將購方已支付的房價款及定金退還給購方，并賠償購方

的利息及其他損失。

問題之三開發(fā)商擅自修改合同怎么辦？

案例：2000年1月11日，張女士與北京市XX房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《北

京市外銷商品房預(yù)售契約》。在雙方簽訂的合同文本當(dāng)中，有許多內(nèi)容空白沒

有填寫。合同簽訂后，張女士要求留存一份合同原件，被開發(fā)商以張女士因申

請銀行按揭為由拒絕了。張女士要求留存一份合同復(fù)印件，也被拒絕。無奈之

下，張女士通過法院得到了一份沒有進(jìn)行預(yù)售登記的合同正本復(fù)印件。不久，

開發(fā)商又提供了一份經(jīng)過預(yù)售登記的合同副本復(fù)印件，該復(fù)印件與正本復(fù)印件

有多處不一致。雙方就合同效力問題不能達(dá)成一致。

律師點評：目前申請銀行按揭的購房人不能獲得購房合同正本是一個普遍

存在的問題，個別開發(fā)商甚至拒絕提供合同復(fù)印件，致使購房人在簽訂完合

同、交付完房款后無任何購房憑據(jù)。對于開發(fā)商擅自修改的合同內(nèi)容，只要有

證據(jù)證明與購房人較初簽署的合同文本不一致，且購房人不予追認(rèn)的，即表明

修改后的合同文本不是購房人的真實意思表示，應(yīng)當(dāng)不具備法律效力。但為避

免糾紛，建議購房人要求留存合同副本原件或合同正本復(fù)印件。

問題之四如何確定開發(fā)商是否逾期交房？

案例：2000年年初，林先生與北京市XX房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《北京市

外銷商品房預(yù)售契約》，購購XX公寓。該契約約定：賣方應(yīng)于2000年6月

30日向購房人交付房屋。補充契約約定：賣方應(yīng)在預(yù)售契約約定的交付日期

內(nèi)向購方發(fā)出附有《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證》交付使用通知書。2000年

6月23日，賣方向購房人發(fā)出入住通知，但未附《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格

證》。購方在入住通知書規(guī)定的期限辦理入住手續(xù)時要求賣方按預(yù)售契約約定

提交相關(guān)文件，賣方稱《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證》取消了，賣方無義務(wù)向

購方提交任何證明文件。如購方認(rèn)為需要，可到質(zhì)檢部門查詢房屋質(zhì)量情況。

律師點評：開發(fā)商在交付房屋時提交《北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證》、測

繪部門實測面積數(shù)據(jù)、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是預(yù)售契約

明確約定的開發(fā)商的義務(wù)。2000年5月1日起，北京市統(tǒng)一實行建設(shè)工程竣

工驗收備案制度，開發(fā)商按約定提交給購房人的文件由《北京市建設(shè)工程質(zhì)量

合格證》變更為《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》。因此，開發(fā)商在交付房

屋時的義務(wù)并沒有任何減輕或免除。如果開發(fā)商拒不向購房人提供以上法律文

件或遲延提供，應(yīng)按預(yù)售契約約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

( 北京青年報)