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律師談貸款購房中的風(fēng)險與問題
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 751 次
一、關(guān)于付款方式
如果你是一位用按揭貸款購房的客戶,并與發(fā)展商簽訂了合同,約定了付款的細節(jié)。結(jié)
果由于種種原因,你沒有得到按揭貸款。這時發(fā)展商通知你:由于沒有貸款,所以你必須一
次性付款或分期付款。這個條件你能接受嗎?
付款方式是購房合同的主要條款,當(dāng)事人在合同中可能明確的約定只用貸款方法購房,
也可能說的不清楚。如果當(dāng)事人明確約定只以貸款方法購購房屋,貸款不成而采用分期付款
等其他方式,實際上就是對原合同條款的變更?!逗贤ā返谄呤邨l規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一
致,可以變更合同”,而發(fā)展商沒有與客戶協(xié)商一致,卻要求客戶按他們的方案付款,這顯
然是不合法的。
如果事先對付款方式?jīng)]有說清且事后無法協(xié)商確定,則依據(jù)《合同法》第六十二條第(五)
款規(guī)定:“履行方式不明確的,按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行”,由于客戶沒有足夠的
經(jīng)濟實力,所以要求客戶一次性或分期付款,實際上難以實現(xiàn)購房的目的,因此這是不可取
的。
二、關(guān)于定金
如果你因為沒有得到按揭貸款而不想購房,發(fā)展商卻說你是違約而不返還你的定金,這
種作法對嗎?
依據(jù)我國《合同法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》的相關(guān)規(guī)定,定金是擔(dān)保的一種方式,只
有當(dāng)給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時,才無權(quán)要求返還定金。“違約”與“不履行合同”
兩個條件缺一不可,客戶由于無法申請到按揭貸款,所以無力購購房屋,這并不是客戶違約。
同時,客戶不是不履行債務(wù),而只是不能履行債務(wù)。這種情形并不符合法律規(guī)定的情形,因
此發(fā)展商無權(quán)拒絕返還客戶交付的定金。
三、關(guān)于退房退款
如果你順利地得到了貸款,各項手續(xù)也都辦齊,但發(fā)展商這邊出現(xiàn)了嚴(yán)重問題,比如說
房屋建筑質(zhì)量不合格。你實在無法忍耐堅決要退房,這時你還能退房嗎?
我們知道,購家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系,購家與發(fā)展商之間是一種房屋購賣關(guān)
系,兩者雖有關(guān)系,但完全是兩種獨立法律關(guān)系,所以對購家的解約權(quán)并沒有任何妨礙。購
家向銀行貸款與向親戚朋友借錢,其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人,銀行或其他機構(gòu)、個人都
只有權(quán)要求購家按約還款,但無權(quán)干涉購家的解約權(quán)利。
可以看出,只要發(fā)展商出現(xiàn)了上述情形,如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等,符合法律或購
房合同中規(guī)定的解約條件,購家就可以依法解除購房合同。
那么按揭貸款怎么呢?有些購家有一種模糊的認識,即按揭貸款是由于購房才申請的,
現(xiàn)在不購房了,所以按揭貸款也不用還了。
這種認識肯定是不對的,前面談到,購家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨立于房屋購賣關(guān)系
之外的,所以,解除購房合同并不同時解除貸款合同。也就是說,購家雖然不購房了,但因
為其已從銀行借貸出款項用于購房,所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在,這筆借款是一
定要還的。
怎么還呢?理論上說,由于購房合同被解除,發(fā)展商從購家處取得的所有購房款項均應(yīng)
返還購家。購家申請的銀行按揭貸款,也是購房款的一部分,也應(yīng)一并返還給購家。然后,
購家與銀行協(xié)商,將剩余貸款本息(部分本金、利息此前已按月歸還)提前還給銀行。
實際上,實踐中很難這樣操作,因為購家所購房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果購家拿到這
筆錢后不還給銀行,銀行只能行使抵押權(quán),拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購家所購房屋。但此時
房屋已不歸購家所有,處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益,發(fā)展商絕不會吃這個虧。所以,
就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購房款分成兩部分,其中屬于購家頭付款的部分直接退還給購家,屬
于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為購家已向銀行提前還款,從而終止借款合
同。
(北京經(jīng)濟報)
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