銷售企業(yè)的資質(zhì)審查

　　我們經(jīng)常得到忠告：要想購(gòu)到質(zhì)量可靠的商品，應(yīng)到正規(guī)的商場(chǎng)。同樣，我們購(gòu)購(gòu)房屋，也應(yīng)注意查看銷售商的資質(zhì)。在早期的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商一般自產(chǎn)自銷。但隨著市場(chǎng)的細(xì)分，將房屋交由專門的代理商進(jìn)行銷售的方式已經(jīng)被大多數(shù)開發(fā)商所接受。

　　一般而言，代理方式可以采用以下的一種或幾種：

　?。?）獨(dú)占權(quán)代理，即只有代理商有銷售物業(yè)的權(quán)力，開發(fā)商不得自行銷售；

　?。?）排他代理，即開發(fā)商和代理商共有物業(yè)出售的權(quán)力，誰(shuí)先賣誰(shuí)得傭金；

　?。?）普通代理，開發(fā)商與多個(gè)代理商簽約，誰(shuí)賣出誰(shuí)得傭金；

　?。?）浮賣權(quán)代理，開發(fā)商給代理商一個(gè)底價(jià)，超出部分歸代理商作傭金；

　?。?）聯(lián)合代理契約，開發(fā)商與多家代理商簽約，所得傭金分成；

　?。?）分銷授權(quán)代理，即指定并授權(quán)給一家代理商，而該代理商有權(quán)轉(zhuǎn)委托其他代理商分銷物業(yè)；

　?。?）包銷代理，代理商以一定價(jià)格將物業(yè)全部購(gòu)入或在代理期限結(jié)束時(shí)，將售后剩余物業(yè)全部自行購(gòu)入。

　　對(duì)于房地產(chǎn)銷售代理企業(yè)，需具有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書》。設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，可以采取企業(yè)法人或合伙企業(yè)形式，必須具有四名以上（含）取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格合格證》的專職人員。盡管國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)尚未采取等級(jí)管理，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰法則，已經(jīng)有一批企業(yè)脫穎而出，成為明星企業(yè)?？梢灶A(yù)見的是，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)上，銷售企業(yè)將起到越來越重要的作用，其資信狀況也將日益受到關(guān)注。

　　常見購(gòu)房知識(shí)問答（相關(guān)）

　　■“五證”、“兩書”指什么？

　　商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房銷（預(yù)）售許可證；“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。

　　■現(xiàn)房、期房分別怎樣判斷合法性？

　　按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購(gòu)房人購(gòu)這樣的現(xiàn)房，只要看國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證這兩證兩書就可以，但已竣工尚未取得國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，仍須按照有關(guān)規(guī)定辦理商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)時(shí)仍需要看“五證”“兩書”。

　　■什么是使用率？什么是實(shí)用率？

　　住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72％～75％之間，板樓在78％～80％之間。而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引購(gòu)房人。

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