1.如何知道所購(gòu)房產(chǎn)是否被抵押

　　購(gòu)房人要想知道所購(gòu)房產(chǎn)的抵押情況，可以有三種途徑：

　　1.向登記機(jī)關(guān)查詢。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條、四十二條的規(guī)定，以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自抵押登記之日起生效。在北京市，辦理房地產(chǎn)抵押登記的部門一般是市、區(qū)兩級(jí)國(guó)土資源和房屋管理局的權(quán)屬登記部門。因此，購(gòu)房人可以去這些部門查詢。

　　2.檢查開發(fā)商的證件。根據(jù)房地產(chǎn)抵押登記管理的有關(guān)辦法，以房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬證件上作相應(yīng)記載。因此，購(gòu)房人有權(quán)要求開發(fā)商出示所購(gòu)房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中上有無(wú)作他項(xiàng)權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項(xiàng)權(quán)利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。檢查開發(fā)商的證件應(yīng)當(dāng)注意三個(gè)問題：（1）應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持看原件。很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購(gòu)房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；（2）注意審查證件的真?zhèn)?。?）看清抵押的記載情況。

　　3.通過(guò)媒體查詢。從今年開始，為了方便當(dāng)事人了解房地產(chǎn)的抵押情況，北京市國(guó)土資源和房屋管理局將北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抵押登記情況進(jìn)行公示，即刊登在有關(guān)媒體上，購(gòu)房人可以通過(guò)有關(guān)媒體了解自己所購(gòu)房產(chǎn)的抵押情況。

　　2.已經(jīng)抵押的房屋如何購(gòu)購(gòu)

　　如果發(fā)現(xiàn)所購(gòu)的房產(chǎn)或土地已被開發(fā)商抵押，購(gòu)房人該如何處理呢？需要告訴購(gòu)房人的是：被抵押的房產(chǎn)不一定不能購(gòu)。根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，在抵押期間，抵押人在通知或取得抵押權(quán)人同意的情況下，可以轉(zhuǎn)讓抵押物，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況告知受讓人。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在實(shí)際操作中，如果開發(fā)商將抵押的房產(chǎn)（包括房屋所在的土地使用權(quán)被抵押）進(jìn)行銷售的話，在辦理預(yù)售登記、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，必須取得抵押權(quán)人（一般為銀行）的同意，由抵押權(quán)人出具同意辦理的書面信函。需要說(shuō)明的是，抵押權(quán)人同意抵押人辦理預(yù)售登記或者產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并不意味著抵押權(quán)人放棄了抵押權(quán)。因此，有人認(rèn)為“辦理了預(yù)售登記的房屋就不會(huì)出現(xiàn)問題”的觀點(diǎn)是值得商榷的。

　　需要提醒開發(fā)商的是，應(yīng)當(dāng)明確地將房產(chǎn)抵押的有關(guān)情況告知購(gòu)房人，否則會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，從而在法律上使自己處于一個(gè)非常不利的地位，即購(gòu)房人日后無(wú)論因何種原因要求退房的話，都可以以此為由。在通知購(gòu)房人時(shí)，較好是取得購(gòu)房人的書面確認(rèn)，以免日后的糾紛。

　　■購(gòu)購(gòu)辦法

　　作為購(gòu)房人，如果需要購(gòu)購(gòu)此類房產(chǎn)的話，可以參考以下辦法處理：

　　1.如果付款方式不是按揭貸款的話，購(gòu)房人可以要求自己將與自己所購(gòu)房產(chǎn)抵押部分相應(yīng)的購(gòu)房款全部或者部分直接交給抵押權(quán)人，由抵押權(quán)人解除對(duì)于該部分房產(chǎn)的抵押。應(yīng)該說(shuō)這樣操作也是有法律依據(jù)的：《擔(dān)保法》第四十九條第三款規(guī)定，“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存?！?p>　　2.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行不是同一銀行的話，可以與開發(fā)商在合同中約定，由貸款銀行將款項(xiàng)的全部或者部分直接支付給作為抵押權(quán)人的銀行，后者在收到該部分款項(xiàng)后，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)相應(yīng)部分的抵押。

　　3.如果付款方式是按揭貸款，而貸款銀行與作為抵押權(quán)人的銀行是同一銀行的話，這種情況相對(duì)比較簡(jiǎn)單，銀行為保護(hù)自己的利益會(huì)對(duì)所貸款項(xiàng)進(jìn)行適當(dāng)處理，同時(shí)會(huì)間接地降低購(gòu)房人的抵押風(fēng)險(xiǎn)。

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