一、如何了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信

購房之前了解開發(fā)商的資信是非常重要的。因為在合同簽訂后，購房者通常會向開發(fā)商支付一部甚至全部房款。這樣，購房者將面臨很大的風險，一旦開發(fā)商由于種種原因不能交房甚至開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，將給購房人帶來很大的損失，所支付的房款全額收回將面臨很大的困難。特別是目前上海房地產(chǎn)市場活躍的情況下，大部分開發(fā)商因為不愁購家，所以大多不愿修改其依據(jù)2000版上海商品房預售合同而填寫的合同條款，在合同內(nèi)容不能有利于購房者的情況下，了解掌握開發(fā)商的資信情況尤為重要，這關系到本來就不利于購房者的合同的履行的可能性。購房活動中的風險是無時不在的，我們購房人能做的只有限度地防范風險，將風險減少到較低，與其事后補救，不如事前防范，而防范的步就是資信調(diào)查。

購房前對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資信調(diào)查，一般包括以下幾個方面：

1、調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即房地產(chǎn)開發(fā)商，根據(jù)建設部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指在城市及村鎮(zhèn)從事土地開發(fā)、房屋及基礎設施和配套設施開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。

根據(jù)建設部二○○○年三月二十三日修改后的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當申請核定企業(yè)資質(zhì)等級，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個資質(zhì)等級。各個資質(zhì)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：（1）注冊資本不低于5000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；（5）上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；（7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（二）二級資質(zhì)：（1）注冊資本不低于2000萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；（7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

　?。ㄈ┤壻Y質(zhì)：（1）注冊資本不低于800萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；（3）房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100％；（5）．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（6）工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（四）四級資質(zhì)：（1）注冊資本不低于100萬元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100％；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；（5）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；（6）商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級越高，其履約能力就越強。那么，購房者在購房之前如何進行資質(zhì)調(diào)查呢，這里不妨提供一些參考。

此外，房地產(chǎn)開發(fā)并不是孤立地進行的，而是一項多元化的開發(fā)過程，通常包括三個主要方面，即開發(fā)建設、樓盤銷售、物業(yè)管理等幾個階段。其中開發(fā)建設流程是先進行地質(zhì)勘察，再進行圖紙設計，然后進行工程施工。但開發(fā)商一般并不從事這些具體工作。而且分別交由勘察、設計、施工、監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等單位來完成，開發(fā)商在其中只是充當組織者的角色。

購房者只要稍作留意，開發(fā)商的資信調(diào)查是不難掌握的，從其現(xiàn)有樓盤銷售及消費者的反映中可知一二。設計單位通?？梢詮拈_發(fā)商的設計圖紙、設計單位的資質(zhì)及其信譽、以往業(yè)績記錄等方面來獲取資信材料。根據(jù)現(xiàn)行《建設工程勘察設計企業(yè)資質(zhì)管理》規(guī)定，工程設計資質(zhì)分為工程設計綜合資質(zhì)、工程設計行業(yè)資質(zhì)、工程設計專項資質(zhì)。工程設計綜合資質(zhì)只設；工程設計行業(yè)資質(zhì)和工程設計專項資質(zhì)根據(jù)工程性質(zhì)和技術特點設立類別和級別。取得工程設計綜合資質(zhì)的企業(yè)，其承接工程設計業(yè)務范圍不受限制；取得工程設計專項資質(zhì)的企業(yè)，可以承接同級別相應的專項工程設計業(yè)務。取得工程設計行業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，可以承接本行業(yè)范圍內(nèi)同級別的相應專項工程設計業(yè)務，不需再單獨領取工程設計專項資質(zhì)。

施工單位企業(yè)按現(xiàn)行規(guī)定，資質(zhì)分為特級、一級、二級、三級。級別不同，承擔房屋建筑工程的施工規(guī)模和程度也不同。特級資質(zhì)企業(yè)可承擔各類房屋建筑工程施工。一級資質(zhì)企業(yè)、二級資質(zhì)企業(yè)、三級資質(zhì)企業(yè)可承擔的房屋建筑工程施工規(guī)定可以從《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中查到。

物業(yè)管理公司同樣有企業(yè)資質(zhì)分類。只要詳細了解，是不難得到開發(fā)商的資信情況的。

2、開發(fā)企業(yè)股東情況 如果開發(fā)商的股東或合建方有法人股東（大多數(shù)開發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成），則應審查每一股東的營業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊登記文件，中方為企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（下稱營業(yè)執(zhí)照），外方為Certificate of Incorporation。另外，如果開發(fā)企業(yè)系上市公司的下屬子公司，還可以從其上一級公司的年度公報中得到開發(fā)公司財務及經(jīng)營信息，這樣更有利于購房者全面掌握開發(fā)商的資信。

3、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照 開發(fā)商本身的較新營業(yè)執(zhí)照。 有效的營業(yè)執(zhí)照應通過工商行政主管部門進行的企業(yè)年檢，購方應注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時間以及是否蓋有工商部門年檢通過的印章。目前在上海，購房人可以通過上海市工商行政管理局查詢到在滬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本工商登記，上海市工商行政管理局的地址是肇嘉浜路301號。而對于企業(yè)的詳細信息，則可以到各區(qū)的工商分局進行調(diào)查。

4、開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)狀況 設立時由注冊會計師出具的驗資報告，以便知悉其實收資本的數(shù)量和繳納情況等；如果賣方為上市公司可以查閱其財務報表；對非上市公司，可從側(cè)面了解其有無財團背景、銀行支持，是否債臺高筑，難以為繼。從企業(yè)的工商登記中的年檢報告中，可以看到企業(yè)的年檢財務報告。

5、開發(fā)企業(yè)公司章程

6、如果開發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開發(fā)公司，購方還應審查下列文件合資合同或合作合同：外經(jīng)貿(mào)主管部門的批準文件；外商投資企業(yè)批準證書。

7、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。

8、商品房開發(fā)進度 如果目標房屋建建停停，說明開發(fā)商財務狀況不理想，資金難以為繼，或者在工程管理方面存在問題，遇到重大技術困難；倘若是一氣呵成，從開工到目前從無間斷，說明賣方資金情況良好，工程無重大問題。一般來說，多層房屋1年內(nèi)可完工；高層房屋在2年到2年半期間，只要不發(fā)生不可抗力事件和重大技術困難，也應可以建成。

9、樓盤廣告投放情況 考察目標樓盤半年內(nèi)廣告投放情況，有助于了解樓盤銷售狀況和賣方的財務狀況。一般情況下，持續(xù)的廣告投放量大，說明開發(fā)商財務狀況良好，樓盤市場反應尚好，但仍未好到令開發(fā)商滿意的程度。如果沒有或極少廣告投付，則很可能是兩個極端：一種是樓盤非常熱銷，不用廣告即顧客盈門；一種是樓盤無人問津，打了廣告也無多少反應，或者開發(fā)商手頭拮據(jù)，無力支付廣告費用。

通過對開發(fā)商以上九個方面的調(diào)查，相信購房者一定會對開發(fā)商的資信有較為清楚的了解，同時能估計到自己所面臨風險的大小，從而作出明智的決策。

二、如何判斷房地產(chǎn)開發(fā)商具備預售商品房的條件

2001年4月4日建設部《商品房銷售管理辦法》中為商品房銷售設置嚴格的審批條件，就是為了防止不合格、不合法的商品房進入銷售領域，更好地保護購房者的利益。

目前，在滬購購商品住宅的主要方式是通過開發(fā)企業(yè)預售購房?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定：商品房預售實行預售許可制度。在商品房預售階段，由于房屋尚處于建設之中，購房者需承擔相當大的風險，為此《商品房銷售管理辦法》重申商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，必須按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

《城市商品房預售管理辦法》第五條規(guī)定商品房預售應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投人開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

上海市從2001年１０月１日起已提高了商品房預售條件。2000年9月20日修改的《上海市房地產(chǎn)

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