收集房源信息是購房人購房前的步。購房者在購購商品房之前，一般說來都會有自己購房的目的，如，是因為原房屋拆遷而是因為婚姻嫁娶；是因為父母要來同住，還是為了投資而購置新房。對一般非投資目的的購房者而言，選房時就應(yīng)該在滿足居住要求的同時，方便上班、上學(xué)、購物及人際交往的需要。單純投資目的而購房，那么就考慮樓盤所在位置的及住宅自身的品牌效應(yīng)，還要注意開發(fā)商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理服務(wù)水平等。由此可見，收集房源信息是購房前重要的準(zhǔn)備工作。

一、如何對基本房源信息進(jìn)行收集整理

在簽訂《商品房預(yù)售合同》或《購購意向書》之前，要從宏觀和微觀兩個方面對看好的小區(qū)進(jìn)行考察。頭先要從宏觀上注意觀察所要購商品房的坐落、所處區(qū)域周邊環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)情況、已購業(yè)主的主要職業(yè)構(gòu)成與文化層次、小區(qū)交通便利程度、開發(fā)商和承建商的社會形象、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、空間布局、綠化情況等；其次，從微觀方面還要注意住宅的戶型、樓層、單元面積、單元內(nèi)各個廳室的分割、施工質(zhì)量、水電煤等配套設(shè)施情況、竣工日期、交付日期、裝修情況、價格、付款方式、物業(yè)管理及收費情況。購房者可以將主要的房源信息歸納如下：

房源信息收集一覽表

樓盤名稱

所處位置

小區(qū)規(guī)模

內(nèi)部環(huán)境

戶型

樓型

價格

付款方式

是否裝修

竣工交付日期

開發(fā)商情況

小區(qū)交通

此外，工作地點進(jìn)一步限制了購房者的選擇范圍，家庭成員工作和學(xué)習(xí)的地點也是購房者選擇小區(qū)地域的重要因素。往往是妻子影響大于丈夫，而孩子又大于父母。對于不同年齡段的購房者，以上影響有很大的差異。此外，保證與自己有較密切關(guān)系的人員的交往便利，也會影響可供選擇的區(qū)域范圍。

二、如何對基本房原信息進(jìn)行分析評價

（一）所在地區(qū)的周邊環(huán)境

一套房產(chǎn)并不是孤立存在的，它是與周邊的環(huán)境緊緊聯(lián)系在一起的。其中任何一些變化，都有可能使人們對此處房產(chǎn)居住的適宜性及其價值的判斷產(chǎn)生影響。比如，本區(qū)域在規(guī)劃時是住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)、文教區(qū)還是工業(yè)區(qū)；是高端住宅區(qū)，還是普通住宅區(qū)。周邊建筑景觀和公共園林也會關(guān)系到居民的居住質(zhì)量。此外，與市級商務(wù)區(qū)、區(qū)級商務(wù)區(qū)的距離，交通情況等也是房價的因素。購主還應(yīng)注意小區(qū)周邊污染的情況。就經(jīng)濟(jì)適用性而言，一般情況下，老年人多選擇靠醫(yī)院較近，便于就醫(yī)看病的城區(qū)或郊區(qū)地段，那里有利于老年人生活起居。青年人多選擇鬧市區(qū)的，那里便于互相之間交往及上下班。有小孩子上學(xué)的家庭大多選擇靠近學(xué)校的地段，以便于孩子就近入學(xué)。

在觀察小區(qū)周邊環(huán)境時，一定要注意隔音對小區(qū)的影響。 噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種疾病。《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應(yīng)小于５０分貝，夜間應(yīng)小于或等于４０分貝。購房者雖然大多無法準(zhǔn)確測量，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。

（二）小區(qū)規(guī)劃及規(guī)模

小區(qū)的規(guī)模主要指小區(qū)占地面積、建筑面積及容積率。

建筑面積與占地面積之比是容積率。一般而言，城市的住宅小區(qū)容積率高，市區(qū)周邊及市郊住宅小區(qū)的容積率低。對于容積率高的小區(qū)，有可能會因為設(shè)計規(guī)劃的問題而造成私密性差，空間感壓抑的問題。隨著時代的發(fā)展，人們在重視大環(huán)境的同時，越來越重視空間環(huán)境及生活的私密性，因此，小區(qū)容積率是一個很重要的指標(biāo)。 容積率高，說明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（６層以下）為主的住區(qū)容積率一般在１．２至１．５左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于２，在房地產(chǎn)開發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開發(fā)商千方百計地要求提高建筑高度，爭取更高的容積率。但容積率過高，會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

小區(qū)的合理規(guī)劃主要指街坊道路寬暢，人車道分流；綠化率高，綠化設(shè)計得高雅、規(guī)范；配套設(shè)施布局以人為本，樓盤也具特色。特別是小汽車進(jìn)入家庭以后，每戶均需考慮停車問題，同時小區(qū)內(nèi)的交通形式也跟著改變，人車分流越來越重要，這直接影響著人們的生活和安全。此外，綠化也是衡量小區(qū)好壞的重要指標(biāo)。綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。根據(jù)2000年9月22日上海市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會十二次會議修訂的《上海市植樹造林綠化管理條例》，新建居住區(qū)內(nèi)綠化率不得低于百分之三十五。

　?。ㄈ┬^(qū)住宅的類型

現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類指標(biāo)很多，按照住宅層數(shù)分類，可分為：低層住宅（庭園式住宅）、多層住宅、高層住宅（又可分為小高層和超高層住宅）；如何確定住宅高度，國內(nèi)外并不統(tǒng)一。一般來說，一至三層稱為低層住宅；三至六層稱為多層住宅，但根據(jù)我國制訂的《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，十層以下或樓高低于二十四米都稱作多層住宅，超過這一高度為高層住宅，至于超高層住宅，一般應(yīng)達(dá)到二十五層以上。

1、低層住宅 在目前我國城市住宅建設(shè)中，低層住宅所占比重較小，在鄉(xiāng)村住宅建設(shè)中所占比重較大。低層住

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