１．契稅。普通住宅按成交價的１．５％繳納，高端住宅按成交價的３％繳納。有地稅局免稅證明的可免交。（財稅１９９９２１０號，財稅２００１４４號，京財稅２００２１９２６號）

２．合同印花稅。按成交價的０．０５％繳納；證照印花稅５元／證。（國務(wù)院發(fā)布并于１９８８年１０月１日實施《中華人民共和國印花稅暫行條例》）

３．測量費。按所購房屋的建筑面積收取，標(biāo)準(zhǔn)為０．３０元／平方米。（在房地局測繪隊的收費通知中要求按此標(biāo)準(zhǔn)交費）

４．產(chǎn)權(quán)登記費。８０元／套。（房地局交易大廳的公告通知中有此項費用的標(biāo)準(zhǔn)）

５．住宅公共維修基金?？偡靠畹模玻?。（《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》京房地物字［１９９９］１０８８號）

６．物業(yè)管理費及供暖費。物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)按照京價（房）字１９９７１９６號文件的規(guī)定執(zhí)行；供暖費１８－３０元／建筑平方米／供暖季。

７．如果需要貸款，還要交律師費、貸款保證金、抵押登記費、保險費、評估費和公證費。律師費０．２５％－０．３％，抵押登記費０．３元／平方米，公證費是２００元／份，貸款保證金、保險及評估費的比例不一，一般都是依據(jù)行業(yè)慣例及供求情況來確定數(shù)額，沒有明確的文件規(guī)定。

８．如果沒有北京戶口，外省市個人在京購房還要交合同價的０．３％代理服務(wù)費，此費是為了辦理《購房產(chǎn)權(quán)通知單》。

分清收繳時間和部門

按規(guī)定契稅是辦理房屋立契過戶手續(xù)時，購房人與開發(fā)商一同到所屬的區(qū)房地局辦理產(chǎn)權(quán)證時交。一般來說，現(xiàn)房在正式簽訂購房合同后兩個月左右，期房在入住兩個月左右就應(yīng)該去辦理立契過戶。但為了節(jié)約時間提高效率，通常都是由開發(fā)商代為收取后集中繳納，所以很多開發(fā)商就會在現(xiàn)房簽約和期房入住時提前收取。

印花稅、測量費、產(chǎn)權(quán)登記費、住宅公共維修基金則都是在現(xiàn)房簽約和期房入住時由開發(fā)商代為收取，當(dāng)時開具不做報銷憑據(jù)的收據(jù)，待交到相關(guān)政府部門后才能有正式票據(jù)。

物業(yè)管理費及供暖費在入住時由物業(yè)公司收取。１９９８年，北京市發(fā)出《關(guān)于禁止一次性收取多年物管費的通知》，其中規(guī)定：一次性收取物管費較多不能超過一年。而供暖費的收取，一般是從當(dāng)年的５月１日至１０月期間繳納。

律師費、貸款保證金、抵押登記費、保險費、評估費、公證費一般在簽訂購房合同時，或者在辦理按揭貸款手續(xù)時一次性交齊。

貸款購房也可拿到房產(chǎn)證

建設(shè)部已經(jīng)制定了商品房購賣合同范本，該合同一式四份，購房人應(yīng)該有一份。由于不少售樓處沒有合同章，再加上該合同需要拿到房地局去備案（根據(jù)合同范本中的規(guī)定，合同備案的時間為３０天，但實際操作過程中往往比這個時間要長），售樓員常常會以此為由，遲遲不把合同原件交給購房人。因此，簽合同時較好要求在備案前留一份復(fù)印件。

根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條和第十九條，如果購的是期房，就從房屋交付使用的那算起，９０天內(nèi)為正常辦理產(chǎn)權(quán)證（即房屋權(quán)屬證書）的時間。超過這個時間，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任；超過這個時間滿一年，且是由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致購房人拿不到房產(chǎn)證時，購房人可以要求退房或賠償。如果購的是現(xiàn)房，起算日期就從簽訂合同的那開始。

如果是貸款購的房，在所屬房地局做完抵押登記后，通常房產(chǎn)證由放款銀行收押，清償全部貸款后，房產(chǎn)證交給購房人。這是因為購房人在辦理貸款時，銀行要求購房人與銀行簽訂抵押合同，此合同往往會有一條購房人同意，在還清貸款前，把房產(chǎn)證抵押給銀行的條款。其實，相應(yīng)的法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定，貸款購房所取得的房產(chǎn)證必須抵押給銀行。因此，如果與銀行簽訂的抵押合同中沒作上述要求，貸款購房就可以拿到房產(chǎn)證。

其他費用約占總房款的５％

實例王先生選定新華聯(lián)家園南區(qū)一套兩室兩廳商品房，建筑面積１０６．３平方米，單價３４９２元／平方米，總價是３７１２００元。當(dāng)時交小訂５００元整，該套房可以保留７天。

第７天，王先生到售樓處簽約。由于無法一次性付款，王先生申請了八成二十年的貸款，頭付８１２００元，貸款２９萬元，月供為１９２０元。交完頭付款后，開發(fā)商給王先生開具頭付款發(fā)票。同時，還交了貸款額２％的貸款保證金５８００元，開發(fā)商告知辦理完產(chǎn)權(quán)證后可退還，并拿到合同正本復(fù)印件一份（正本貸款到賬后抵押銀行）。

簽約后的天下午，王先生見到了貸款律師，并交了貸款額０．３％的律師費８７０元，律師收?。槐ｋU費２３９１元，律師代保險公司收；抵押登記費２８０元，律師代收；總價０．３％的外地人在京購房手續(xù)費計１１１３．６元，律師代收。

貸款到賬后，王先生接到開發(fā)商的入住通知。便按要求帶本人一寸照片３張、身份證、戶口本原件和復(fù)印件前來辦理入住手續(xù)。驗房后，物業(yè)公司收了６個月的物業(yè)費和當(dāng)年的采暖費。同時購購水、電、天然氣卡并辦理裝修時的手續(xù)，簽訂裝修協(xié)議。

約半年后，可以辦產(chǎn)權(quán)證了。開發(fā)商代收總價２％公共維修基金７４２４元，總價０．０５％的印花稅１８５．６元和總價１．５％契稅５５６８元，并開具普通收據(jù)（不作報銷憑證）。３個月后，王先生拿到區(qū)房地局和稅務(wù)部門的正式票據(jù)，并退回當(dāng)初貸款保證金５８００元。

這樣，除去物業(yè)費、采暖費和購水、電、氣的錢，王先生共花１７８３２．２０元，大約占總房款的５％。不過，這可不含裝修、家具、家電等搬家所需要的錢哦！

菜鳥掃盲

商品房由各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，以盈利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房屋。商品房銷售要求有“五證二書”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《商品房預(yù)售許可證》及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。蔡雪婧

感謝中濟律師事務(wù)所陳海昶律師（ｃｈｃｈｌａｗ＠ｓｉｎａ．ｃｏｍ）的大力支持！

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