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如何選擇超適合自己的付款方式?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 543 次
付款方式的選擇
合同第六條提供了三種付款方式,即一次性付款方式、分期付款方式以及其他方式(一般為貸款方式,包括商業(yè)銀行貸款、公積金貸款和組合貸款)。而對(duì)于購(gòu)房者,付款方式的選擇取決于三個(gè)因素,即實(shí)力、利息、風(fēng)險(xiǎn)。
頭先,購(gòu)房者有足夠?qū)嵙Φ脑?,才能選擇一次性付款或分期付款。當(dāng)然,如果選擇一次性付款的話,也要看開發(fā)商是否對(duì)這種付款方式采取一定的優(yōu)惠措施,要是沒有的話,那為什么不選擇分期付款呢?
其次,要考慮財(cái)務(wù)成本。個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)行優(yōu)惠政策,相對(duì)于居民存款利率而言要高得多。因?yàn)榫用翊婵钅昀室话阍?%以下,而住房貸款年利率一般在4%以上(較高超過5%)。如果沒有其他的需求(比如投資和消費(fèi)),在有大量銀行存款的同時(shí)卻向銀行貸款,從財(cái)務(wù)角度看是不合算的,但在實(shí)務(wù)中,確實(shí)有很多人在有足夠資金的情況下,仍然選擇了貸款購(gòu)房,主要有兩種情況:一是投資的需要。對(duì)于投資者而言,貸款購(gòu)房是合算的,因?yàn)檫@實(shí)際上是用購(gòu)房貸款的優(yōu)惠利率獲得了投資所需要的資金。還有一種情況是消費(fèi)的需要。很多人尤其是年輕人不愿意因?yàn)橘?gòu)房而降低自己的生活質(zhì)量,而在有付款能力的情況下也選擇貸款,這種情況也不在少數(shù)。
第三,風(fēng)險(xiǎn)因素。很多人出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮采取分期付款,即按照樓盤的施工進(jìn)度分期付款,應(yīng)該說是有一定道理的。還有的購(gòu)房者為降低風(fēng)險(xiǎn),采用貸款的方式,即先向銀行貸款,而后等到開發(fā)商交付房屋或辦理完產(chǎn)權(quán)證后再通過提前還款的方式還清貸款。從法律上說,這種方式對(duì)于降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)沒有意義,因?yàn)橘J款合同是購(gòu)房者與銀行之間的合同,并不受樓盤風(fēng)險(xiǎn)的影響,即使樓盤出現(xiàn)問題,購(gòu)房者也不能免除還貸的責(zé)任。但在實(shí)務(wù)中也不排除其有一定的意義。
從付款方式看樓盤
理論上購(gòu)房者有充分選擇機(jī)會(huì)的情況下所做的分析,但在實(shí)務(wù)中,開發(fā)商往往對(duì)付款方式進(jìn)行限制,購(gòu)房者并無充分的選擇機(jī)會(huì)。作為購(gòu)房者,一方面要在可能的付款方式中進(jìn)行權(quán)衡,同時(shí)還應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)商提供的付款方式來審查樓盤的合法性。主要有兩種情況:
1.樓盤不能采取公積金貸款,但可以采取商業(yè)貸款。
對(duì)于合法開發(fā)而又銷售手續(xù)齊全的樓盤,購(gòu)房者就可以從住房公積金貸款來支付房款。反過來,如果開發(fā)商告訴你不能采用公積金貸款,則一般說明該樓盤銷售手續(xù)存在問題,往往沒有獲得銷售許可證。然而購(gòu)房者比較難理解的是為什么該樓盤又可以采用商業(yè)貸款呢?或者既然銀行給提供貸款,就意味著銀行對(duì)該樓盤作過審查,是不是就說明了該樓盤沒有問題?實(shí)際上國(guó)家為了防范金融風(fēng)險(xiǎn),對(duì)住房貸款采取了比商品房銷售更為嚴(yán)格的政策,除了樓盤必須具備合法銷售手續(xù)外,對(duì)于多層住宅必須結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅必須完成主體的三分之二才能發(fā)放貸款。而商品房預(yù)售只要完成工程投資的25%即可。但在實(shí)務(wù)中,對(duì)于銷售手續(xù)不全的樓盤發(fā)放貸款的情況也比較多。需要說明的是,銀行提供貸款肯定對(duì)樓盤進(jìn)行過審查,但作為購(gòu)房者,還需要自己來判斷所購(gòu)房屋的合法性。
2.樓盤不能提供貸款。
應(yīng)該說這種樓盤比前面一種情況的風(fēng)險(xiǎn)更大,很可能在開發(fā)手續(xù)上有問題,作為購(gòu)房者,要加倍小心。當(dāng)然,也不排除個(gè)別樓盤因?yàn)殇N售火爆,而對(duì)付款方式進(jìn)行限制。
關(guān)于逾期付款
在合同中,開發(fā)商會(huì)對(duì)付款期限有所規(guī)定。如選擇商業(yè)貸款,由于開發(fā)商與貸款銀行是合作關(guān)系,開發(fā)商往往只規(guī)定購(gòu)房者辦理貸款手續(xù)的時(shí)限,而不對(duì)款項(xiàng)到賬時(shí)間作出限制。對(duì)于其他付款方式,開發(fā)商會(huì)對(duì)款項(xiàng)到賬時(shí)間進(jìn)行限制。如購(gòu)房者逾期付款,則要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。不過房地產(chǎn)業(yè)的慣例是:如果購(gòu)房者因?yàn)榭陀^原因?qū)е掠馄诟犊?,則一般不追究購(gòu)房者的違約責(zé)任。當(dāng)然,需要提醒購(gòu)房者的是,較好不要逾期付款。因?yàn)橐坏┠阌馄诟犊?,即?gòu)成違約,此后如開發(fā)商逾期交房,則因你違約在先而無法追究其逾期交房的違約責(zé)任。
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