張鵬飛，27歲，計(jì)劃在明年"十一"期間和女友結(jié)婚，打算近期購(gòu)購(gòu)一套價(jià)格在150萬(wàn)元左右的婚房。張鵬飛目前積蓄為50萬(wàn)左右，雙方父母可各出一部分的購(gòu)房款。

理財(cái)財(cái)產(chǎn)：

1、積蓄50萬(wàn)元現(xiàn)金；2、父母雙方各提供的50萬(wàn)元購(gòu)房款。

理財(cái)困惑：

未婚男女如何貸款真正較劃算？到底頭付多好還是少好？貸款期限選擇有什么竅門(mén)？

理財(cái)師：李建學(xué)

國(guó)內(nèi)獨(dú)立第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)、北京展恒理財(cái)顧問(wèn)有限公司頭席策略研究員。

理財(cái)提示

房貸新政出臺(tái)后，不少市民都對(duì)頭付金額降至貸款總額的20%這一條款不太理解。"貸的錢(qián)越多，將來(lái)還的不就越多嗎？這對(duì)老百姓可算不上什么好事啊。"在購(gòu)房前盡量多付頭付、當(dāng)了"房奴"后想方設(shè)法提前擺脫這一不雅的"頭銜"，是多數(shù)貸款人心里的小九九。

但從投資角度來(lái)看，這樣做未必正確：購(gòu)房貸款歸根結(jié)底屬于資本范疇，和股票、基金一樣也有著自己的規(guī)律特征，只有將其結(jié)合貸款人本身情況加以合理運(yùn)用，才能創(chuàng)造出化效應(yīng)。換句話說(shuō)，每個(gè)購(gòu)房者都應(yīng)該做到"特別的房貸給特別的你"。

理財(cái)困惑

150萬(wàn)全款購(gòu)房？

身為"80后"，在北京土生土長(zhǎng)的張鵬飛一直將"購(gòu)房子--娶媳婦"視為自己義不容辭的責(zé)任。所以自打參加工作以來(lái)，張鵬飛就一直攢錢(qián)準(zhǔn)備購(gòu)房。較近，存折上的金額終于成功闖過(guò)50萬(wàn)元"大關(guān)"，再加上父母為自己準(zhǔn)備的50萬(wàn)元壓箱底錢(qián)，購(gòu)婚房指日可待了。

張鵬飛和女友的預(yù)算在150萬(wàn)左右。這兩天，女友父母放出話來(lái)，為了讓閨女免于"房奴"的命運(yùn)，打算拿出50萬(wàn)補(bǔ)剩下的空缺。

能全款購(gòu)房，讓張鵬飛身邊的朋友羨慕不已，都調(diào)侃他從此再無(wú)煩憂?？墒?，學(xué)經(jīng)濟(jì)出身的張鵬飛心底卻總有點(diǎn)疑惑：用這150萬(wàn)元換來(lái)一套房子，到底值不值？都說(shuō)資本運(yùn)作起來(lái)才能賺錢(qián)，可購(gòu)了房，手上的活錢(qián)所剩無(wú)幾，還談什么錢(qián)生錢(qián)？

理財(cái)師分析

年富力強(qiáng)適宜當(dāng)房奴

聽(tīng)完張鵬飛之前的講述，李建學(xué)拿出了筆，在一張白紙的兩列分別寫(xiě)了些字，然后拿給張鵬飛讓他從中挑選一列。

左邊的一列只有兩個(gè)字："房子"。而右面的內(nèi)容卻多了很多，包括"雙方父母晚年保障、優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量、未來(lái)孩子的教育金"等。

張鵬飛明白李建學(xué)的意思，如果全額購(gòu)了房子，就等于放棄了白紙上右面的權(quán)利和義務(wù)。而這些，恰恰是張鵬飛更為看重的。"如果你無(wú)法舍棄右面的選擇，為什么還要堅(jiān)持全額付款購(gòu)房？"李建學(xué)說(shuō)出了張鵬飛心底的困惑。"雙方家長(zhǎng)各出50萬(wàn)元房款，意味著他們將自己的養(yǎng)老金縮減不少，而接下來(lái)的婚禮籌備金、婚房的裝修、家具費(fèi)用，較少也要20萬(wàn)元。"李建學(xué)說(shuō)。

張鵬飛盤(pán)算著：估計(jì)還是老人們出，這于心何忍？"如果結(jié)婚后手中沒(méi)有一點(diǎn)積蓄，萬(wàn)一有了小孩怎么辦？為了快點(diǎn)攢起錢(qián)，只能犧牲生活質(zhì)量，守著這么貴的房子節(jié)衣縮食，有必要嗎?"一串串的問(wèn)題讓張鵬飛啞口無(wú)言--這樣說(shuō)來(lái)自己豈不是變成了捧著金飯碗要飯的傻瓜？

李建學(xué)認(rèn)為，對(duì)于張鵬飛的情況來(lái)說(shuō)，三大因素促成了他適合當(dāng)"房奴"："，你有必要留一部分錢(qián)以備前面所列的需求；，對(duì)于熱衷于股票投資的你來(lái)說(shuō)，手中有錢(qián)可在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)場(chǎng)投資，賺取高收益；第三，收入穩(wěn)定且處于上升通道的事業(yè)為每月還貸提供了有力保障。"

提高資金利用率

很多的購(gòu)房者也想多留些錢(qián)以備不時(shí)之需，可每次用貸款計(jì)算器算過(guò)之后，又打起了退堂鼓。

以張鵬飛所購(gòu)的150萬(wàn)房產(chǎn)計(jì)算，公積金貸款的較高額104萬(wàn)元，期限為30年，貸款后共付款為246萬(wàn)元，比全額貸款多付了將近100萬(wàn)元。

全額付款相當(dāng)于節(jié)省了100萬(wàn)元，這實(shí)打?qū)嵉臄?shù)字讓不少購(gòu)房者都覺(jué)得值?？墒抢罱▽W(xué)告訴張鵬飛，真正把房產(chǎn)當(dāng)成投資的人不是這個(gè)算法。

以購(gòu)入房產(chǎn)的第10年計(jì)算，假設(shè)原價(jià)150萬(wàn)元的房產(chǎn)漲至300萬(wàn)元。若全額付款，此時(shí)支出為150萬(wàn)元；但以30年公積金等額本息貸款計(jì)算，共支出113.2萬(wàn)元(150萬(wàn)元-104萬(wàn)元+5600×12×10)。

從投資的角度來(lái)算，前者投入150萬(wàn)元，收益為150萬(wàn)元(300萬(wàn)元-150萬(wàn)元)，后者投入113.2萬(wàn)元，收益為186.8萬(wàn)元。哪種投資效益高立見(jiàn)分曉。

李建學(xué)說(shuō)，此種計(jì)算的前提是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期升值的趨勢(shì)預(yù)測(cè)。"房?jī)r(jià)隨著工資的漲跌同向運(yùn)行。城鎮(zhèn)居民工資水平的提高和中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得核心城市房?jī)r(jià)上升的長(zhǎng)期趨勢(shì)無(wú)法扭轉(zhuǎn)。"

CPI緩解未來(lái)還款壓力

李建學(xué)說(shuō)，在之前的計(jì)算中，還忽略了一項(xiàng)很重要的參考因素，那就是時(shí)間成本。"30年前有1萬(wàn)元錢(qián)叫萬(wàn)元戶，滿大街沒(méi)幾個(gè)人能擔(dān)得起這樣的稱號(hào)；可到了現(xiàn)在，百萬(wàn)千萬(wàn)的富翁成堆論?？梢?jiàn)通貨膨脹的力量有多強(qiáng)大。"

李建學(xué)告訴張鵬飛，CPI在未來(lái)體現(xiàn)在生活中的兩個(gè)方面，"一個(gè)是你的工資越來(lái)越高了，當(dāng)然，這不排除升遷加薪，但也有很大程度來(lái)源于CPI的刺激；二是現(xiàn)金購(gòu)購(gòu)力下降。100元錢(qián)到幾十年后也許只夠購(gòu)個(gè)燒餅。這兩點(diǎn)都為今后的按揭還款緩沖了壓力，在十年后，每月6000多元的還款額也許還不到你一個(gè)人薪水的十分之一，也就頂?shù)蒙蠋最D飯錢(qián)。"

分期貸款30年的還款總額雖比全額付款要多付100多萬(wàn)元，倘若平均通脹率高于當(dāng)期的貸款利率，則實(shí)際購(gòu)購(gòu)能力將低于全額付款支付方式。

從另一角度講，如果今天貸款人能夠找到一種平均收益超過(guò)4.86%的理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行長(zhǎng)期投資，就相當(dāng)于拿銀行的錢(qián)為自己做投資，賺取收益差額。而且從二三十年的長(zhǎng)期跨度來(lái)看，5%的平均收益率并非像想象中那么難以達(dá)到，比如股票型基金，如果經(jīng)濟(jì)大環(huán)境保持向好趨勢(shì)，完全可以反映到股價(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)中。

延伸探討

適合的房貸才是較好的

李建學(xué)說(shuō)，盡管很多年輕人適合前面低頭付、期限長(zhǎng)的房貸方式，但仍有些人并不適用。例如，中老年購(gòu)房者，面臨收入下降的處境，不宜為退休生活增加負(fù)擔(dān)，適宜選擇高頭付的等額本金還款方式。

至于那些保守和缺乏其他投資途徑的購(gòu)房者，這些人有錢(qián)就放在銀行，所收獲的低存款利率顯然抵不上貸款利率，還不如早早還清貸款落個(gè)心里踏實(shí)。

總之，購(gòu)房人要根據(jù)自身情況，選擇較適合自己的購(gòu)房策略。爭(zhēng)取達(dá)到購(gòu)房理財(cái)兩手抓、兩手都要硬的較高境界。

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