張鵬飛，27歲，計(jì)劃在明年“十一”期間和女友結(jié)婚，打算近期購購一套價(jià)格在150萬元左右的婚房。張鵬飛目前積蓄為50萬左右，雙方父母可各出一部分的購房款。

　　理財(cái)財(cái)產(chǎn)：

　　1、積蓄50萬元現(xiàn)金；2、父母雙方各提供的50萬元購房款。

　　理財(cái)困惑：

　　未婚男女如何貸款真正較劃算？到底頭付多好還是少好？貸款期限選擇有什么竅門？

　　本期理財(cái)師：李建學(xué)

　　國內(nèi)獨(dú)立第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)、北京展恒理財(cái)顧問有限公司頭席策略研究員。

　　本期理財(cái)提示

　　房貸新政出臺后，不少市民都對頭付金額降至貸款總額的20%這一條款不太理解?！百J的錢越多，將來還的不就越多嗎？這對老百姓可算不上什么好事啊?！痹谫彿壳氨M量多付頭付、當(dāng)了“房奴”后想方設(shè)法提前擺脫這一不雅的“頭銜”，是多數(shù)貸款人心里的小九九。

　　但從投資角度來看，這樣做未必正確：購房貸款歸根結(jié)底屬于資本范疇，和股票、基金一樣也有著自己的規(guī)律特征，只有將其結(jié)合貸款人本身情況加以合理運(yùn)用，才能創(chuàng)造出化效應(yīng)。換句話說，每個(gè)購房者都應(yīng)該做到“特別的房貸給特別的你”。

　　理財(cái)困惑

　　150萬全款購房？

　　身為“80后”，在北京土生土長的張鵬飛一直將“購房子——娶媳婦”視為自己義不容辭的責(zé)任。所以自打參加工作以來，張鵬飛就一直攢錢準(zhǔn)備購房。較近，存折上的金額終于成功闖過50萬元“大關(guān)”，再加上父母為自己準(zhǔn)備的50萬元壓箱底錢，購婚房指日可待了。

　　張鵬飛和女友的預(yù)算在150萬左右。這兩天，女友父母放出話來，為了讓閨女免于“房奴”的命運(yùn)，打算拿出50萬補(bǔ)剩下的空缺。

　　能全款購房，讓張鵬飛身邊的朋友羨慕不已，都調(diào)侃他從此再無煩憂?？墒牵瑢W(xué)經(jīng)濟(jì)出身的張鵬飛心底卻總有點(diǎn)疑惑：用這150萬元換來一套房子，到底值不值？都說資本運(yùn)作起來才能賺錢，可購了房，手上的活錢所剩無幾，還談什么錢生錢？帶著這樣的疑問，他在北京晚報(bào)《財(cái)?shù)馈分芸膸椭?，詳?xì)咨詢了展恒理財(cái)?shù)睦罱▽W(xué)研究員。

　　理財(cái)師分析

　　年富力強(qiáng)適宜當(dāng)房奴

　　聽完張鵬飛之前的講述，李建學(xué)拿出了筆，在一張白紙的兩列分別寫了些字，然后拿給張鵬飛讓他從中挑選一列。左邊的一列只有兩個(gè)字：“房子”。而右面的內(nèi)容卻多了很多，包括“雙方父母晚年保障、優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量、未來孩子的教育金”等。

　　張鵬飛明白李建學(xué)的意思，如果全額購了房子，就等于放棄了白紙上右面的權(quán)利和義務(wù)。而這些，恰恰是張鵬飛更為看重的。

　　“如果你無法舍棄右面的選擇，為什么還要堅(jiān)持全額付款購房？”李建學(xué)說出了張鵬飛心底的困惑。

　　“雙方家長各出50萬元房款，意味著他們將自己的養(yǎng)老金縮減不少，而接下來的婚禮籌備金、婚房的裝修、家具費(fèi)用，較少也要20萬元?！崩罱▽W(xué)說。

　　張鵬飛盤算著：估計(jì)還是老人們出，這于心何忍？

　　“如果結(jié)婚后手中沒有一點(diǎn)積蓄，萬一有了小孩怎么辦？為了快點(diǎn)攢起錢，只能犧牲生活質(zhì)量，守著這么貴的房子節(jié)衣縮食，有必要嗎?”一串串的問題讓張鵬飛啞口無言——這樣說來自己豈不是變成了捧著金飯碗要飯的傻瓜？

　　李建學(xué)認(rèn)為，對于張鵬飛的情況來說，三大因素促成了他適合當(dāng)“房奴”：

　　“，你有必要留一部分錢以備前面所列的需求；，對于熱衷于股票投資的你來說，手中有錢可在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)場投資，賺取高收益；第三，收入穩(wěn)定且處于上升通道的事業(yè)為每月還貸提供了有力保障?！?p>

　　提高資金利用率

　　很多的購房者也想多留些錢以備不時(shí)之需，可每次用貸款計(jì)算器算過之后，又打起了退堂鼓。

　　以張鵬飛所購的150萬房產(chǎn)計(jì)算，公積金貸款的較高額104萬元，期限為30年，貸款后共付款為246萬元，比全額貸款多付了將近100萬元。

　　全額付款相當(dāng)于節(jié)省了100萬元，這實(shí)打?qū)嵉臄?shù)字讓不少購房者都覺得值?？墒抢罱▽W(xué)告訴張鵬飛，真正把房產(chǎn)當(dāng)成投資的人不是這個(gè)算法。

　　以購入房產(chǎn)的第10年計(jì)算，假設(shè)原價(jià)150萬元的房產(chǎn)漲至300萬元。若全額付款，此時(shí)支出為150萬元；但以30年公積金等額本息貸款計(jì)算，共支出113.2萬元(150萬元-104萬元+5600×12×10)。

　　從投資的角度來算，前者投入150萬元，收益為150萬元(300萬元-150萬元)，后者投入113.2萬元，收益為186.8萬元。哪種投資效益高立見分曉。

　　李建學(xué)說，此種計(jì)算的前提是對房地產(chǎn)業(yè)長期升值的趨勢預(yù)測?！胺績r(jià)隨著工資的漲跌同向運(yùn)行。城鎮(zhèn)居民工資水平的提高和中國城市化進(jìn)程的發(fā)展，使得核心城市房價(jià)上升的長期趨勢無法扭轉(zhuǎn)。”

　　CPI緩解未來還款壓力

　　李建學(xué)說，在之前的計(jì)算中，還忽略了一項(xiàng)很重要的參考因素，那就是時(shí)間成本。“30年前有1萬元錢叫萬元戶，滿大街沒幾個(gè)人能擔(dān)得起這樣的稱號；可到了現(xiàn)在，百萬千萬的富翁成堆論?？梢娡ㄘ浥蛎浀牧α坑卸鄰?qiáng)大?！?p>

　　李建學(xué)告訴張鵬飛，CPI在未來體現(xiàn)在生活中的兩個(gè)方面，“一個(gè)是你的工資越來越高了，當(dāng)然，這不排除升遷加薪，但也有很大程度來源于CPI的刺激；二是現(xiàn)金購購力下降。100元錢到幾十年后也許只夠購個(gè)燒餅。這兩點(diǎn)都為今后的按揭還款緩沖了壓力，在十年后，每月6000多元的還款額也許還不到你一個(gè)人薪水的十分之一，也就頂?shù)蒙蠋最D飯錢?！?p>

　　分期貸款30年的還款總額雖比全額付款要多付100多萬元，倘若平均通脹率高于當(dāng)期的貸款利率，則實(shí)際購購能力將低于全額付款支付方式。

　　從另一角度講，如果今天貸款人能夠找到一種平均收益超過4.86%的理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行長期投資，就相當(dāng)于拿銀行的錢為自己做投資，賺取收益差額。而且從二三十年的長期跨度來看，5%的平均收益率并非像想象中那么難以達(dá)到，比如股票型基金，如果經(jīng)濟(jì)大環(huán)境保持向好趨勢，完全可以反映到股價(jià)的長期走勢中。

　　延伸探討

　　適合的房貸才是較好的

　　李建學(xué)說，盡管很多年輕人適合前面低頭付、期限長的房貸方式，但仍有些人并不適用。例如，中老年購房者，面臨收入下降的處境，不宜為退休生活增加負(fù)擔(dān)，適宜選擇高頭付的等額本金還款方式。

　　至于那些保守和缺乏其他投資途徑的購房者，這些人有錢就放在銀行，所收獲的低存款利率顯然抵不上貸款利率，還不如早早還清貸款落個(gè)心里踏實(shí)。

　　總之，購房人要根據(jù)自身情況，選擇較適合自己的購房策略。爭取達(dá)到購房理財(cái)兩手抓、兩手都要硬的較高境界。

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