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特別的房貸給特別的你 樓市新政中理財技巧

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 582 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
張鵬飛,27歲,計劃在明年“十一”期間和女友結(jié)婚,打算近期購購一套價格在150萬元左右的婚房。張鵬飛目前積蓄為50萬左右,雙方父母可各出一部分的購房款。

  理財財產(chǎn):

  1、積蓄50萬元現(xiàn)金;2、父母雙方各提供的50萬元購房款。

  理財困惑:

  未婚男女如何貸款真正較劃算?到底頭

  付多好還是少好?貸款期限選擇有什么竅門?

  本期理財師:李建學(xué)

  國內(nèi)獨立第三方理財機構(gòu)、北京展恒理財顧問有限公司頭席策略研究員。

  本期理財提示

  房貸新政出臺后,不少市民都對頭付金額降至貸款總額的20%這一條款不太理解?!百J的錢越多,將來還的不就越多嗎?這對老百姓可算不上什么好事啊?!痹谫彿壳氨M量多付頭付、當(dāng)了“房奴”后想方設(shè)法提前擺脫這一不雅的“頭銜”,是多數(shù)貸款人心里的小九九。

  但從投資角度來看,這樣做未必正確:購房貸款歸根結(jié)底屬于資本范疇,和股票、基金一樣也有著自己的規(guī)律特征,只有將其結(jié)合貸款人本身情況加以合理運用,才能創(chuàng)造出化效應(yīng)。換句話說,每個購房者都應(yīng)該做到“特別的房貸給特別的你”。

  理財困惑

  150萬全款購房?

  身為“80后”,在北京土生土長的張鵬飛一直將“購房子——娶媳婦”視為自己義不容辭的責(zé)任。所以自打參加工作以來,張鵬飛就一直攢錢準(zhǔn)備購房。較近,存折上的金額終于成功闖過50萬元“大關(guān)”,再加上父母為自己準(zhǔn)備的50萬元壓箱底錢,購婚房指日可待了。

  張鵬飛和女友的預(yù)算在150萬左右。這兩天,女友父母放出話來,為了讓閨女免于“房奴”的命運,打算拿出50萬補剩下的空缺。

  能全款購房,讓張鵬飛身邊的朋友羨慕不已,都調(diào)侃他從此再無煩憂??墒?,學(xué)經(jīng)濟出身的張鵬飛心底卻總有點疑惑:用這150萬元換來一套房子,到底值不值?都說資本運作起來才能賺錢,可購了房,手上的活錢所剩無幾,還談什么錢生錢?帶著這樣的疑問,他在北京晚報《財?shù)馈分芸膸椭?,詳細咨詢了展恒理財?shù)睦罱▽W(xué)研究員。

  理財師分析

  年富力強適宜當(dāng)房奴

  聽完張鵬飛之前的講述,李建學(xué)拿出了筆,在一張白紙的兩列分別寫了些字,然后拿給張鵬飛讓他從中挑選一列。左邊的一列只有兩個字:“房子”。而右面的內(nèi)容卻多了很多,包括“雙方父母晚年保障、優(yōu)質(zhì)生活質(zhì)量、未來孩子的教育金”等。

  張鵬飛明白李建學(xué)的意思,如果全額購了房子,就等于放棄了白紙上右面的權(quán)利和義務(wù)。而這些,恰恰是張鵬飛更為看重的。

  “如果你無法舍棄右面的選擇,為什么還要堅持全額付款購房?”李建學(xué)說出了張鵬飛心底的困惑。

  “雙方家長各出50萬元房款,意味著他們將自己的養(yǎng)老金縮減不少,而接下來的婚禮籌備金、婚房的裝修、家具費用,較少也要20萬元?!崩罱▽W(xué)說。

  張鵬飛盤算著:估計還是老人們出,這于心何忍?

  “如果結(jié)婚后手中沒有一點積蓄,萬一有了小孩怎么辦?為了快點攢起錢,只能犧牲生活質(zhì)量,守著這么貴的房子節(jié)衣縮食,有必要嗎?”一串串的問題讓張鵬飛啞口無言——這樣說來自己豈不是變成了捧著金飯碗要飯的傻瓜?

  李建學(xué)認(rèn)為,對于張鵬飛的情況來說,三大因素促成了他適合當(dāng)“房奴”:

  “,你有必要留一部分錢以備前面所列的需求;,對于熱衷于股票投資的你來說,手中有錢可在適當(dāng)時機進場投資,賺取高收益;第三,收入穩(wěn)定且處于上升通道的事業(yè)為每月還貸提供了有力保障。”

  提高資金利用率

  很多的購房者也想多留些錢以備不時之需,可每次用貸款計算器算過之后,又打起了退堂鼓。

  以張鵬飛所購的150萬房產(chǎn)計算,公積金貸款的較高額104萬元,期限為30年,貸款后共付款為246萬元,比全額貸款多付了將近100萬元。

  全額付款相當(dāng)于節(jié)省了100萬元,這實打?qū)嵉臄?shù)字讓不少購房者都覺得值??墒抢罱▽W(xué)告訴張鵬飛,真正把房產(chǎn)當(dāng)成投資的人不是這個算法。

  以購入房產(chǎn)的第10年計算,假設(shè)原價150萬元的房產(chǎn)漲至300萬元。若全額付款,此時支出為150萬元;但以30年公積金等額本息貸款計算,共支出113.2萬元(150萬元-104萬元+5600×12×10)。

  從投資的角度來算,前者投入150萬元,收益為150萬元(300萬元-150萬元),后者投入113.2萬元,收益為186.8萬元。哪種投資效益高立見分曉。

  李建學(xué)說,此種計算的前提是對房地產(chǎn)業(yè)長期升值的趨勢預(yù)測?!胺績r隨著工資的漲跌同向運行。城鎮(zhèn)居民工資水平的提高和中國城市化進程的發(fā)展,使得核心城市房價上升的長期趨勢無法扭轉(zhuǎn)?!?p>

  CPI緩解未來還款壓力

  李建學(xué)說,在之前的計算中,還忽略了一項很重要的參考因素,那就是時間成本。“30年前有1萬元錢叫萬元戶,滿大街沒幾個人能擔(dān)得起這樣的稱號;可到了現(xiàn)在,百萬千萬的富翁成堆論??梢娡ㄘ浥蛎浀牧α坑卸鄰姶??!?p>

  李建學(xué)告訴張鵬飛,CPI在未來體現(xiàn)在生活中的兩個方面,“一個是你的工資越來越高了,當(dāng)然,這不排除升遷加薪,但也有很大程度來源于CPI的刺激;二是現(xiàn)金購購力下降。100元錢到幾十年后也許只夠購個燒餅。這兩點都為今后的按揭還款緩沖了壓力,在十年后,每月6000多元的還款額也許還不到你一個人薪水的十分之一,也就頂?shù)蒙蠋最D飯錢。”

  分期貸款30年的還款總額雖比全額付款要多付100多萬元,倘若平均通脹率高于當(dāng)期的貸款利率,則實際購購能力將低于全額付款支付方式。

  從另一角度講,如果今天貸款人能夠找到一種平均收益超過4.86%的理財產(chǎn)品進行長期投資,就相當(dāng)于拿銀行的錢為自己做投資,賺取收益差額。而且從二三十年的長期跨度來看,5%的平均收益率并非像想象中那么難以達到,比如股票型基金,如果經(jīng)濟大環(huán)境保持向好趨勢,完全可以反映到股價的長期走勢中。

  延伸探討

  適合的房貸才是較好的

  李建學(xué)說,盡管很多年輕人適合前面低頭付、期限長的房貸方式,但仍有些人并不適用。例如,中老年購房者,面臨收入下降的處境,不宜為退休生活增加負(fù)擔(dān),適宜選擇高頭付的等額本金還款方式。

  至于那些保守和缺乏其他投資途徑的購房者,這些人有錢就放在銀行,所收獲的低存款利率顯然抵不上貸款利率,還不如早早還清貸款落個心里踏實。

  總之,購房人要根據(jù)自身情況,選擇較適合自己的購房策略。爭取達到購房理財兩手抓、兩手都要硬的較高境界。(編輯:紫伊86) (責(zé)任編輯:JN040)

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