“其實，新樓銷售中打出的均價，很多時候并不是整體項目中的統(tǒng)一均價，而是其中均價較低的那棟樓的價格。”一位策劃界業(yè)內(nèi)人士楊女士坦言其中門道：這類價格的樓，一般小區(qū)中至少有那么一兩棟，雖然這些樓從整體設(shè)計風(fēng)格到內(nèi)在戶型結(jié)構(gòu)等，和小區(qū)內(nèi)其他樓盤沒有太大區(qū)別，可以說無論是樓盤所處位置還是朝向通風(fēng)、采光都不是較差的，只是可能少些園林景觀、樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。

　　所以，我們表面理解的“均價”，顧名思義當(dāng)然應(yīng)該是這個樓盤的平均價格，它大致代表一個項目的整體價位水平。但“均價”不是簡單的較高價與較低價的算術(shù)平均值，而是開發(fā)商根據(jù)當(dāng)前的市場情況制定的，是一種能收回成本并獲得利潤的價格。

　　熟知樓市價格規(guī)律的某策劃公司策劃總監(jiān)曾女士分析：一處樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準，是這個樓盤售價的平均值。據(jù)此，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區(qū)中每一棟樓的均價，在這里就要應(yīng)用到價差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷售平均價。

　　而每一個單元戶型的價格，則是根據(jù)各個樓層戶型的垂直位置和水平位置差，還有每個戶型的朝向、采光、通風(fēng)等的不同定出優(yōu)劣系數(shù)，再用這棟樓擬定的均價與系數(shù)相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。

　　一位參與過數(shù)家開發(fā)公司樓盤定價的西安某開發(fā)公司李先生說，按照西安樓市價格走向，一般情況下多層樓盤接近均價的戶型位于4層至5層；高層樓盤在6至8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積較高價與均價相差約5％至8％，高層則在14％至20％之間。

　　許多購房者在看樓選房時，就會得知用“均價”的價格，很難購到自己合適的房子。須知，“均價”應(yīng)該是一種參考標準，具體的理想價格和房子品質(zhì)，應(yīng)該是在現(xiàn)實購銷中定論。

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