2004年底，廣州市民鄭奇在番禺區(qū)購購一套兩室一廳的房子，今年由于工作調動，想賣掉番禺區(qū)的房子，就近在老東山區(qū)購一套房子。就在鄭奇四處打聽購賣房屋信息的時候，居住在東山區(qū)的鄭奇的老同事關建軍找上門來，提出一個讓鄭奇有些驚訝的想法——換房。

　　原來，關建軍于2002年在東山區(qū)購購了一套房子，當時主要是為了讓小孩讀小學而購的，如今孩子已經(jīng)自立了，而自己和妻子因為都工作在番禺區(qū)的市橋，生活上有諸多不便，關建軍也萌生了想到要就想換房的想法，而經(jīng)常去鄭家走動的關建軍也對鄭奇的房子很滿意。

　　由于兩人對對方的房子地段、房屋建筑都比較滿意。雙方一拍既合。他們想，既然雙方都想賣房后再購房，那么何不雙方交換一下各自房屋所有權，這樣熟人之間反而不會隱瞞房屋的一些缺陷和不足，自然放心了許多。

　　目前二手房交易要交納一筆不少的稅費，鄭奇正為兩家交納一筆不少的稅費發(fā)愁時，他從地稅局了解到：根據(jù)有關規(guī)定，房屋交換的計稅依據(jù)為所交換的土地使用權、房屋價格的差額。這個消息可讓他們高興不已。

　　鄭奇的房子目前的市場價是84萬元，而關建軍的房子市場價為51萬元。那么，關建軍應該繳納的契稅，其計算如下：應納稅額＝(840000-510000)×1.5%＝4950元。由于兩人的房價相差價格比較大，因此，差額下納稅的數(shù)目也接近了5000元。

　　由于鄭奇和關建軍兩位當事人進行房屋所有權交換都有自己住房的特定目的，雙方當事人交換房屋所有權之后必定再進行改造，與雙方當事人在交換之前便進行改造，其實際效果是一樣的。在改造之后進行房屋交易，反而縮小了房價差額，那么，納稅的基數(shù)就更小了。

　　其實鄭奇看見關建軍房屋地段雖然相當不錯，但是房子的裝修卻過于普通了，因此，如果兩人交換房屋后，鄭奇還得重新裝修一下關建軍的房屋。于是經(jīng)過協(xié)商后，關建軍將自己的房屋按照鄭奇的要求進行了豪華裝修，以滿足鄭奇的特定目的。這樣既滿足了鄭奇 屋的要求，又減少了兩房屋價格的差額。

　　通過這次改造，關建軍總共花掉近21萬元的裝修費，這樣他的房屋市場價格可以升為72萬元，如果采用關建軍的裝修、裝潢其房屋價值72萬元后進行交換，那么，應納稅額＝(840000-720000)×1.5%＝1800元，相對先前的契稅額4950元，節(jié)約稅收=4950-1800 ＝3150元。

　　根據(jù)有關規(guī)定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。當然，交換房屋所有權時，也可采用自由定價的方法進行籌劃，使兩者價格差額較小甚至沒有，但這種策劃，應控制在一定的限度內，因為稅務機關具有一定的調整權。

　　此外，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。因此，單純地從價格上進行調節(jié)，很容易導致稅務機關的納稅調整，反而得不償失，如果加之以適當?shù)母脑欤@種策劃便多了。

　　鏈接：

　　房屋交換辦理登記程序

　　一、按規(guī)定提交下列證件和材料：

　　1、交換雙方的《房屋所有權證》原件。

　　2、交換雙方的《土地使用權證》原件及復印件一份，如屬非出讓土地使用性質的，請先到土地管理部門辦理相關手續(xù)。

　　3、交換房地產(chǎn)當事人簽訂書面合同及公證文書。

　　4、當事人屬個人還需提交，雙方身份證原件及復印件一份或戶籍證明原件。如委托他人辦理，必須提交公證委托文書原件及代理人身份證原件及復印件一份。

　　5、當事人為企事業(yè)單位還需要提交主管部門同意的書面材料，及營業(yè)執(zhí)照復印件一份(原件帶來)。

　　6、屬有限責任公司或股份有限公司還需提交公司章程復印件和董事會決議原件各一份。

　　7、屬房改購房還需經(jīng)批準提交《房改房上市申請表》。

　　8、屬國有房產(chǎn)需符合國有資產(chǎn)管理的有關規(guī)定。

　　二、按要求雙方當事人填寫下列表式：

　　1、《房地產(chǎn)交易、房屋所有權登記申請表》。

　　2、《購賣房產(chǎn)協(xié)議書》并申報成交價格。

　　3、《購方家庭人員登記表》。

　　4、《房屋購賣、交易契約納稅申報表》。

　　5、房屋所有權人聲明(出讓方填寫)。

　　三、經(jīng)交易登記部門驗證，雙方當事人簽字，蓋章后出具收件單據(jù)。

　　四、按規(guī)定繳納相關稅費后出具領證憑證。

　　五、受讓方憑領證憑據(jù)、身份證領取房屋所有權證，并支付印花稅。

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