剛辦完購(gòu)房手續(xù)的周先生就上了開(kāi)發(fā)商的當(dāng)——他的購(gòu)房契稅是由開(kāi)發(fā)商代繳的，本以為自己可以省事些。不料，少跑了幾步路卻多花了上萬(wàn)元，因?yàn)榘凑諊?guó)家的有關(guān)政策規(guī)定，他購(gòu)購(gòu)的4500元/平方米的普通住宅可以享受契稅減半的優(yōu)惠政策，可開(kāi)發(fā)商卻仍按照3%的稅率讓他繳了稅。

周先生告訴記者，自己之所以中了開(kāi)發(fā)商的黑招兒就是因?yàn)閷?duì)契稅以及契稅優(yōu)惠政策都不太清楚。

記者為此采訪了國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)人士。據(jù)介紹，契稅是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同契約，以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。根據(jù)1997年《契稅暫行條例》規(guī)定：在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照該《條例》的規(guī)定繳納契稅。這位人士告訴記者，該《條例》中所稱(chēng)的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸⑴c和交換；房屋購(gòu)賣(mài)；房屋與；房屋交換。出租房屋不繳契稅。

除了購(gòu)賣(mài)、、交換外，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以房屋所有權(quán)抵債，與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，視為同類(lèi)契約。比如像在一些房屋的拍賣(mài)活動(dòng)中，中標(biāo)的一方，也要繳納契稅。此外，還有兩種常見(jiàn)的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻(xiàn)獲獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為土地或房屋權(quán)屬；或預(yù)購(gòu)期房、預(yù)付款項(xiàng)集資建房，只要擁有房屋所有權(quán)，就等同于房屋購(gòu)賣(mài)。

老百姓購(gòu)房要繳多少契稅？稅務(wù)專(zhuān)家認(rèn)為這要從稅率和計(jì)稅依據(jù)兩方面來(lái)看。

在稅率設(shè)計(jì)上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國(guó)采用3%～5%的幅度比例，這是國(guó)家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個(gè)范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。

據(jù)記者的調(diào)查了解，實(shí)際上，近幾年來(lái)，為了擴(kuò)大內(nèi)需，引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)，啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地紛紛從契稅上做文章，契稅的稅率出現(xiàn)了下調(diào)的趨勢(shì)。比如，根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，凡在2002年7月1日之后繳納契稅的，一律適用3%的稅率。個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住宅，在3%稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。別墅、度假村以及每建筑平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策，其他住宅為普通住宅。如50萬(wàn)元一套的住宅，減稅后，僅契稅一項(xiàng)，就可節(jié)省7500元。不過(guò)這項(xiàng)優(yōu)惠，只針對(duì)普通住宅，至于高端住宅、別墅、度假村等，屬于高收入者的 消費(fèi)，不屬于國(guó)家政策的傾斜對(duì)象。

從上個(gè)世紀(jì)80年代后期開(kāi)始，我國(guó)住房制度改革逐漸鋪開(kāi)。為鼓勵(lì)職工購(gòu)購(gòu)公房，1997年7月，國(guó)家頒布的《契稅暫行條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)職工次購(gòu)購(gòu)公有住房，免征契稅。此外，因不可抗力損失住房，而重新購(gòu)購(gòu)住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征。比如，在北京，凡1999年7月13日之后因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用，被拆遷人在政府發(fā)布拆遷公示或拆遷許可證后，重新簽訂購(gòu)購(gòu)?fù)恋亍⒎课輽?quán)屬合同的，其購(gòu)購(gòu)價(jià)格沒(méi)有超過(guò)貨幣補(bǔ)償額的部分，免征契稅；超過(guò)部分，按規(guī)定納稅。

據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的人士介紹，一般來(lái)說(shuō)，契稅的計(jì)稅依據(jù)主要有四種方式：一是按成交價(jià)格計(jì)算，直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋購(gòu)賣(mài)。與老百姓購(gòu)房直接相關(guān)。二是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。土地、房屋價(jià)格，不是一成不變的。比如，由于環(huán)境或交通的變化，某些地段的房地產(chǎn)價(jià)格立即飆升。該地段土地使用權(quán)、房屋時(shí)，定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格，而不是土地或房屋原值。三是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著二手房市場(chǎng)興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jī)r(jià)格50萬(wàn)元，B房40萬(wàn)元，A、B兩房交換，契稅的計(jì)算，自然是兩房差額，即10萬(wàn)元。同理，土地使用權(quán)交換，也要依據(jù)差額。等額交換時(shí)，差額為零，意味著交換雙方均免繳契稅。較后一類(lèi)是按照土地收益定價(jià)。

購(gòu)房的契稅應(yīng)該交給誰(shuí)？購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多購(gòu)房合同里寫(xiě)明由開(kāi)發(fā)商代收代繳契稅，但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)代收這筆稅款的。開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人 產(chǎn)權(quán)證時(shí)，以稅務(wù)機(jī)關(guān)委托其代征契稅為名，要求購(gòu)房者委托其代繳契稅是不符合規(guī)定的。2004年10月國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定，各級(jí)征收機(jī)關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅，契稅要由征收機(jī)關(guān)直接征收。

為此，有關(guān)專(zhuān)家提醒購(gòu)房人：如果購(gòu)房人自愿委托開(kāi)發(fā)商代為繳納契稅，必須要對(duì)相關(guān)契稅政策心知肚明，并及時(shí)索要中華人民共和國(guó)契稅完稅證。



（中國(guó)稅務(wù)報(bào)）

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