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開(kāi)發(fā)商代收契稅有“貓膩”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 651 次
剛辦完購(gòu)房手續(xù)的周先生就上了開(kāi)發(fā)商的當(dāng)——他的購(gòu)房契稅是由開(kāi)發(fā)商代繳的,本以為自己可以省事些。不料,少跑了幾步路卻多花了上萬(wàn)元,因?yàn)榘凑諊?guó)家的有關(guān)政策規(guī)定,他購(gòu)購(gòu)的4500元/平方米的普通住宅可以享受契稅減半的優(yōu)惠政策,可開(kāi)發(fā)商卻仍按照3%的稅率讓他繳了稅。
周先生告訴記者,自己之所以中了開(kāi)發(fā)商的黑招兒就是因?yàn)閷?duì)契稅以及契稅優(yōu)惠政策都不太清楚。
記者為此采訪了國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)人士。據(jù)介紹,契稅是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí),國(guó)家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同契約,以及所確定價(jià)格的一定比例,向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種。根據(jù)1997年《契稅暫行條例》規(guī)定:在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照該《條例》的規(guī)定繳納契稅。這位人士告訴記者,該《條例》中所稱(chēng)的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為:國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)煌恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸⑴c和交換;房屋購(gòu)賣(mài);房屋與;房屋交換。出租房屋不繳契稅。
除了購(gòu)賣(mài)、、交換外,房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方式還有很多種。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,以房屋所有權(quán)抵債,與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移,視為同類(lèi)契約。比如像在一些房屋的拍賣(mài)活動(dòng)中,中標(biāo)的一方,也要繳納契稅。此外,還有兩種常見(jiàn)的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,按規(guī)定要繳納契稅:因特殊貢獻(xiàn)獲獎(jiǎng),獎(jiǎng)品為土地或房屋權(quán)屬;或預(yù)購(gòu)期房、預(yù)付款項(xiàng)集資建房,只要擁有房屋所有權(quán),就等同于房屋購(gòu)賣(mài)。
老百姓購(gòu)房要繳多少契稅?稅務(wù)專(zhuān)家認(rèn)為這要從稅率和計(jì)稅依據(jù)兩方面來(lái)看。
在稅率設(shè)計(jì)上,契稅采用幅度比例稅率。目前,我國(guó)采用3%~5%的幅度比例,這是國(guó)家定下的政策,各省、自治區(qū)、直轄市,在這個(gè)范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。
據(jù)記者的調(diào)查了解,實(shí)際上,近幾年來(lái),為了擴(kuò)大內(nèi)需,引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi),啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng),各地紛紛從契稅上做文章,契稅的稅率出現(xiàn)了下調(diào)的趨勢(shì)。比如,根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定,凡在2002年7月1日之后繳納契稅的,一律適用3%的稅率。個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住宅,在3%稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。別墅、度假村以及每建筑平方米價(jià)格超過(guò)上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅,不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策,其他住宅為普通住宅。如50萬(wàn)元一套的住宅,減稅后,僅契稅一項(xiàng),就可節(jié)省7500元。不過(guò)這項(xiàng)優(yōu)惠,只針對(duì)普通住宅,至于高端住宅、別墅、度假村等,屬于高收入者的 消費(fèi),不屬于國(guó)家政策的傾斜對(duì)象。
從上個(gè)世紀(jì)80年代后期開(kāi)始,我國(guó)住房制度改革逐漸鋪開(kāi)。為鼓勵(lì)職工購(gòu)購(gòu)公房,1997年7月,國(guó)家頒布的《契稅暫行條例》規(guī)定,城鎮(zhèn)職工次購(gòu)購(gòu)公有住房,免征契稅。此外,因不可抗力損失住房,而重新購(gòu)購(gòu)住房的,酌情準(zhǔn)予減征或者免征。比如,在北京,凡1999年7月13日之后因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用,被拆遷人在政府發(fā)布拆遷公示或拆遷許可證后,重新簽訂購(gòu)購(gòu)?fù)恋亍⒎课輽?quán)屬合同的,其購(gòu)購(gòu)價(jià)格沒(méi)有超過(guò)貨幣補(bǔ)償額的部分,免征契稅;超過(guò)部分,按規(guī)定納稅。
據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的人士介紹,一般來(lái)說(shuō),契稅的計(jì)稅依據(jù)主要有四種方式:一是按成交價(jià)格計(jì)算,直接計(jì)稅。這種定價(jià)方式,主要適用于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋購(gòu)賣(mài)。與老百姓購(gòu)房直接相關(guān)。二是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。土地、房屋價(jià)格,不是一成不變的。比如,由于環(huán)境或交通的變化,某些地段的房地產(chǎn)價(jià)格立即飆升。該地段土地使用權(quán)、房屋時(shí),定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格,而不是土地或房屋原值。三是依據(jù)土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著二手房市場(chǎng)興起,房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jī)r(jià)格50萬(wàn)元,B房40萬(wàn)元,A、B兩房交換,契稅的計(jì)算,自然是兩房差額,即10萬(wàn)元。同理,土地使用權(quán)交換,也要依據(jù)差額。等額交換時(shí),差額為零,意味著交換雙方均免繳契稅。較后一類(lèi)是按照土地收益定價(jià)。
購(gòu)房的契稅應(yīng)該交給誰(shuí)?購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn),很多購(gòu)房合同里寫(xiě)明由開(kāi)發(fā)商代收代繳契稅,但實(shí)際上,開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)代收這筆稅款的。開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人 產(chǎn)權(quán)證時(shí),以稅務(wù)機(jī)關(guān)委托其代征契稅為名,要求購(gòu)房者委托其代繳契稅是不符合規(guī)定的。2004年10月國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定,各級(jí)征收機(jī)關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅,契稅要由征收機(jī)關(guān)直接征收。
為此,有關(guān)專(zhuān)家提醒購(gòu)房人:如果購(gòu)房人自愿委托開(kāi)發(fā)商代為繳納契稅,必須要對(duì)相關(guān)契稅政策心知肚明,并及時(shí)索要中華人民共和國(guó)契稅完稅證。
(中國(guó)稅務(wù)報(bào))
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